Kupno mieszkania z hipoteką – czy warto? Na co zwrócić uwagę?
Na rynku nieruchomości niekiedy pojawiają się oferty sprzedaży mieszkań obciążonych hipoteką. Transakcja w takim przypadku jest jak najbardziej możliwa, chociaż wymaga od sprzedającego i kupującego kilku dodatkowych formalności. Podpowiadamy, na co zwracać uwagę, rozważając kupno mieszkania z hipoteką!
Spis treści
Czym właściwie jest mieszkanie obciążone hipoteką?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które zabezpiecza wierzytelność jakiegoś zobowiązania. W przypadku kredytu hipotecznego stanowi ona formę zabezpieczenia dla instytucji, w której wcześniejszy lub obecny właściciel nieruchomości otrzymał kredyt. W przypadku niewypłacalności dłużnika wierzyciel dzięki hipotece może ubiegać się o windykację mieszkania i po jego sprzedaży odzyskać całość lub część należności.
Hipotekę taką wpisuje się do IV działu księgi wieczystej nieruchomości, która stanowi źródło najważniejszych informacji na temat nieruchomości. Co ważne, nie jest ona więc ustanawiana imiennie na dłużnika, a przypisana do konkretnej nieruchomości. Tym samym mieszkanie obciążone hipoteką to takie, na którym ciąży dług i jeśli nie jest on spłacony, nawet po zmianie właściciela istnieje ryzyko jego utraty. Z tego powodu przed kupnem jakiejkolwiek nieruchomości (mieszkania, domu, lokalu, działki) warto poprosić sprzedającego o numer księgi wieczystej i sprawdzić, czy widnieją w niej zapisy hipoteczne. Niemniej kupno mieszkania z hipoteką jest jak najbardziej możliwe. Najczęściej w takich przypadkach doprowadza się po prostu do spłaty zadłużenia i wykreślenia hipoteki – wierzytelność wygasa w momencie całkowitej spłaty długu wraz z odsetkami.
Jak wygląda zakup mieszkania obciążonego hipoteką i spłata zadłużenia?
Sporo mieszkań z rynku wtórnego to nieruchomości obciążone hipoteką. W takim wypadku można liczyć na atrakcyjne cenowo oferty, które pozwalają na realizację korzystnej dla kupującego transakcji. Najczęściej są to mieszkania, których właściciele decydują się na sprzedaż nieruchomości jeszcze w czasie spłacania kredytu hipotecznego zaciągniętego w celu jej kupna. Jak więc wygląda kwestia spłaty kredytu przy kupnie mieszkania z hipoteką? Opcje są dwie:
- Spłata pozostałej kwoty kredytu przez sprzedającego – brakująca kwota może zostać pokryta np. z zadatku wpłaconego przez kupującego podczas podpisywania umowy przedwstępnej. Kolejno właściciel nieruchomości składa wniosek o wykreślenie hipoteki, a kupujący nabywa już mieszkanie bez obciążenia.
- Spłata pozostałej kwoty kredytu przez nowego właściciela – kupujący nabywa mieszkanie z hipoteką i w dalszym kroku sam spłaca zadłużenie poprzedniego właściciela. W tym przypadku jednak przed dokonaniem transakcji trzeba uzyskać gwarancję od danego banku, że ten zgodzi się na wykreślenie hipoteki po spłacie zadłużenia.
Jakie kroki podjąć, decydując się na zakup nieruchomości obciążonej hipoteką?
Proces kupna nieruchomości z kredytem w dużej mierze zależy od jej wartości oraz tego, ile długu poprzedniego właściciela pozostało do spłaty. Dla kupującego sprawa jest stosunkowo łatwiejsza, jeśli zadatek wystarczy na pokrycie zadłużenia. Wówczas do nabycia nieruchomości wystarczy wizyta u notariusza, podpisanie umowy przedwstępnej, wpłata i oczekiwanie, aż sprzedający dopełni formalności związanych z wykreśleniem hipoteki.
Jeśli jednak sprzedawca ma kredyt hipoteczny, którego nie jest w stanie spłacić z otrzymanej przedpłaty, pozostaje przeniesienie obowiązku spłaty na nowego właściciela. W takim przypadku sprzedający musi postarać się o wydanie przez bank zaświadczenia – złożyć pismo z prośbą o tzw. kwit mazalny. Ujęte są w nim informacje dotyczące wysokości zadłużenia, rachunku bankowego do jego spłaty i zgody na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zadłużenia przez nabywcę mieszkania.
Warto pamiętać, że dla własnego bezpieczeństwa osoba kupująca powinna też sprawdzić księgę wieczystą mieszkania, jakie zamierza kupić. Może się okazać, że dług sprzedającego nie jest jedyny – na jednej nieruchomości możliwe jest ustanowienie kilku hipotek. Sprawa może wyglądać też odwrotnie – warto wiedzieć, że wpis hipoteczny w księdze wieczystej nie zawsze oznacza, że dana nieruchomość jest obciążona. Wierzytelność wygasa po spłacie długu, ale hipoteka nie jest wykreślana automatycznie. Może więc zdarzyć się, że poprzedni właściciel po spłacie zadłużenia hipotecznego po prostu zapomniał dopilnować procedury wykreślenia hipoteki, pomimo iż nie jest ona już zobowiązująca.
