Całkowity koszt kredytu hipotecznego – ile kosztuje kredyt?
Dzięki kredytom hipotecznym wiele osób może stać się właścicielami nieruchomości. To oczywiście poważna decyzja i nie należy jej podejmować pochopnie. Decyzje o zaciągnięciu kredytu bywają podejmowane pod presją czasu. W sytuacji podpisywania umowy ludzie mogą nie mieć czasu lub chęci, aby dokładnie przestudiować warunki kredytu. Kredytobiorcy często też nie mają wystarczającej wiedzy na temat mechanizmów kredytowych. Dlatego zapraszam do poniższego wyjaśnienia: Jeżeli zastanawiasz się nad wzięciem kredytu, szczególnie powinny Cię zainteresować całkowite koszty zobowiązania. Dlaczego? Co oznaczają?
Spis treści
Co oznacza całkowity koszt kredytu hipotecznego?
To suma wszystkich kosztów zobowiązania, która obejmuje m.in. prowizję za udzielenie kredytu, opłatę za wycenę nieruchomości, koszty sądowe i notarialne czy wydatki na dodatkowe produkty bankowe, z których musisz skorzystać, aby uzyskać promocyjną ofertę. Oprócz tego może uwzględniać: ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, pomostowe, nieruchomości oraz od utraty pracy.
Przeglądając oferty kredytów, z pewnością zauważysz w ich opisie wskaźnik RRSO, czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania wyrażaną w procentach. Im jest niższy, tym lepiej. Na podstawie tego wskaźnika możesz porównywać wyłącznie kredyty o takich samych parametrach, czyli w tej samej kwocie i zaciągniętych na identyczny okres. Przy czym pamiętaj, że jeśli wybierzesz kredyt z najniższym RRSO, to rzeczywiście będzie on najtańszy przy założeniu spłacania zgodnie z harmonogramem. Jednak w przypadku wcześniejsze spłaty inny produkt może okazać się tym tańszym.
Całkowity koszt kredytu hipotecznego – co obejmuje?
Na CKK składa się wiele elementów. Przyjrzyjmy się poszczególnym kosztom, które obejmuje.
Odsetki
Za zaciągnięcie kredytu musisz zapłacić bankowi ustalone wynagrodzenie. Odsetki są tego głównym kosztem. Bank nalicza je według określonego oprocentowania Twojego kredytu. Ustala je indywidualnie, nie jest ono narzucone, ale to nie oznacza, że ma pod tym względem dowolność. Maksymalne oprocentowanie kredytu nie może wynieść więcej niż dwukrotność odsetek ustawowych, które stanowią sumę stopy referencyjnej NBP i 3,5%. Według stanu z kwietnia 2024 roku wynosi ono 2 x (5,75% + 3,5%), czyli 18,5%. Jednym z elementów oprocentowania kredytu jest marża, czyli zysk brutto banku udzielającego pożyczki.
Prowizja
To opłata za udzielenie zobowiązania, która stanowi określony procent kwoty kredytu. Zazwyczaj jej spłata jest rozłożona na wszystkie raty. Nie każdy bank ją nalicza, ale jej brak nie musi oznaczać, że dana propozycja jest atrakcyjniejsza finansowo.
Opłata przygotowawcza
Jest naliczana z tytułu czynności, które musi wykonać bank, aby przyznać kredyt gotówkowy, np. z tytułu przeprowadzonej analizy zdolności kredytowej.
Koszt dodatkowych produktów finansowych
Obejmuje wszystkie dodatkowe opłaty wynikające z produktów, z których musisz skorzystać w danym banku, aby móc uzyskać promocyjną ofertę. Może chodzić np. o konto osobiste.
Ubezpieczenia
Niektóre polisy mogą być niezbędne, aby bank zgodził się udzielić kredytu mieszkaniowego. Inne są dobrowolne, ale warto wziąć je pod uwagę, gdyż mogą one ograniczyć ryzyko związane ze spłatą. Możesz lub musisz skorzystać z następujących polis:
- Ubezpieczenie nieruchomości – jest obowiązkowe wraz z cesją polisy na bank. Jeśli dojdzie do szkody, np. pożaru, to zostanie ona naprawiona ze środków ubezpieczyciela. Inaczej zabezpieczenie spłaty nagle mogłoby mieć zbyt małą wartość i bank miałby nawet prawo żądać natychmiastowej spłaty kredytu.
- Ubezpieczenie na życie – w podstawowej wersji zapewnia wypłatę świadczenia w razie śmierci ubezpieczonego. To ochrona dla bliskich na wypadek, gdyby Cię zabrakło – wówczas mogą spłacić część lub całość kredytu z uzyskanych środków. Z dodatkowymi umowami może zapewniać wypłatę świadczenia również w razie m.in. poważnego zachorowania.
- Ubezpieczenie od utraty pracy – obejmuje najczęściej ryzyko utraty miejsca zatrudnienia przez kredytobiorcę. W takiej sytuacji towarzystwo ubezpieczeniowe przejmuje spłacanie zobowiązania na określony okres. Działa m.in. w przypadku ogłoszenia upadłości przez firmę, ale zakres zależy od danej polisy.
- Ubezpieczenie niskiego wkładu – to jedna z możliwych form dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania, gdy nie posiadasz 20% wkładu własnego. Polisa obejmuje brakującą część wkładu.
W wielu sytuacjach takie dodatkowe zabezpieczenie kredytu umożliwia bankowi zaproponowanie atrakcyjniejszych warunków zobowiązania, a to oznacza, że całkowity kwota kredytu hipotecznego będzie niższa.
Koszty kredytu hipotecznego, które nie zaliczają się do CKK
Całkowite koszty kredytu nie obejmują wszystkich opłat, które mogą się pojawić w związku z zaciągnięciem zobowiązania. Chodzi tutaj zarówno o takie, które towarzyszą zakupowi nieruchomości, jak i te, które mogą być naliczone w związku z nieterminowym opłacaniem rat kredytu, ale nie tylko.
Opłaty notarialne
Pojawią się, jeśli zdecydujesz się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. U notariusza płaci się też podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości, ale nie za każdym razem. Nie obowiązuje on, np. w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego. Poza tym od 31 sierpnia nie płaci się PCC za zakup swojego pierwszego mieszkania lub domu.
Opłaty sądowe
Są to opłaty przykładowo za wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości, wpis własności czy samo założenie tej księgi.
Wycena nieruchomości
Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość w celu ustalenia wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Zazwyczaj kosztuje to kilkaset złotych.
Związane z niedotrzymaniem umowy
Chodzi o koszty, które pojawią się, np. w związku z niespłacaniem zobowiązania w terminie.
Całkowity koszt kredytu a całkowita kwota do zapłaty
Jeśli skorzystasz z naszej porównywarki kredytów, zobaczysz, ile wynosi całkowita kwota do zapłaty. To oczywiście inna suma niż całkowity koszt kredytu hipotecznego. Całkowita kwota do zapłaty jest sumą uzyskanej kwoty kredytu i wszystkich kosztów tego zobowiązania. Tyle środków trafi do banku, jeśli będziesz spłacać pożyczkę zgodnie z ustalonym harmonogramem. Żeby zmniejszyć tę kwotę, możesz spłacić kredyt przed terminem.
Ile kosztuje kredyt? Sprawdź kalkulator kredytu hipotecznego
Przygotowaliśmy narzędzie, dzięki któremu szybko obliczysz, w którym banku zapłacisz najniższą ratę kredytu hipotecznego. Przy poszczególnych pozycjach uzyskasz również całkowitą kwotę do spłaty. Jak ustalić, ile orientacyjnie będzie Cię kosztować najlepszy kredyt hipoteczny?
Skorzystaliśmy z naszego kalkulatora i sprawdziliśmy, ile będzie kosztować kredyt na mieszkanie czy inną nieruchomość przy następujących założeniach:
- cena zakupu nieruchomości – 500 tys. zł,
- kwota kredytu – 400 tys. zł,
- raty równe,
- oprocentowanie zmienne,
- okres spłaty – 20 lat.
Z kalkulacji wynika, że w momencie analizy najatrakcyjniejsze oferty proponowali:
- Bank BPS: miesięczna rata – 2 838,10 zł, całkowita kwota do spłaty – 790 178,04 zł, a RRSO – 8,04%.
- PKO Bank Polski: miesięczna rata – 3 091,60 zł, całkowita kwota do spłaty – 801 449,28 zł, RRSO – 8,78%.
- ING: miesięczna rata – 3 815,78 zł, całkowita kwota do spłaty 769 454,21 zł, a RRSO – 7,97%.
Jak zatem wyliczyć orientacyjny całkowity koszt kredytu? Od całkowitej kwoty do spłaty odejmij kwotę kredytu. Np. 790 178,04 zł – 400 000 zł = 390 178,04 zł. Tyle mniej więcej będzie Cię kosztować pożyczenie od banku pieniędzy na okres 20 lat. Nasz ranking kredytów hipotecznych zawsze zawiera aktualne dane, zwróć jednak uwagę, że wybór oferty powinien uwzględniać nie tylko całkowity koszt.
Pamiętaj – nie ma gwarancji, że jeśli złożysz wniosek o kredyt hipoteczny do danego banku, otrzymasz środki. Dlatego warto skorzystać z usług Eksperta Finansowego, który wie, w jakiej instytucji masz największe szanse na uzyskanie danej kwoty. Weźmie też pod uwagę całkowity koszt kredytu hipotecznego oraz uwzględni, w jakim banku wystarczy posiadany przez ciebie wkład własny.
Co wpływa na całkowity koszt kredytu hipotecznego?
Zanim zdecydujesz się wziąć kredyt hipoteczny, poznaj kilka ważnych reguł, które temu towarzyszą. Całkowity koszt zobowiązania w dużej mierze zależy od Twoich decyzji. Dłuższy okres spłat oznacza mniejszą wysokość miesięcznej raty, ale wyższe całkowite koszty. Oczywiście, okres ten trzeba ustalać tak, aby na pewno podołać spłacie – jeśli możesz sobie pozwolić na krótszy okres, to zdecydowanie warto. Sprawdź w naszym kalkulatorze, o ile obniży się całkowita kwota do spłaty, jeśli zmniejszysz okres kredytowania.
Im większą zaciągniesz kwotę pożyczki, tym wyższy będzie jej koszt. To, że możesz otrzymać kredyt powyżej potrzeb, nie powinno przesądzać o skorzystaniu z oferty. Rozsądnie dobieraj kwotę zobowiązania.
Niska czy nawet zerowa prowizja za udzielenie kredytu nie oznacza, że warto zdecydować się na akurat tę propozycję. Weź pod uwagę wszystkie koszty, w tym także ubezpieczenie kredytu hipotecznego i inne opłaty.
Nie podejmuj decyzji pochopnie oraz w emocjach. Może się to wydawać korzystne, ale w ostatecznym rozrachunku będzie kosztować bardzo dużo niepotrzebnie wydanych pieniędzy. Skonsultuj się z Ekspertem Finansowym, aby wybrać najkorzystniejszą dla Ciebie propozycję!
