Zakup mieszkania od dewelopera krok po kroku – na co zwrócić uwagę?
Na rynku nieruchomości możesz wybrać mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego. W pierwszym przypadku chodzi o nieruchomości, które miały już właściciela, a w drugim – nowe lokale od dewelopera. Oba rozwiązania mają swoje zalety. W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez kupno mieszkania od dewelopera. Sprawdź, na co musisz uważać i co powinno mieć znaczenie przy nabyciu nieruchomości.
Spis treści
Polacy chętnie wybierają mieszkania od dewelopera
Według danych portalu Otodom tylko w 7 miastach o największej skali rynku mieszkaniowego w Polsce (Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu) sprzedaż w 2023 roku w przypadku nowych lokali osiągnęła wartość 54 tys. nieruchomości. Takie mieszkania mają mnóstwo zalet. Nowoczesne osiedla zapewniają wiele udogodnień, stawia się w nich na najnowsze rozwiązania. Niższe są koszty ich użytkowania, możesz ingerować w ściany działowe i plan mieszkania. Nie są to jednak rozwiązania idealne. Właściciel mieszkania musi bowiem przeznaczyć środki na wykończenie wnętrza, a na rynku wtórnym nie zawsze jest to konieczne. Co więcej, nieruchomość często znajduje się w okolicy, która jest dopiero rozbudowywana i nie ma w pobliżu szkoły, marketu czy przystanków komunikacji miejskiej.
Nie zmienia to jednak faktu, że zakup nieruchomości od dewelopera jest dla wielu nabywców priorytetem. Z drugiej strony z badania przeprowadzonego przez nieruchomosci-online.pl między październikiem 2023 a marcem 2024 roku wynika, że w początkowej fazie poszukiwań 44% respondentów bierze pod uwagę lokale z rynków pierwotnego i wtórnego. Dopiero realia rynkowe zmieniają ich priorytety.
Kupno mieszkania od dewelopera: krok po kroku
Twoim celem jest zakup mieszkania w stanie deweloperskim? W takim razie przeprowadzę Cię krok po kroku przez proces jego nabycia. To inwestycja, która wymaga dużego kapitału i szczególnej uwagi. Zobacz, co ma znaczenie, jeśli chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego.
Na własną rękę czy z agentem nieruchomości?
Możesz przejść przez cały proces samodzielnie albo skorzystać z usług pośrednika nieruchomości. Za jego usługi zapłacisz przeważnie 2-3 proc. netto od ceny transakcyjnej mieszkania, ale zdarzają się i takie firmy, które pobierają prowizję wyłącznie od sprzedającego. Jeśli decydujesz się na agenta nieruchomości, wybierz wyłącznie doświadczonego specjalistę, najlepiej z polecenia innych osób. Pośrednik może Cię bezpiecznie przeprowadzić przez całą transakcję. Doskonale zna rynek i wie, gdzie możesz kupić mieszkanie na rynku pierwotnym ze zniżką. Może nawet mieć specjalną ofertę ze względu na stałą współpracę z danym inwestorem. Dobry agent:
- sprawdzi wiarygodność dewelopera,
- ustali, jaka była jakość jego dotychczasowych realizacji,
- wychwyci ewentualne wady mieszkania, które są niezauważalne dla klienta,
- zweryfikuje wszystkie dokumenty związane z transakcją.
Jeśli zrezygnujesz z pomocy agenta, zaoszczędzisz, ale też bierzesz na swoje barki mnóstwo zadań, które wymagają wiedzy. Być może znajdziesz dobrego pośrednika, który pobiera opłatę tylko od dewelopera, albo zapłacisz mu wyłącznie za dopilnowanie formalności?
Oferta dewelopera – jaką wybrać?
Na początek ustal, czego w ogóle oczekujesz.
Po pierwsze: czy możesz sobie pozwolić na zakup na etapie tzw. dziury w ziemi i poczekać nawet kilka lat na realizację? A może potrzebujesz kluczy do mieszkania już teraz?
Po drugie: jaką kwotę możesz wygospodarować na zakup nieruchomości? Jeśli bierzesz pod uwagę kredyt hipoteczny, to ile wynosi Twoja zdolność kredytowa? W tym celu możesz skorzystać z usług Eksperta Finansowego. Specjalista taki ustali, o jaki kredyt możesz się ubiegać.
Po trzecie: czy wybrany deweloper jest rzetelny i uczciwy? Jego sprawdzenie to podstawa. W miarę możliwości warto zasięgnąć opinii osób, które mieszkają w zrealizowanych przez niego inwestycjach.
Po czwarte: jak wygląda prospekt informacyjny? To dokument, który zawiera dane dewelopera, jego opisane i udokumentowane doświadczenie, informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego. Znajdują się w nim status prawny, plan zagospodarowania przestrzennego, informacje o planowanych w pobliżu innych inwestycjach, zezwolenia, termin realizacji i przeniesienia własności, oraz wskazanie źródeł finansowania budowy.
Nie bierz pod uwagę wyłącznie ceny – zwróć uwagę na to, z jakim deweloperem chcesz zawrzeć umowę. Obecnie przepisy ograniczają ryzyko oszustw, ale i tak koniecznie weryfikuj, z kim masz do czynienia.
Śledź promocje. W zależności od popytu na rynku deweloperzy organizują promocje. Możesz np. w cenie mieszkania otrzymać miejsce parkingowe albo komórkę lokatorską. Często firmy obniżają oczekiwaną kwotę za kilka ostatnich lokali w danym budynku i to pozwala zaoszczędzić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Dlatego warto obserwować oferty.
Dewelopera możesz również sprawdzić w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Obawy o bankructwo dewelopera – czy mieszkanie od dewelopera jest bezpieczne?
W historii dochodziło już wielokrotnie do sytuacji, kiedy inwestycje nie były realizowane do końca. Deweloper bankrutował, a klienci pozostawali bez mieszkań, ale za to z kredytami. Obecnie prawa kupujących są lepiej chronione. Środki od klientów trafiają nie do inwestora, tylko do banku, który prowadzi rachunek powierniczy – otwarty lub zamknięty. W pierwszym przypadku pieniądze wpływają do dewelopera w transzach, kiedy kończy kolejne etapy inwestycji. W drugim otrzymuje pieniądze dopiero wtedy, gdy ukończy całą budowę i przeniesie prawo własności na klienta. Zatem w przypadku rachunku zamkniętego ryzyko w zasadzie nie występuje. Jeśli deweloper upadnie, na pewno odzyskasz pieniądze.
Ponadto od 1 lipca 2022 roku wprowadzono nowe przepisy, w wyniku których powstał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zapewnia on klientowi odzyskanie pieniędzy bez względu na to, z jakiego typu rachunku korzystał deweloper.
Wybór mieszkania – na co zwrócić uwagę?
Kiedy już ustalisz, z czyjej oferty chcesz skorzystać, przychodzi czas na wybór lokalu. Ten sam deweloper może realizować inwestycje w różnych lokalizacjach. Koniecznie zajrzyj do planu zagospodarowania przestrzennego, który określa obecne i przyszłe przeznaczenie danego gruntu. Możliwe, że inwestycja realizowana jest w spokojniej okolicy, a tymczasem w przyszłości tuż obok ma stanąć hipermarket. To może być sąsiedztwo, którego nie oczekujesz.
Gdzie znajdzie się osiedle?
Duży wpływ na cenę za nowe mieszkanie ma lokalizacja. W każdym mieście są dzielnice prestiżowe i takie, które cieszą się mniejszą popularnością, np. z uwagi na większą odległość od centrum miasta. Nie zawsze z góry warto przekreślać te drugie. Coraz częściej w polskich miastach budowane są nowe osiedla w okolicy, która nie ma najlepszej opinii, ale z czasem stanie się atrakcyjna. Tymczasem cena za mkw. mieszkania może tam wynosić nawet dwukrotnie mniej niż w prestiżowej dzielnicy miasta.
Parkingi i komórki lokatorskie
Zwróć uwagę na zasady korzystania z miejsc parkingowych, możliwość zakupu garażu lub komórki lokatorskiej. Coraz rzadziej cena obejmuje te pomieszczenia. Tymczasem bez wykupienia miejsca na pojazd możesz mieć duży problem z jego parkowaniem na terenie osiedla. Różnice w cenie mogą być bardzo duże w zależności od inwestycji – przeważnie od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Jeśli zrezygnujesz z komórki lokatorskiej, będziesz mieć problem z wygospodarowaniem miejsca na różne rzeczy, których potrzebujesz sezonowo. Po czasie możesz już nie mieć opcji jej zakupu. Warto więc już na etapie wyboru nieruchomości zastanowić się nad potrzebą posiadania takich udogodnień.
Kuchnia – zamknięta czy aneks?