Kto i kiedy może wnioskować o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej?
Zgodnie z treścią z art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece spłata zadłużenia oznacza wygaśnięcie hipoteki – nieruchomość jest bezpieczna i nie może zostać poddana windykacji komorniczej. Warto jednak dopilnować, aby wcześniej widniejący w księdze wieczystej wpis został wykreślony – może się to przydać np. wówczas, gdy w przyszłości nowy właściciel zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości i nie będzie chciał wprowadzać w błąd potencjalnych kupujących.
Zgodnie z art. 100 o księgach wieczystych i hipotece, bank jest zobowiązany do współpracy z właścicielem nieruchomości w celu usunięcia hipoteki. Instytucja finansowa nie musi natomiast składać wniosku. To zadanie należy do właściciela mieszkania. Bank z kolei, jeśli zadłużenie jest spłacone w całości, musi wydać odpowiednie zaświadczenia potwierdzające, które są niezbędne do skreślenia hipoteki.
I w tym przypadku opcje są dwie:
- Wniosek o wykreślenie hipoteki może złożyć sprzedający nieruchomość, który spłacił już dług, ale nie doszło jeszcze do finalnej sprzedaży mieszkania. Po jego złożeniu sprzedawca przekazuje zaświadczenie o złożeniu wniosku notariuszowi, który kolejno przygotowuje finalną umowę sprzedaży.
- Kupujący, jeśli doszło już do transakcji i jest on prawnym nowym właścicielem nieruchomości. Wówczas wniosek o wykreślenie hipoteki zawarty jest w akcie notarialnym, w treści umowy notarialnej. Zaświadczenie z banku zostaje dołączone w formie załącznika, a notariusz przekazuje akt do sądu wieczystoksięgowego w ciągu trzech dni roboczych po jego zawarciu.
W celu wykreślenia hipoteki w biurze podawczym Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego należy złożyć następujące dokumenty:
- Formularz KW-WPIS – należy wypełnić dane osobowe, kontaktowe, adres, nr księgi wieczystej itp. W sekcji „Wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki” wpisujemy treść żądania: „żądanie wykreślenia hipoteki w związku ze spłatą całej wierzytelności”.
- Zgodę na wykreślenie hipoteki otrzymaną od wierzyciela, najczęściej banku.
- Dowód uiszczenia stałej opłaty w wysokości 100 zł.
Procedura fizycznego wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej mieszkania lub domu najczęściej trwa 2-6 miesięcy.
Kupno mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny – czy to możliwe?
Często cena nieruchomości z rynku wtórnego jest atrakcyjna, zwłaszcza jeśli ciąży na niej hipoteka, a jej właściciel decyduje się na sprzedaż ze względu na kłopoty finansowe. Niemniej i w tym przypadku kwoty bywają spore, dlatego wiele osób chce kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny. Jak jest w tym przypadku? Czy możliwe jest kupno mieszkania z hipoteką na kredyt? Jak najbardziej i takie rozwiązanie bywa wybierane.
Podstawową różnicą między zakupem mieszkania z hipoteką za gotówkę a na kredyt jest to, że po podpisaniu umowy kredytowej z bankiem to on dokonuje spłaty wcześniejszego zadłużenia – przelewa środki na rachunek kredytowy sprzedającego i tym samym pokrywa jego zadłużenie. Jeśli dług kredytowy był niższy, niż ustalona cena nieruchomości, ewentualna nadwyżka zostaje przelana na konto osobiste sprzedającego. Całość pożyczki wchodzi natomiast w skład kredytu hipotecznego nabywcy, który od tej pory będzie spłacał ustalone raty wraz z odsetkami.
Bank udzielający kredytu hipotecznego osobie, która chce kupić mieszkanie obciążone hipoteką, wymaga dostarczenia kilku dokumentów. Ich pozyskanie i przekazanie nowemu właścicielowi leży po stronie sprzedawcy nieruchomości. Są to:
- dane osobowe kredytobiorcy, który sprzedaje nieruchomość,
- szczegółowe dane kredytu, m.in. aktualne saldo zadłużenia, jego podstawa, numer rachunku potrzebny do jego uregulowania,
- zgoda banku na sprzedaż nieruchomości z hipoteką,
- promesa (gwarancja) możliwości wykreślenia hipoteki po spłacie zadłużenia.
Jak widać, sprzedaż i kupno mieszkania z hipoteką wcale nie musi wiązać się z ryzykiem. Co więcej, transakcja taka bywa nawet opłacalna. Cena zakupu nieruchomości może być niższa, jeśli jej właściciel chce w ten sposób zachęcić potencjalnych nabywców. Niemniej procedura taka bez wątpienia wymaga znajomości prawa i dopilnowania każdego szczegółu. Decydując się na zakup domu czy mieszkania z hipoteką, można skorzystać z konsultacji Eksperta Finansowego, który wyjaśni wszelkie wątpliwości związane z zakupem mieszkania obciążonego kredytem i zadba o właściwy przebieg transakcji. Ekspert będzie też wsparciem dla klienta w przypadku chęci ubiegania się o kredyt hipoteczny.
Agnieszka Gackowska
Ekspert Finansowy NOTUS
