Na co zwrócić uwagę przy zakupie działki budowlanej? Co należy sprawdzić?
Jak wynika z raportu „Szczęśliwy Dom: Mieszkanie na osi czasu”, aż 71% mieszkańców Polski marzy o budowie domu. Takie przedsięwzięcie wiąże się jednak z wysokimi kosztami, którym wielu trudno podołać bez kredytu hipotecznego. Pierwszym wydatkiem, z którym najczęściej musisz sobie poradzić, jest kupno działki budowlanej. Jak ją wybrać? Co warto sprawdzić przed zakupem parceli?
Spis treści
Zakup działki budowlanej – na co zwrócić uwagę przy zakupie działki?
Znalezienie odpowiedniego gruntu jest bardzo trudnym zadaniem. Z jednej strony dysponujesz określonym budżetem, który Cię ogranicza, a z drugiej masz konkretne oczekiwania w stosunku do działki pod budowę domu. Jeżeli chcesz kupić parcelę, która spełni wszystkie Twoje oczekiwania, musisz zweryfikować kilka kwestii. Sprawdź, co warto wiedzieć przed zakupem działki i jakich błędów nie popełniać.
Lokalizacja działki
Ta kwestia będzie mieć ogromny wpływ na Twoje życie, dlatego wymaga szczególnej uwagi. Oczywiście możesz brać pod uwagę wymarzoną lokalizację, ale pojawia się też kwestia kosztów. W dużych miastach grunty kosztują nawet kilka razy więcej niż w małych miejscowościach. Z drugiej strony, jeśli postawisz wymarzony dom na wsi, licz się z trudnościami komunikacyjnymi. Do tego dochodzi dowóz dzieci do szkoły czy załatwianie przeróżnych spraw, które wymagają wizyty w mieście. Przed zakupem działki należy sprawdzić i indywidualnie ocenić, jaka lokalizacja będzie dla Ciebie optymalna.
Na pewno nie podejmuj decyzji pochopnie. Udaj się w dane miejsce kilka razy, o różnych godzinach i w różnych warunkach pogodowych. Być może przy dużych ulewach dojazd do działki jest utrudniony, a sam grunt – zalewany. Sprawdź, jak wygląda dostęp do drogi publicznej.
Czy w pobliżu nie działa jakaś fabryka, która powoduje duży hałas albo nieprzyjemne zapachy? A może działka znajduje się przy drodze szybkiego ruchu? To tylko kilka kwestii, które mają duże znaczenie. Koniecznie porozmawiaj z sąsiadami. Dowiesz się, obok kogo przyjdzie Ci mieszkać. W ten sposób być może dowiesz się też czegoś więcej o życiu w tej lokalizacji.
Ukształtowanie terenu działki
Działka może się wydawać piękna, ale czy jej ukształtowanie nie wpłynie poważnie na koszty realizacji budowy? Jeśli jest stroma, jej przygotowanie może wymagać dużej inwestycji. W takim przypadku koszty podpiwniczenia są wysokie. To samo dotyczy ewentualnego przygotowania pionowego ogrodu.
Wielkość i kształt działki
Optymalnie, jeśli działka jest prostokątna lub kwadratowa. Wszelkie nieregularne kształty powodują problemy i ograniczenia. Nie nastawiaj się na dużą działkę, jeśli chcesz wybudować mały dom i nie pasjonuje Cię ogrodnictwo. Dodatkowy metraż to także koszty i obowiązki. Pamiętaj, że nie możesz zabudować całej powierzchni działki. Tę kwestię opisują akty prawne, a konkretnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz warunki zabudowy.
Jeśli chcesz wybudować dom o powierzchni 100 mkw., wystarczy ok. 500 mkw. działki. Średni metraż takich nieruchomości w Polsce maleje. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, przeciętna powierzchnia mieszkalna w budynkach jednorodzinnych w 2023 roku wynosiła 130,4 mkw. Jeśli potrzebujesz działki głównie do relaksu i wypoczynku, wystarczy Ci około 600-700 mkw. Oczywiście, wiele zależy od tego, co ma się znaleźć na gruncie. Jeśli chcesz mieć garaż wolnostojący, altanę czy inne zabudowania, możesz potrzebować większej powierzchni.
Dla zabudowy jednorodzinnej działka powinna mieć 18-20 metrów szerokości. Dostępne są projekty domów, które zrealizujesz na wąskich działkach, o szerokości nawet 10-12 mkw. Pamiętaj jednak o minimalnych odległościach od granicy działki, np. 4 m od granic w przypadku ścian z otworami okiennymi i drzwiami.
Co znajduje się w księdze wieczystej?
Księga wieczysta to jeden z najważniejszych dokumentów dotyczących nieruchomości, opisujący jej stan prawny. Sprawdzisz w niej, czy nie jest obciążona hipoteką. Obciążenie hipoteką niekoniecznie jednak oznacza, że dany grunt przestaje być godny uwagi. Po prostu w takim wypadku środki, które przelejesz za zakup działki, częściowo trafią do banku, który kredytował ten zakup. Pozostałą kwotę otrzyma sprzedający.
Poza tym z księgi wieczystej dowiesz się, czy nieruchomość nie jest zastawem – czy nie zaciągnięto pod taki zastaw zobowiązania. W takim przypadku najpierw musisz je spłacić. Grunt może być również obciążony służebnością. To oznacza, że np. Twój sąsiad może przejeżdżać przez Twoją działkę, aby dojechać do swojej posesji, albo parkować na niej. Służebność może też oznaczać, że ktoś ma prawo utrzymywać na działce urządzenia reklamowe. To już problem, gdyż może zakłócać Twój spokój. Księgę wieczystą sprawdzisz na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do. Musisz jednak uzyskać jej numer.
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Z MPZP wynika, jakie obiekty możesz wybudować na danej działce. Sprawdzisz wymagania, które musi spełnić nieruchomość. Dotyczy to m.in. usytuowania na działce, wymiarów, liczby kondygnacji, a nawet rodzaju i koloru zadaszenia. Jeśli projekt budowy będzie niezgodny z MPZP, nie otrzymasz pozwolenia na budowę. Dlatego przed zakupem działki budowlanej należy sprawdzić MPZP. W tym celu udaj się do urzędu gminy, pod który podlega dany grunt. W niektórych przypadkach można sprawdzić MPZP przez internet. Jest to niezbędne, gdyż może się okazać, że na danej działce nie wybudujesz takiego domu, o jakim marzysz.
Przeglądając MPZP, zwróć również uwagę na status prawny sąsiednich działek. Możliwe, że przeznaczone są do prowadzenia uciążliwej działalności, a z pewnością nie życzysz sobie takiego sąsiedztwa.
Uzbrojenie działki
Koszt zakupu działki nieuzbrojonej może być znacznie niższy niż w przypadku innych gruntów w okolicy, do których doprowadzono media. Oczywiście, to naturalne. Jednak decydując się na zakup działki nieuzbrojonej, niekoniecznie musisz oszczędzić. Doprowadzenie mediów wiąże się z kolejnymi wydatkami, a poza tym z dłuższym czasem oczekiwaniem na zakończenie budowy. Może to zająć wiele miesięcy, wiąże się z dopełnieniem formalności i stresem. Dlatego przeważnie lepiej zdecydować się na uzbrojoną działkę.
Dowiedz się także, czy w danej lokalizacji możesz korzystać z kanalizacji. Jeśli nie, to czy dopuszczalna jest przydomowa oczyszczalnia ścieków? W przypadku gdy w grę wchodzi tylko szambo, to wiążę się z koniecznością opróżniania zbiornika co miesiąc. Koszt takiej usługi wynosi kilkaset złotych miesięcznie.
Potrzebujesz szybkiego internetu? Sprawdź, czy dana lokalizacja daje możliwość korzystania z niego. W Polsce nadal nie brakuje miejsc, w których w ogóle nie ma dostępu do sieci.
Droga dojazdowa do działki
Wielkość działki czy jej usytuowanie mogą wydawać się idealne, ale jeśli nie ma do niej drogi dojazdowej i tak nie otrzymasz pozwolenia na budowę. W takim przypadku możesz wystąpić do gminy o ustanowienie służebności drogi na przyległych działkach. To wiąże się z kosztami, a jeszcze większym problemem może być niezadowolenie sąsiada, który udostępni część swojego gruntu. Często prowadzi to do konfliktów.
Jak sfinansować zakup działki?
Ceny gruntów zależą przede wszystkim od lokalizacji. Jak wynika z danych Bankier.pl, w I kwartale 2024 roku najwyższe ceny transakcyjne obowiązywały w:
- Warszawie – 846 zł za mkw.
- Gdańsku – 777 zł za mkw.
- Krakowie – 681 zł za mkw.
Oczywiście, w małych miejscowościach są to o wiele niższe kwoty. Jeśli nie masz wystarczających środków na zakup ziemi pod budowę domu, skorzystaj z kredytu hipotecznego. Ekspert Finansowy sprawdzi Twoją zdolność kredytową i ustali, jakie banki oferują kredyty dopasowane do Twoich oczekiwań i możliwości. Ekspert przeprowadzi Cię też przez całą procedurę ubiegania się o kredyt.
Bartosz Aliński
Ekspert Finansowy NOTUS
