Odwrócona hipoteka – kiedy można zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny?
Kiedy zaciągasz standardowy kredyt hipoteczny, otrzymujesz od banku środki finansowe, a następnie spłacasz zobowiązanie zgodnie z harmonogramem. Jeśli tego nie robisz, możesz stracić nieruchomość, na której została ustanowiona hipoteka. W przypadku odwróconej hipoteki sytuacja wyglądałaby diametralnie inaczej – to bank płaciłby Ci raty. Obecnie w Polsce żaden z banków nie oferuje jeszcze możliwości skorzystania z hipoteki odwróconej, choć rozwiązanie to cieszy się dużą popularnością w wielu krajach Europy i na całym świecie. Poznaj szczegóły!
Spis treści
Hipoteka odwrócona – na czym to polega?
Problemem wielu Polaków są niskie emerytury. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) średnia wysokość świadczenia wypłacanego w pierwszym kwartale 2024 roku wynosiła 3516,95 zł. Prawie 400 tys. Polaków otrzymuje emerytury poniżej minimalnej, czyli 1780,96 zł brutto. Osoby, które nie mają dużych dochodów, ale posiadają nieruchomość, mogą skorzystać z odwróconej hipoteki. To specyficzny rodzaj kredytu hipotecznego, który został uregulowany ustawą z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym. Na czym dokładnie polega?
Odwrócona hipoteka to umowa, na mocy której bank może kupić od osoby fizycznej nieruchomość, ale ze spłatą ratalną. W praktyce oznacza to, że osoba taka dożywotnio otrzymuje co miesiąc ustaloną kwotę (ewentualnie jednorazową wypłatę środków). W mieszkaniu lub domu obciążonym hipoteką odwróconą może mieszkać do końca życia, zatem w ten sposób zabezpiecza się na przyszłość. Z jednej strony ma zapewnione miejsce do zamieszkania, a z drugiej – środki, które pozwolą jej się utrzymać.
Do księgi wieczystej nieruchomości wpisana jest hipoteka na rzecz banku, co zabezpiecza instytucję i zapewnia, że mieszkanie czy dom zostaną przejęte po śmierci kredytobiorcy. Nie oznacza to jednak, że spadkobiercy nie mają praw do tej nieruchomości. Mogą spłacić zobowiązanie wobec banku i wtedy ta nieruchomość docelowo stanie się ich własnością. Jeśli tego nie zrobią, prawo własności zostanie przeniesione na bank. Spadkobiercy otrzymają ewentualną nadwyżkę, która zostanie ustalona przy rozliczaniu należności.
Odwrócona hipoteka na świecie
Hipoteka odwrócona cieszy się dużą popularnością w wielu krajach. W ofercie banków w USA produkt ten pojawił się już w latach 60. XX wieku. Później wprowadzono go w wielu państwach w Europie, np. Niemczech, Francji, Hiszpanii, Szwecji czy we Włoszech, a także w Australii i Indiach.
Jak wynika z prognoz EY i EPPARG do 2031 roku światowy rynek hipoteki odwróconej urośnie trzykrotnie. W ciągu 10 lat w Stanach Zjednoczonych ma dojść do sytuacji, w której Amerykanie będą sprzedawać w ramach odwróconej hipoteki nieruchomości warte 25 mld dolarów. W Wielkiej Brytanii ma to być 13 mld rocznie, we Włoszech – nawet 10 mld, w Kanadzie 3-4 mld, a w Polsce – 0,6 mld. Przykładowo, w Hiszpanii odwrócona hipoteka o wartości 300 tys. euro zapewnia świadczenie ok. 1200 euro miesięcznie przez 12 lat. Natomiast w Wielkiej Brytanii nieruchomość warta 400 tys. funtów, przy założeniu otrzymania początkowo 100 tys. funtów, przynosi świadczenie w wysokości 250 funtów tygodniowo przez prawie 20 lat.
Odwrócona hipoteka – dla kogo?
Korzystającymi z odwróconej hipoteki są przeważnie osoby starsze, które otrzymują niską emeryturę albo też wiedzą, że przyjdzie im taką uzyskiwać. Często nie mają najbliższej rodziny, która by dziedziczyła ich majątek. Nie dysponują także oszczędnościami w postaci gotówki, ale za to posiadają nieruchomość. Decydują się na odwróconą hipotekę, aby mieć środki na życie i na coś więcej, np. regularne podróżowanie.
Na to rozwiązanie decydują się również osoby, którym krewni nie są w stanie pomóc finansowo, a, np. w wyniku urazów doznanych w wypadku nie są w stanie pracować. Ewentualna renta nie wystarcza im na sfinansowanie kosztów życia.
Kto może zaciągnąć odwrócony kredyt hipoteczny?
