Kupując nieruchomość, warto zwracać uwagę nie tylko na lokalizację i standard wykończenia, ale również na efektywność energetyczną budynku. To od niej zależy, jak wysokie będą koszty eksploatacji mieszkania czy domu. Dlatego warto sprawdzić informacje, które znajdują się w świadectwie charakterystyki energetycznej. Sprawdź, co zawiera ten dokument. Dowiedz się, dlaczego jest niezbędny przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości.

Świadectwo charakterystyki energetycznej – co to jest i kiedy jest obowiązkowe?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania na energię niezbędną do zaspokojenia potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub jego części. Chodzi o energię niezbędną do zapewnienia ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, oświetlenia i przygotowania ciepłej wody użytkowej. Taka wiedza pozwala ograniczyć koszty eksploatacji nieruchomości mieszkalnej.

Dokument może dotyczyć domu jednorodzinnego, mieszkania lub lokalu użytkowego. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest dokumentem ustandaryzowanym, a jego wzór został określony w rozporządzeniu właściwego ministra. Zasady sporządzania świadectwa znajdują się w ustawie o charakterystyce energetycznej budynków. 

Jeśli korzystasz z nieruchomości na własny użytek, nie zamierzasz jej sprzedawać ani wynajmować, nie musisz przeprowadzać audytu. Musisz jednak wiedzieć, że świadectwo energetyczne wskazuje, gdzie budynek traci energię, co stanowi cenną informację przy planowaniu termomodernizacji. 

Wypowiedź Eksperta NOTUS:

Świadectwo jest ważne przez 10 lat. Ważność wygasa przed tym terminem, jeżeli przeprowadzisz roboty budowlano-instalacyjne, w wyniku których ulegnie zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części obiektu, np. wymienisz źródło ciepła albo docieplisz budynek. 

Obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej a sprzedaż i najem

W określonych przypadkach posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej jest konieczne. Właściciel nieruchomości musi przekazać ten dokument kupującemu lub najemcy, jeżeli nieruchomość lub jej część zostanie sprzedana (na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości lub umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) bądź wynajęta.

W przypadku niektórych budynków świadectwo należy umieścić w widocznym miejscu. Dotyczy to obiektów o powierzchni powyżej:

• 250 m2 – zajmowanych przez wymiar sprawiedliwości, prokuraturę lub organy administracji publicznej, gdzie dokonywana jest obsługa interesantów.
• 500 m2 – jeżeli są tam świadczone usługi dla ludności. 

Inwestor musi załączyć świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Ten obowiązek nie dotyczy obiektów o powierzchni do 70 m2, które wybudowano na własne cele mieszkaniowe. 

Świadectwo można przekazać w dwóch formach:

• Papierowa – musi zawierać numer nadany w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków i podpis osoby uprawnionej do jego wystawienia.
• Elektroniczna – opatrzona takim samym numerem, ale sygnowana podpisem elektronicznym, profilem zaufanym lub podpisem osoby uprawnionej.

W przypadku wystawiania ogłoszenia dotyczącego sprzedaży lub najmu nieruchomości należy podać:

• wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, użytkową i nieodnawialną energię pierwotną,
• udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową,
• wielkość emisji CO2.

Wszystkie z powyższych danych znajdują się na świadectwie charakterystyki energetycznej. Poniższa tabela zawiera informacje, komu i w jakim momencie należy przekazać dokument.

Konsekwencje braku świadectwa i najważniejsze wyłączenia z obowiązku

Za nieokazanie świadectwa charakterystyki energetycznej grozi grzywna do 5 tys. zł. Obowiązek poinformowania organów o braku takiego dokumentu lub jego nierzetelnym sporządzeniu spoczywa na każdym, kto się o tym dowie, np. sąsiedzie, kupującym nieruchomość i najemcy. Taki obowiązek mają w szczególności: 

• notariusze,
• administratorzy i zarząd wspólnot mieszkaniowych,
• administratorzy i zarząd spółdzielni mieszkaniowych.

Jeśli dochodzi do sprzedaży nieruchomości, a nie masz świadectwa charakterystyki energetycznej, notariusz odnotowuje w akcie notarialnym niedopełnienie obowiązków. Kupujący może na tej podstawie domagać się odszkodowania, jeśli okaże się, że np. ponosi bardzo wysokie koszty ogrzewania i nie zdecydowałby się na taką nieruchomość, wiedząc o tym wcześniej. 

