Kredyty hipoteczne

Wpis hipoteki do księgi wieczystej – jak przebiega? Koszty i czas oczekiwania

Redakcja NOTUS

11 min czytania

Opublikowane: 16 lipca 2024

Zakup nieruchomości często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. To opcja dająca możliwość uzyskania większej kwoty z banku w porównaniu do kredytu gotówkowego. Różnica polega na tym, że przy kredycie hipotecznym wymagane jest zabezpieczenie banku poprzez wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Proces ten, choć formalnie skomplikowany, jest niezbędny i zapewnia bezpieczeństwo transakcji zarówno dla kredytobiorcy, jak i dla instytucji finansowej. Sprawdź, jak przebiega wpis hipoteki do księgi wieczystej, ile kosztuje i jaki jest czas oczekiwania na jego dodanie.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej – co oznacza?

Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości. To opis stanu prawnego domu czy mieszkania. Znajdują się w niej m.in. adres, dane właściciela, powierzchnia, przeznaczenie oraz informacje dotyczące hipotek. Składa się z 4 działów, przy czym właśnie w 4. znajdują się wpisy dotyczące hipotek. 

Co oznacza wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości? Otóż zgodnie z  ustawą z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece, hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które zabezpiecza wierzyciela na wypadek niepokrywania rat przez dłużnika. Dzięki niemu nie musi się on obawiać braku spłaty – w razie problemów będzie rościł prawo do sprzedaży albo zastawienia nieruchomości. Zapis pozostaje w KW pozostaje do momentu całkowitej spłaty zobowiązania. Co istotne, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi dłużnika.

To zabezpieczenie hipoteczne powoduje, że bank jest w stanie przyznać wysoki kredyt, nawet na 35 lat. Tyle wynosić może maksymalny okres spłaty, ale Komisja Nadzoru Finansowego zaleca, aby było to nie dłużej niż 25 lat. Zgodnie z rekomendacją KNF, na maksymalnie taki okres banki wyliczają taki okres bank wylicza zdolność kredytową.

A o jak wysokie kredyty hipoteczne ubiegają się Polacy? Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w kwietniu 2024 r. wynosiła 433 tys. zł. Było to o 12,8% więcej niż w kwietniu 2023 r. Bez zabezpieczenia w postaci hipoteki banki ponosiłyby zbyt duże ryzyko, udzielając tak wysokich zobowiązań. Nawet jeśli zdecydowałyby się je przyznawać, to koszty ponoszone przez klienta byłyby dużo wyższe.

Księga wieczysta nieruchomości – to musisz wiedzieć

Musisz wiedzieć, że wpisu do księgi wieczystej dokonuje się nie tylko w przypadku ustanowienia hipoteki. Dzieje się to także w razie przeniesienia własności, nabycia spadku, ustanowienia służebności i przekształcenia użytkowania. Jednak w tym artykule przedstawimy, jak krok po kroku przebiega złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Jak sprawdzić wpisy w księdze wieczystej nieruchomości? 

Jeśli interesuje cię dana nieruchomość, jednym z pierwszych działań powinno być sprawdzenie wpisów w księdze wieczystej nieruchomości. To z niej możesz się dowiedzieć, czy mieszkanie nie stanowi już zabezpieczenia spłaty innego zobowiązania. Aby sprawdzić zawartość księgi wieczystej, najpierw uzyskaj jej numer. Powinien ci go podać sprzedający. Następnie skorzystaj z Elektronicznej Księgi Wieczystej. Uzyskasz tak zawartość dowolnej księgi wieczystej.

Oczywiście możesz również udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Jednak zdecydowanie wygodniejszym rozwiązaniem jest skorzystanie ze wspomnianej strony bez konieczności wychodzenia z domu. Jest to także rozwiązanie korzystniejsze finansowo, ponieważ za odpis KW w wydziale sądu trzeba zapłacić, a on-line możesz przejrzeć treść KW za darmo.

Czy każda nieruchomość ma księgę wieczystą?

Coraz rzadszą sytuacją jest trafienie na rynku na mieszkania, które nie mają księgi wieczystej. Jednak czasami tak się zdarza. Jeśli kupujesz nieruchomość z rynku pierwotnego, wówczas księga wieczysta jest zakładana podczas zawierania umowy przeniesienia własności u notariusza. Księgi wieczystej nie muszą mieć lokale spółdzielcze i wybudowane w ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Brak KW może powodować problemy, ale nie musi. Jeśli potrzebujesz kredytu na takie mieszkanie, wystarczy tylko zaświadczenie – najczęściej ze spółdzielni mieszkaniowej – o braku przeciwwskazań do założenia księgi wieczystej. Do wniosku kredytowego przedstawiamy wówczas takie zaświadczenie oraz numer KW „matki” czyli księgi gruntu, księgi głównej całego budynku. „Stare” nieruchomości typu kamienice czy bloki spółdzielcze mają taką księgę główną właśnie dla całej nieruchomości, tylko bez wyodrębnionych KW dla lokali. Podobnie w przypadku rynku pierwotnego na etapie starania się o kredyt mamy KW gruntową nieruchomości, na której buduje deweloper, a przy przenoszeniu własności jest zakładana KW dla danego lokalu. 

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości – jak przebiega? 

Ustanowienie wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości jest warunkiem uzyskania kredytu hipotecznego. Nie jest to jednak jedyne zabezpieczenie, którego oczekuje bank. Właściciel nieruchomości może być zmuszony do wykupienia ubezpieczenia na życie czy ubezpieczenia mieszkania lub domu. Ale to właśnie hipoteka jest dla instytucji główną gwarancją na wypadek, gdyby klient zaprzestał spłacania zobowiązania.

Kto może złożyć wniosek o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości?

Wpisu dokonuje sąd wieczystoksięgowy, ale na podstawie wniosku. Może go złożyć:

• właściciel nieruchomości;
• użytkownik wieczysty;
• wierzyciel powyższych – o ile przysługuje mu takie prawo;
• uprawniony organ – dotyczy obciążeń ustawowych;
• osoba fizyczna lub prawna, na rzecz której ma być ustanowiona hipoteka.

Zatem może się tym zająć bank, jednak w praktyce w zdecydowanej większości przypadków  to kredytobiorca musi postarać się o wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Masz dwie możliwości – możesz skorzystać z usług notariusza lub złożyć wniosek na własną rękę. 

Jak złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości przez notariusza? 

Notariusz wykona to oczywiście odpłatnie. Zajmie się wszystkimi formalnościami, a także pobraniem opłat. Musisz przygotować oświadczenie banku o udzieleniu kredytu i kopie pełnomocnictw pracowników instytucji podpisujących oświadczenie. Jeśli chodzi o kwestię poboru opłat przez notariusza, to są one następujące:

• za rozpatrzenie wniosku – 200 zł;
• podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) od ustanowienia hipoteki – 19 zł;
• taksa notarialna za ustanowienie hipoteki – wynosi nie więcej niż połowę przewidzianej przez Ministra Sprawiedliwości stawki, która zależy z kolei od wartości samej hipoteki.

Taksa jest ustalana indywidualnie, a notariusz dolicza do niej 23% podatku VAT. Do tego dochodzi opłata za wypisy – 6zł netto (7,38zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę. Przeważnie notariusz nie pobiera stawki maksymalnej – jeśli szukasz kancelarii, której zlecisz złożenie wniosku o wpis hipoteki na rzecz banku, skontaktuj się z co najmniej kilkoma. Dzięki temu upewnisz się, że ponosisz możliwie najniższy koszt za realizację czynności notarialnych.

Jak samodzielnie złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości – krok po kroku

Aby złożyć wpis do księgi wieczystej, nie musisz korzystać z usług notariusza. Wniosek nie wymaga formy aktu notarialnego. Dzięki temu unikniesz zapłaty taksy notarialnej. Jeśli dla nieruchomości już założono księgę wieczystą, musisz po prostu wypełnić i złożyć dokument na formularzu KW-WPIS. W przypadku gdy jej nie ma, powinieneś najpierw wnieść wniosek o jej założenie.

Przygotuj wymagane dokumenty

Do wspomnianego formularza musisz dołączyć niezbędne dokumenty, mianowicie:

• oświadczenia właściciela nieruchomości, który ustanawia hipotekę na rzecz banku;,
• oświadczenia banku, który potwierdza ustanowienie hipoteki na nieruchomości;
• oświadczenia banku o udzieleniu kredytu hipotecznego – dokument musi być podpisany przez dwóch pracowników banku oraz znajdować musi się na nim pieczęć tej instytucji (zawiera najważniejsze parametry kredytu, takie jak wartość czy data spłaty); dzięki obecności dwóch podpisów i pieczątki nie musisz korzystać z usług notariusza;
• umowa kredytowa;
• pełnomocnictwo reprezentantów banku, którzy podpisali oświadczenie – jest wymagane przez niektóre sądy;
• potwierdzenie wniesienia opłat za rozpatrzenie wniosku – zapłać przed jego złożeniem;

Potrzebujesz oryginałów tych dokumentów. 

Wypełnij wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej

Wniosek KW-WPIS uzyskasz w sądzie, ale możesz go również pobrać z internetu. Wypełnienie nie powinno ci sprawić szczególnych problemów. W razie wątpliwości warto skorzystać z pomocy Eksperta Finansowego, który pomoże Ci również w przypadku tego zadania. Oto kluczowe kwestie, o których musisz pamiętać, wypełniać wniosek o dokonanie wpisu hipoteki do księgi:

• Strona 1 – podaj w polu 1 nazwę Sądu Rejonowego prowadzącego Wydział Ksiąg Wieczystych  wynikającą z miejsca położenia nieruchomości. W treści pola 2 podaj rzymskimi cyframi numer Wydziału Ksiąg Wieczystych danego Sądu Rejonowego. W polu 3 wpisz numer księgi wieczystej nieruchomości, której dotyczy wniosek. Pozostałe pola na tej stronie możesz przekreślić. 
• Strona 2 – zaznacz krzyżykiem „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”  i wypełnij pole „Treść żądania”. Napisz, że wnosisz o wpisanie do działu IV księgi wieczystej hipoteki do określonej kwoty na rzecz danego banku. Ewentualnie wymagania co do zawartości treści tego żądania może określić instytucja. Pozostałych pól nie uzupełniaj – przekreśl je.
• Strona 3 – nad polem 9 przekreśl tekst „uczestnika postępowania” i wypełnij wszystkie pola, które dotyczą wnioskującego. Pod pozycją 16 skreśl słowo „siedziba” i podaj dane wnioskującego. W polu 25 przekreśl wyrażenie „uczestnik postępowania” i zaznacz krzyżykiem „nie”. Nad polem 33 wykreśl hasło „wnioskodawcy”. Wypełnij danymi banku pola 34-36. Nad miejscem 43 przekreśl wyraz „siedziba” i wymień dane adresowe tej instytucji. Wypełnij je również w części „adres do doręczeń”. 
• Strona 4 – musisz wypełnić wyłącznie część „wykaz dokumentów dołączonych do wniosku”. Przekreśl pozostałe pola. Wylistuj załączone dokumenty. Pod polem 80 skreśl tekst „pełnomocnik/przedstawiciel ustawowy”, podaj dane wnioskującego i podpisz się. 

Dokonaj opłaty za rozpatrzenie wniosku o wpis w księdze wieczystej

Wspomniana czynność kosztuje 200 zł. To koszt znaku sądowego, dla którego obowiązuje taka sama kwota bez względu na to, czy wniosek składasz przez notariusza, czy osobiście. Wpłaty możesz dokonać na rachunek bankowy sądu lub gotówką w kasie sądu. Aby złożyć wniosek w wydziale ksiąg wieczystych, musisz mieć potwierdzenie dokonania opłaty. To obowiązkowy załącznik do wniosku. Bez niej dokument nie zostanie przyjęty.

Gdzie złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości?

Wniosek złóż w sądzie rejonowym właściwym ze względu na lokalizację nieruchomości, na której ma być ustanowiona hipoteka. Ewentualnie komplet dokumentów możesz wysłać listem poleconym. Pamiętaj też o złożeniu deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego i zapłaceniu podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 19 zł. Masz na to 14 dni, licząc od dnia złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki. 

Ile się czeka na ustanowienie hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości?

Hipoteka nie jest ustanawiana automatyczne wraz ze złożeniem wniosku.Wniosek musi poczekać na rozpatrzenie. Czas realizacji nie jest określony przepisami, dlatego nie da się z góry określić, kiedy hipoteka zostanie wpisana do księgi wieczystej. Najszybciej wnioski są rozpatrywane w mniejszych miejscowościach, natomiast wolniej w dużych. Najdłużej poczekasz w sądach w największych miastach wojewódzkich, które załatwiają bardzo dużo spraw i z tego wynika długa kolejka. W niektórych przypadkach czas oczekiwania sięga nawet roku. W szczególnych sytuacjach możesz się zwrócić do sądu z prośbą o przyspieszenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Natomiast szansę na pozytywne rozpatrzenie prośby masz wyłącznie wówczas, gdy Twoja sytuacja jest szczególna. 

Od 17 września 2022 banki muszą zwracać opłaty za ubezpieczenie pomostowe pobierane do momentu ustanowienia hipoteki w księdze wieczystej. W praktyce większość banków po prostu zrezygnowało z pobieranie tej opłaty. Tymczasem wcześniej przekładało się to na wyższe koszty kredytowania. Dlatego długi czas oczekiwania na wpis nie jest już takim problemem, jakim był wcześniej. Może mieć to wpływ na przychylność sądu wobec przyspieszenia procesu dokonania wpisu.

Źródła: Biuro Informacji Kredytowej

Angelika Zaklukiewicz
Ekspert Finansowy Notus
angelikazaklukiewicz.notus.pl

Od 7 lat w branży pośrednictwa kredytowego. Specjalizuję się w kredytach hipotecznych. Moja stale aktualizowana wiedza, bogate doświadczenie i pełne zaangażowanie pozwalają mi spełniać oczekiwania klientów.

Wyjaśniam „po ludzku” wszelkie zawiłości procesu i pomagam sprawnie przejść przez skomplikowane aspekty bankowości, czyniąc je prostymi i zrozumiałymi. W swojej pracy kieruję się m.in. uczciwością, starannością i zaufaniem. Wszystkie działania podejmuję w oparciu o przepisy ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, a powierzone mi informacje są objęte tajemnicą bankową.