Aby zaciągnąć odwróconą hipotekę, należy mieć pełną zdolność do czynności prawnych i oczywiście posiadać nieruchomość. Zgodnie z ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która:
- jest właścicielem nieruchomości,
- ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego,
- jest współwłaścicielem nieruchomości,
- ma udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Przepisy nie wskazują na żadne ograniczenia wiekowe, więc teoretycznie z odwróconej hipoteki może skorzystać nawet osoba młoda czy też firma. W praktyce jednak to oferta kierowana do seniorów.
Oczywiście, w tym przypadku bank nie bada zdolności kredytowej tak jak w ramach standardowego kredytu hipotecznego. Sprawdza przede wszystkim status prawny oraz wartość rynkową nieruchomości, tzn. czy może ona stanowić zabezpieczenie.
Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia
Renta dożywotnia to w praktyce hipoteka odwrócona w modelu sprzedażowym. Natomiast produkt, który mogłyby oferować banki, to hipoteka odwrócona w modelu kredytowym. Rentę dożywotnią oferują fundusze hipoteczne i jest ona regulowana w Kodeksie cywilnym. W praktyce może jej udzielić nawet osoba fizyczna. Rentę dożywotnią, zgodnie z nazwą, otrzymuje się do końca życia, natomiast odwrócony kredyt hipoteczny może być wypłacany przez określony czas, np. 15-20 lat.
Które banki oferują odwrócony kredyt hipoteczny?
Na ten moment żaden bank w Polsce nie zdecydował się na wprowadzenie tego produktu. Przepisy, które go regulują, obowiązują od wielu lat. Przedstawiciele instytucji finansowych podkreślają jednak, że wymagają one dodatkowych regulacji prawnych. Z perspektywy kredytodawców udzielanie odwróconych kredytów hipotecznych może wiązać się z dużym ryzykiem. Bank nie wie, po jakim czasie możliwe będzie przejęcie domu lub mieszkania. Ponadto niejasną sprawą pozostaje także wartość nieruchomości w przyszłości – w momencie gdy bank będzie już mógł nią dysponować.
Dlatego też aktualnie nie znajdziesz w żadnym banku oferty odwróconej hipoteki. Natomiast na rynku dostępne są alternatywne rozwiązania.
Alternatywa dla odwróconej hipoteki
Potencjalni odbiorcy odwróconej hipoteki mogą korzystać ze wspomnianej wersji tego rozwiązania w modelu sprzedażowym oferowanym przez niebankowych dostawców usług. Rynek ten rozwija się już od dekady. Jak to działa? Otóż musisz przenieść prawo własności do nieruchomości na spółkę, która świadczy wspomnianą usługę. Na tej podstawie otrzymujesz dożywotnio dodatkowe środki na życie. Na Twoją rzecz ustanawiana jest służebność osobista, dzięki której możesz korzystać z nieruchomości do końca swoich dni.
Problem tkwi jednak w tym, że brakuje tutaj regulacji prawnych. Firmy, które mają taką ofertę, nie podlegają nadzorowi KNF ani nie muszą uzyskiwać żadnych licencji. Nie są im stawiane żadne wymogi kapitałowe ani też nie muszą mieć funduszy rezerwowych na pokrycie zobowiązań. W branży istnieją pewne dobre praktyki, takie jak poddanie się egzekucji przez spółkę, jeśli nie będziesz otrzymywać terminowo wypłat. Natomiast nawet działające w niej firmy sugerują wdrożenie odpowiednich regulacji. Same przepisy kodeksu cywilnego to zbyt mało. W dalszym ciągu jednak nie ma zapisów, które regulowałyby rentę dożywotnią, czyli zapewniały bezpieczeństwo zarówno właścicielom nieruchomości, jak i oferującym wspomniane świadczenie.
Odwrócona hipoteka – zalety i wady takich rozwiązań
Odwrócona hipoteka to produkt, który ma zalety i wady. Na pewno przydałby się wielu Polakom, którzy otrzymują niskie świadczenie, a nie mogą liczyć na niczyją pomoc, ani też nie mają bliskich, którzy odziedziczą po nich nieruchomość. Póki co w grę wchodzi tylko renta dożywotnia oferowana głównie przez fundusze hipoteczne. Pamiętaj jednak, że w tym przypadku brakuje regulacji, który gwarantowałby bezpieczeństwo stronom umowy. Według danych Związku Przedsiębiorstw Finansowych w latach 2010-2022 fundusze hipoteczne wypłaciły 30 mln zł, zatem popularność tego produktu jest bardzo mała.
Źródła:
https://piu.org.pl/public/upload/ibrowser/WU/WU4/WU4_09_pawlega.pdf
Konrad Latacz
Ekspert Finansowy NOTUS