Obowiązek sporządzania świadectw nie dotyczy budynków, które:
1) podlegają ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad
zabytkami,
2) są miejscami kultu i działalności religijnej,
3) są obiektami przemysłowymi oraz gospodarczymi niewyposażonymi w instalacje zużywające energię,
4) są budynkami mieszkalnymi użytkowanymi nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
5) są wolnostojące, o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2.

Jak uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania lub domu jednorodzinnego?

Świadectwo charakterystyki energetycznej może wystawić wyłącznie osoba do tego uprawniona, wpisana do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków (CRCEB). Eksperta z Twojej okolicy znajdziesz na stronie: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/rejestr-uprawnionych.

Aby usprawnić proces, przygotuj dokumenty. W przypadku mieszkania to:

• rzut lokalu z wymiarami,
• potwierdzenie roku budowy,
• informacje o źródle ogrzewania,
• informacje o typie okien.

Jednak nawet bez dokumentów audytor przygotuje świadectwo na podstawie oględzin i założeń normowych. Kolejny krok to forma zbierania danych. W przypadku mieszkania często wystarczy przekazać dokumenty online, aby wszystko odbyło się zdalnie. Jeżeli audytowi podlegają domy wolnostojące, konieczna będzie wizyta na miejscu. 

Wypowiedź Eksperta NOTUS:

Audytor wykonuje obliczenia, a następnie rejestruje świadectwo w CRCEB. Generuje dokument z numerem i kodem QR. Po wszystkim zlecający otrzymuje dokument gotowy do przekazania i numer świadectwa w rejestrze. W przypadku mieszkania najczęściej cały proces zajmuje 24 godziny, a domu – do kilku dni. 

Cena świadectwa charakterystyki energetycznej budynku w 2026 roku i czynniki kosztowe

Cena za przygotowanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku zależy od:

• rodzaju budynku, wielkości i przeznaczenia,
• stopnia skomplikowania bryły obiektu,
• różnorodności konstrukcji przegród wewnętrznych i zewnętrznych,
• systemu ogrzewania, chłodzenia, wentylacji i przygotowania ciepłej wody,
• kompletności dokumentacji techniczno-projektowej,
• firmy, która podejmie się zlecenia.

W największych miastach ceny są zazwyczaj wyższe. Oto orientacyjne stawki w zależności od rodzaju obiektu:

• lokal mieszkalny – 400 zł
• dom jednorodzinny – 700 zł
• obiekt wielorodzinny – 1600 zł
• budynek niemieszkalny o powierzchni do 300 m2 – 1000 zł
• budynek niemieszkalny o powierzchni powyżej 300 m2 – ustalana indywidualnie.

Często ceny takie, jak powyżej, podawane są jako minimalne. Jeśli otrzymasz dużo tańszą propozycję, może to oznaczać brak wizji lokalnej albo usługę niskiej jakości.

Wartość świadectwa: klasa energetyczna a koszty eksploatacji i cena nieruchomości

Warto sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej nie tylko dlatego, że potrzebujesz go przy sprzedaży lub wynajmie nieruchomości. Dokument informuje o kosztach użytkowania lokalu. Wyznaczona klasa energetyczna (od A do G) informuje o rocznych wydatkach na ogrzewanie czy ciepłą wodę. W świadectwie znajdziesz ważne informacje:

• EK (energia końcowa) – ile energii zużywa budynek.
• EP (energia pierwotna) – jak budynek obciąża środowisko.
• Klasa energetyczna od A do G – im gorsza, tym wyższe rachunki (przy klasie A jest najtaniej). 

Klasa energetyczna ma bardzo duży wpływ na koszt utrzymania budynku. Poniższa tabela zawiera informacje o domach o powierzchni 100 m² w różnej klasie energetycznej.

Przyjmijmy koszt energii 0,90 zł/kWh. Roczne koszty ogrzewania i ciepłej wody wynoszą:

• Klasa A: 4 500 × 0,90 zł = 4050 zł na rok
• Klasa D: 14 000 × 0,90 zł = 12 600 zł na rok

Różnica to 8 550 zł rocznie.

Świadectwo charakterystyki energetycznej i audyt energetyczny – porównanie

Świadectwo charakterystyki energetycznej i audyt energetyczny to różne dokumenty. Drugi z wymienionych jest kompleksową analizą zużycia energii w budynku i ma identyfikować obszary, w których można uzyskać oszczędności. Poniższa tabela zawiera porównanie tych dokumentów.

Jak widzisz, to różne dokumenty o innym zastosowaniu. Audyt energetyczny ma inne funkcje, ale może być niezbędny do uzyskania dotacji i obniżenia rachunków. 

Źródła:

1. Świadectwa charakterystyki energetycznej:
2. Pytania i odpowiedzi dotyczące świadectwa charakterystyki energetycznej: