Mieszkanie jako wkład własny do kredytu hipotecznego – czy to możliwe?
Zamierzasz ubiegać się o kredyt hipoteczny? Musisz mieć świadomość, że banki zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) będą od Ciebie wymagać wkładu własnego w wysokości 10-20% wartości nabywanej nieruchomości. Nie oznacza to, że koniecznie musisz dysponować taką gotówką. Instytucje są w stanie zaakceptować wkład własny w innej formie m.in. w postaci mieszkania. Na jakich warunkach?
Spis treści
Co może być wkładem własnym przy kredycie hipotecznym?
Jak informuje Biuro Informacji Kredytowej, średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w październiku 2024 roku wynosiła 440,18 tys. zł. To oznacza, że do
otrzymania takiego zobowiązania konieczny był wkład własny w wysokości ok. 44 lub 88 tys. zł. W przypadku 44 tys. zł kredytobiorca musiał skorzystać z dodatkowego zabezpieczenia, np. w formie ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Wkładem własnym może być nie tylko gotówka, ale również:
- Inna nieruchomość – ma zastosowanie przede wszystkim w przypadku kredytu na budowę domu, kiedy wkładem może być działka. Jednak możliwe są inne rozwiązania. Masz mieszkanie, które zamierzasz sprzedać? Jego wartość może być zaliczona jako wkład własny, o ile podczas składania wniosku złożysz deklarację spieniężenia nieruchomości, a do sprzedaży dojdzie przed otrzymaniem wypłaty kredytu. Jednak to rozwiązanie, które znika z polskiego rynku i niewiele banków je akceptuje.
- Środki na rachunkach IKE/IKZE – czyli oszczędności zgromadzone w ramach Indywidualnego Konta Emerytalnego lub Indywidualnego Konta Zabezpieczenia Emerytalnego.
- Środki zgromadzone na PPK (Pracowniczych Planach Kapitałowych) – oszczędności pochodzące z wpłat pracownika, pracodawcy oraz państwa, gromadzone na prywatnym koncie uczestnika w celu zabezpieczenia finansowego na emeryturę.
- Książeczka mieszkaniowa – według szacunków PKO BP w polskich domach może się aktualnie znajdować nawet milion takich książeczek.
- Pożyczka z zakładu pracy – są zazwyczaj udzielane na bardzo korzystnych warunkach.
- Zadatek i wcześniejsze wydatki – bank może uwzględnić jako wkład własny zadatek wpłacony właścicielowi mieszkania lub deweloperowi czy też zakup materiałów budowlanych.
Jak zatem widzisz, wkład własny może mieć różną formę. Przyjrzyjmy się bliżej, kiedy może to być inne mieszkanie.
Kiedy mieszkanie może być wkładem własnym?
Zastąpienie wkładu własnego mieszkaniem jest możliwe, ale nie spodziewaj się, że będziesz mieć duży wybór ofert. Aktualnie (w 2024 r.) taką możliwość daje wyłącznie Santander Bank Polska S.A. Wkład własny do kredytu może być w tym banku zastąpiony inną nieruchomością, a dokładnie domem lub mieszkaniem. Jednak obowiązują tutaj ograniczenia, mianowicie:
- Maksymalna kwota wnioskowanego zobowiązania nie może wynosić więcej niż 70% łącznej wartości mieszkania kredytowego i tego, które ma stanowić zastępstwo dla wkładu własnego.
- Nieruchomość nie może być obciążona hipoteką, chyba że to hipoteka na rzecz Santander Bank Polska SA, przy czym zachowany zostanie mimo to wcześniejszy warunek maksymalnej kwoty kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia.
- Nieruchomość, na którą zaciągasz kredyt, a także ta, która ma stanowić zabezpieczenie, nie może być w budowie.
- W grę wchodzi zakup na rynku wtórnym lub zakup już gotowej nieruchomości z rynku pierwotnego z płatnością po akcie notarialnym.
- Musisz złożyć wniosek o wpis hipoteki na obu nieruchomościach – dopiero po tym możliwe będzie uruchomienie kredytu.