Zwróć także uwagę na kuchnię – jest zamknięta, częściowo otwarta czy to aneks kuchenny? Każda ma wady i zalety, zwolenników i przeciwników. Aneks jest wymagający pod względem utrzymania porządku, aranżacja musi być spójna z salonem, wymaga również solidnego okapu, który zapobiegnie rozprzestrzenianiu się zapachów po całym mieszkaniu. To jednak bardzo popularne rozwiązanie, szczególnie w przypadku lokalu deweloperskiego. Niektórzy cenią je również ze względu na możliwość wspólnego spędzania czasu w gronie rodzinnym, nawet w momencie przygotowywania posiłków.
Umowa rezerwacyjna
Wiesz już, jak wygląda kupno mieszkania. Jeżeli masz już wybraną konkretną inwestycję, czas przejść do formalności. Wprawdzie nie musisz podpisywać umowy rezerwacyjnej, ale zdecydowanie warto to zrobić. Na jej podstawie deweloper wycofuje daną nieruchomość ze sprzedaży na określony czas. Dzięki temu masz pewność, że właścicielem Twojego wymarzonego mieszkania nie zostanie ktoś inny.
W takiej sytuacji ponosisz opłatę rezerwacyjną, która nie może wynosić więcej niż 1% wartości nieruchomości. Wartość ta jest podana w prospekcie informacyjnym. Umowa rezerwacyjna daje Ci czas na finansowane przygotowanie się do zakupu. Możesz zgromadzić dokumenty niezbędne do uzyskania kredytu hipotecznego lub środki, aby kupić mieszkanie za gotówkę. Umowa ta nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Zakup mieszkania od dewelopera – umowa deweloperska
Jeśli masz już źródło finansowania zakupu, czas na kolejny etap. W przypadku gdy mieszkanie jest w trakcie budowy, zawrzyj umowę deweloperską. Musi mieć formę aktu notarialnego. Nie jest to jednak umowa przekazania prawa własności do nieruchomości, tylko zobowiązanie do zawarcia kolejnej umowy, która już takie prawa przekaże.
Umowa deweloperska powinna zawierać dokładne informacje na temat tego, co kupujesz, a także jaki jest harmonogram spłaty. W praktyce podpisanie jej oznacza, że musisz rozpocząć spłacanie kupionego lokalu, mimo że może upłynąć jeszcze sporo czasu, zanim uzyskasz prawo własności nieruchomości i będzie ona gotowa do użytku.
W prospekcie informacyjnym znajdziesz informacje, jaki procent prac zostanie wykonany w poszczególnych etapach. Zgodnie z tymi procentami musisz wpłacać odpowiednią kwotę na rachunek powierniczy.
Uwaga: jeśli kupujesz mieszkanie na etapie, kiedy zostało już zrealizowane np. 40% prac, to też tyle musisz zapłacić po zawarciu umowy deweloperskiej.
Umowa przedwstępna
Ten rodzaj umowy może kojarzyć się głównie z nieruchomościami z rynku wtórnego. Jednak ma ona zastosowanie również w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego. Jeśli kupujesz od dewelopera nieruchomość z pozwoleniem na użytkowanie, już wybudowaną, zawierasz umowę przedwstępną. W takim przypadku nie płacisz w transzach, tylko od razu całą kwotę należną za lokal. Umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, ale warto zdecydować się na takie rozwiązanie, gdyż lepiej chroni Twoje interesy. Wynikają z niej:
- dane stron, miejsce i data zawarcia;
- kwota, jaką nabywca mieszkania ma zapłacić za lokal;
- informacje o działce, na której realizowana jest inwestycja deweloperska;
- położenie lokalu, którego dotyczy umowa, i jego istotne cechy;
- standard wykończenia mieszkania, do którego wykonania zobowiązany jest deweloper;
- termin przeniesienia prawa własności na kupującego;
- warunki zapłaty za nieruchomość;
- informacje o rachunku powierniczym – dotyczące m.in. gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej;
- numer pozwolenia na budowę i określenie organu, który je wydał;
- warunki odstąpienia od umowy;
- wysokość odsetek i kar umownych dla stron;
- sposób pomiaru powierzchni lokalu.
Odbiór techniczny mieszkania
Zanim lokal stanie się ostatecznie Twoją własnością, przed Tobą jeszcze odbiór mieszkania. Ustal z deweloperem, kiedy do tego dojdzie. Jeśli nie masz wiedzy z zakresu budownictwa czy wykończenia wnętrza, lepiej zabierz ze sobą fachowca. Dzięki temu zmniejszysz ryzyko przegapienia usterek, których późniejsze naprawienie może Cię dużo kosztować.
Możesz skorzystać z usług firm, które zajmują się właśnie odbiorami, mają odpowiedni do tego sprzęt, np. kamery termowizyjne. Jeśli nie masz możliwości skorzystania z usług fachowca, zabierz ze sobą kogoś bliskiego. Dodatkowa osoba może zwrócić uwagę na problemy, których Ty nie dostrzegasz. Załącznikami do umowy z deweloperem powinny być m.in. rzut lokalu i opis standardu wykończenia. Zabierz je ze sobą i sprawdź, czy wszystko się zgadza.
Jeśli za realizację odpowiadał ceniony deweloper, raczej nie znajdziesz usterek. Natomiast istnieje wiele elementów, na które obowiązkowo trzeba zwrócić uwagę. Zalicza się do nich:
- sprawność działania wentylacji;
- równość i gładkość wylewek podłogowych;
- szczelność okien i drzwi, brak zarysowań na nich;
- zgodność metrażu;
- umieszczenie ścian działowych w odpowiednich miejscach;
- poprawność podłączenia przyłączy;
- zgodność wykończenia z ustaleniami – jeśli deweloper odpowiadał również za to;
- brak szczelin na suficie;
- odpowiednie rozmieszczenie punktów świetlnych i gniazdek;
- położenie rur wodno-kanalizacyjnych;
- zachowanie pionu przez ściany;
- odpowiednie rozmieszczenie instalacji grzewczej i montaż podzielników.
To nie wszystkie elementy, na które warto zwrócić uwagę. Właśnie z tego powodu warto skorzystać z usług eksperta. W przeciwnym wypadku istnieje duże ryzyko, że dostrzeżesz usterek, które w przyszłości mogą być bardzo problematyczne.
Przedstawiciel dewelopera, obecny podczas odbioru technicznego, musi wpisać do protokołu zgłoszone przez Ciebie wady realizacji. Następnie musi się do nich odnieść w terminie 14 dni – przyjąć je lub odrzucić. Jeśli je przyjmie, ma 30 dni na ich poprawę. W przypadku gdy z pewnych względów nie będzie to możliwe w takim czasie, deweloper może wyznaczyć dłuższy termin – do 90 dni od daty odbioru.
Zawarcie umowy przyrzeczonej
Kolejnym krokiem, po którym mieszkanie będzie już stanowiło Twoją własność, jest zawarcie umowy przyrzeczonej. Ona również ma formę aktu notarialnego. Powinna zawierać:
- opis stanu prawnego przedmiotu umowy;
- postanowienia, które potwierdzają dopełnienie uzgodnień zawartych w umowie deweloperskiej;
- rozliczenie kwot wnoszonych na etapie realizacji inwestycji;
- określenie dokumentów niezbędnych do ustanowienia odrębnej własności lokali.
Po podpisaniu umowy dochodzi do przeniesienia prawa własności.
Kto ponosi koszty notarialne? Zgodnie z ustawą deweloperską w takim przypadku są ponoszone po równo przez kupującego i dewelopera. Tymczasem na rynku wtórnym zwyczajowo pokrywa je w całości kupujący.
Ile się czeka na mieszkanie od dewelopera?
Czas oczekiwania zależy przede wszystkim od tego, czy kupujesz gotowe mieszkanie czy tzw. dziurę w ziemi. Jeśli to inwestycja, która dopiero zostanie rozpoczęta, poczekasz nawet kilka lat. Przeważnie trwa to około 2 lat, ale często bywa, że dochodzi do opóźnień.
Znaczenie ma również to, czy chcesz kupić mieszkanie od dewelopera za gotówkę czy potrzebujesz kredytu. Konieczność uzyskania finansowania z banku może wydłużyć proces. W przypadku zakupu już wybudowanego nowego mieszkania zazwyczaj wszystkie formalności trwają około kilku miesięcy. Przeważnie przebiega to następująco:
- oczekiwanie na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – 2 miesiące od zakończenia prac;
- odbiór mieszkania – około 5 miesięcy od zakończenia prac;
- usunięcie zgłoszonych usterek – 6-7 miesięcy.
Ostatecznie ten czas zależy od wielu czynników, dlatego może się różnić w każdym przypadku. Wiele etapów możesz przyśpieszyć, jeśli skorzystasz z usług fachowca ze specjalizacją z zakresu budownictwa. Cenne jest również wsparcie specjalisty na etapie odbioru technicznego mieszkania. W przypadku ubiegania się o kredyt warto natomiast skorzystać z usług Eksperta Finansowego, który przeprowadzi Cię przez cały proces wyboru, wnioskowania i oczekiwania na finansowe wsparcie z banku.
Kamil Hodorowicz
Ekspert Finansowy NOTUS