Wybór mieszkania jako wkładu własnego powoduje zatem sporo ograniczeń. Nie skorzystasz z tego, jeśli chcesz budować dom systemem gospodarczym, kupić działkę z rozpoczętą budową czy nieruchomość, która dopiero jest wznoszona przez dewelopera. Jeśli chcesz realizować takie cele, potrzebujesz standardowego wkładu własnego.
Czy druga nieruchomość musi należeć do Ciebie?
Jeśli wkładem własnym do kredytu hipotecznego ma być mieszkanie, to nie musi stanowić Twojej własności, a przynajmniej nie ma takiej konieczności we wspomnianej ofercie Santander Bank Polska S.A. Tym zastępstwem może być nieruchomość osoby trzeciej. W takim przypadku będzie ona kredytobiorcą, ale bank nie weźmie jej pod uwagę przy kalkulacji zdolności kredytowej. Właściciel nieruchomości musi wyrazić formalną zgodę na obciążenie jego mieszkania/domu hipoteką.
Nieruchomość, która stanowi wkład własny, nie powinna być przeznaczona na sprzedaż. Jeśli zdecydujesz, że chcesz ją sprzedać, potrzebujesz wówczas zgody banku. W takim przypadku instytucja może narzucić, że wyrazi zgodę wyłącznie, jeśli część z uzyskanych środków zostanie przeznaczona na nadpłatę kapitału kredytowego.
Nieruchomość jako wkład własny – czy to się opłaca?
Przede wszystkim taka oferta stanowi już rzadkość. Większość banków wycofała się z akceptowania wkładu własnego w postaci mieszkania. Jeśli jednak masz nieruchomość, która może być tutaj wykorzystana, a wspomniane warunki Ci odpowiadają, nic nie stoi na przeszkodzie. Pamiętaj jednak, że oba mieszkania będą wtedy obciążone hipoteką.
Zanim jednak zdecydujesz się na wybór takiej oferty, skontaktuj się z naszym Ekspertem Finansowym, który przeanalizuje, czy w ogóle możesz z niej skorzystać i czy będzie to korzystne rozwiązanie w Twoim przypadku.
Nieruchomość zamiast wkładu własnego – zalety i wady
Minimalny wkład własny zastąpiony mieszkaniem? To rozwiązanie ma plusy i minusy. Oto największe zalety:
- Możesz uzyskać kredyt na 100% nabywanej nieruchomości – wspomniane 70% dotyczy łącznej wartości nieruchomości kupowanej i tej, która zastępuje wkład własny.
- Masz szansę na korzystniejsze warunki zobowiązania ze względu na wartość zabezpieczenia.
- Możesz uzyskać dodatkowe środki z przeznaczeniem na dowolny cel – jeśli wartość łączna obu nieruchomości jest odpowiednio duża, uzyskasz nawet kwotę, która przekracza 100% wartości kupowanej nieruchomości.
A jakie minusy ma wymagany wkład własny w formie mieszania? Otóż:
- Musisz obciążyć hipoteką obie nieruchomości.
- Nie sprzedasz nieruchomości bez zgody banku.
Obecnie możesz wziąć kredyt hipoteczny, którego zabezpieczeniem będzie druga nieruchomość, ale trudno powiedzieć, czy takie oferty będą w przyszłości dostępne. Mają one wady i zalety. Nasz Ekspert Finansowy sprawdzi, czy może to być dobre rozwiązanie w Twojej sytuacji.
Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego
Chcesz poznać alternatywne rozwiązania? Możesz wnioskować o kredyt na zakup mieszkania lub domu, nawet jeśli nie masz w ogóle wkładu własnego, o ile spełnisz określone oczekiwania. Chodzi tutaj o Mieszkanie bez wkładu własnego, czyli Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Aby z niego skorzystać, musisz udokumentować dochody, które umożliwią Ci spłatę kredytu. Natomiast warunkiem jest to, że nie masz innego mieszkania, chyba że w swoim gospodarstwie domowym masz co najmniej dwoje niepełnoletnich dzieci. Wtedy możesz być już właścicielem jakiejś nieruchomości, ale nie większej niż o powierzchni 50 mkw. Gdy masz tróje potomstwa, limit wynosi 75 mkw., przy czworgu ustalono go na 90 mkw. Od pięciorga dzieci nie ma już takich ograniczeń.
Angelika Zaklukiewicz
Ekspert kredytowy
Źródła:
