Kredyty hipoteczne

Kredyt pod zastaw mieszkania – jak zaciągnąć taką pożyczkę?

Redakcja NOTUS

9 min czytania

Opublikowane: 31 października 2024

Jeśli potrzebujesz dużej kwoty w krótkim czasie i posiadasz nieruchomość, możesz rozważyć kredyt pod zastaw mieszkania lub domu. Mieszkanie będzie stanowić zabezpieczenie dla banku. Dzięki temu możesz uzyskać większą kwotę pożyczki oraz atrakcyjniejsze warunki umowy. Jeśli interesuje Cię taka możliwość, przeczytaj więcej o pożyczkach hipotecznych.

Czym właściwie jest kredyt pod zastaw mieszkania? Podstawowe informacje

Kredyt pod zastaw mieszkania jest produktem oferowanym przez zdecydowaną większość banków i oznacza nic innego, jak pożyczkę kapitału, której dodatkowym zabezpieczeniem będzie wpis do działu IV księgi wieczystej nieruchomości. Hipoteka jest gwarancją dla banku, że w przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z obowiązku spłaty pożyczki wraz z odsetkami i kosztami kredytu wierzyciel może rozpocząć proces windykacyjny. Zwykle jest to ostateczność, dzięki której w przypadku braku porozumienia stron bank ma szansę na odzyskanie swoich roszczeń – po zgłoszeniu sprawy do sądu, wkroczeniu komornika, wystawieniu mieszkania na licytację i sfinalizowaniu transakcji, z której zyski zostaną przeznaczone na pokrycie całości lub części zadłużenia.

Perspektywa ryzyka utraty nieruchomości wydaje się trudna do zaakceptowania. W rzeczywistości jednak kredyt pod zastaw mieszkania często przynosi wiele korzyści dla samego kredytobiorcy. Przede wszystkim dzięki hipotece na nieruchomości zwykle można uzyskać korzystniejsze warunki umowy w porównaniu do pożyczek niezabezpieczonych. Banki, mając dodatkowe zabezpieczenie kredytu, zwykle są skłonne do oferowania niższego oprocentowania.

Na co można przeznaczyć pożyczkę pod zastaw mieszkania?

Pożyczkę hipoteczną pod zastaw nieruchomości można przeznaczyć na dowolny cel – to zdecydowanie jedna z głównych zalet takiego produktu, bo pozwala na pozyskanie stosunkowo dużego kapitału bez wielu formalności i konieczności określenia, na co środki zostaną przeznaczone. Można zaciągnąć pożyczkę hipoteczną pod zastaw mieszkania i przeznaczyć ją na dowolny cel, np. kupno innego mieszkania, domu czy działki, inwestycję biznesową, rozwój firmy, remont, zakup samochodu czy nawet wakacje. Bank przy pożyczkach z zastawem w żaden sposób nie ingeruje w intencje klienta.

Różnice między pożyczką z zastawem a kredytem hipotecznym

Pożyczka hipoteczna bywa mylona z kredytem hipotecznym (ze względu na zbliżone nazwy), dlatego warto wyjaśnić najważniejsze różnice. Przede wszystkim omawiany w tym artykule kredyt pod zastaw mieszkania polega na tym, że zabezpieczeniem jest już posiadana nieruchomość lub też taka, której inny właściciel zgodził się udostępnić w ramach zabezpieczenia. Pieniądze pozyskane od banku można natomiast przeznaczyć na dowolny cel, którego nie trzeba przedstawiać wierzycielowi.

Kredyt hipoteczny ma ściśle określony cel, zazwyczaj związany z zakupem nieruchomości. W przeciwieństwie do pożyczki pod zastaw, której środki mogą być przeznaczone na dowolny cel. Kredyt hipoteczny przeznacza się na kupno mieszkania lub domu czy też budowę nieruchomości. Opcjonalnie w części przypadków uzyskuje się go również na remont lub doposażenie. Nieruchomość nabyta lub powstała za pieniądze z kredytu staje się zabezpieczeniem dla banku.

Ważne różnice dotyczą też okresu kredytowania, sumy możliwej do uzyskania czy wielu innych. Zestawmy więc te najważniejsze różnice i podobieństwa:

Kredyt hipoteczny:

• aby starać się o kredyt hipoteczny, nie trzeba posiadać nieruchomości;
• okres kredytowania wynosi maksymalnie 30-35 lat, a w praktyce zwykle nie więcej niż 25 lat;
• górna granica kapitału, jaki można uzyskać, nie jest wyznaczona;
• wymagany jest wkład własny w wysokości 20% (niekiedy 10%; wyjątkiem jest też program rządowy Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy);
• w razie niewypłacalności można stracić nieruchomość.

Pożyczka hipoteczna pod zastaw:

• aby starać się o pożyczkę hipoteczną, trzeba mieć nieruchomość, która zostanie zastawiona (ewentualnie zgodę od jej właściciela na ustanowienie hipoteki);
• okres kredytowania może wynosić do 25 lat;
• można uzyskać do 80% wartości zastawionego mieszkania czy domu;
• nie ma potrzeby wnoszenia wkładu własnego;
• i w tym przypadku przy zaleganiu z płatnościami trzeba liczyć się z możliwością straty nieruchomości.

Kredyt hipoteczny pod zastaw mieszkania osoby trzeciej

Hipotekę można ustanowić na dowolnej nieruchomości, również takiej, która nie jest w posiadaniu osoby wnioskującej o pożyczkę. Oczywiście w takich przypadkach niezbędna jest zgoda prawomocnego właściciela na obciążenie nieruchomości hipoteką. Najczęściej więc sytuacje takie dotyczą osób, które potrzebują pieniędzy i mogą liczyć na wsparcie i zaufanie ze strony bliskich – rodziców, rodzeństwa, przyjaciół – którzy godzą się na ryzyko.   

Kto może otrzymać pożyczkę hipoteczną i jakie warunki musi spełnić?

By móc starać się o kredyt pod zastaw mieszkania, oczywiście trzeba takowe mieszkanie posiadać lub otrzymać zgodę jego właściciela na ewentualne ustanowienie hipoteki na nieruchomość, do której Ty nie masz formalnych praw. Jednocześnie wartość nieruchomości przesądzi o tym, na jaką kwotę możesz liczyć – jest to szczególnie ważne, jeśli liczysz na sporą sumę pieniędzy.

Niestety sama nieruchomość nie wystarczy. Pamiętaj, że dla banku jest to tylko forma dodatkowego zabezpieczenia. Natomiast kluczowa dla instytucji finansowej udzielającej pożyczek i kredytów hipotecznych jest zdolność kredytowa i scoring wnioskodawcy. Wierzyciel sprawdzi więc Twoje dochody, ich źródło i miesięczne wydatki z uwzględnieniem każdego członka rodziny. Aby uzyskać kredyt pod zastaw mieszkania, musisz też mieć pozytywną historię kredytową, co jest weryfikowane m.in. w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Zastaw mieszkania bez zdolności kredytowej nie jest możliwy w żadnym banku.

Jak wygląda proces starania się o kredyt pod zastaw domu lub mieszkania?

Proces ubiegania się o kredyt pod zastaw nieruchomości przebiega następująco:

1. Złożenie wniosku do banku (a najlepiej kilku celem porównania ofert i wyboru optymalnej do swoich potrzeb i sytuacji finansowej).
2. Dołączenie wymaganych dokumentów.
3. Weryfikacja zdolności kredytowej przez bank.
4. Oczekiwanie na werdykt.
5. W przypadku decyzji pozytywnej dokładna analiza warunków umowy, zatwierdzenie ich (podpisanie umowy z bankiem) i zgłoszenie wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Na każdym etapie – planowania, ubiegania się o pożyczkę czy nawet jej procesowania – możesz skorzystać z konsultacji z Ekspertem Finansowym. Ekspert przygotuje dla Ciebie zestawienie ofert różnych banków i wskaże te, które będą korzystne w Twoim przypadku. Ponadto specjalista przeprowadzi Cię przez cały proces wnioskowania o pożyczkę, przeanalizuje umowę przygotowaną przez bank i określi, czy jest korzystna w Twoim przypadku.

Dokumenty wymagane przez bank przy kredycie pod hipotekę

Decydując się na pożyczkę pod zastaw nieruchomości, trzeba dopilnować sporo formalności. Rodzaj dokumentów koniecznych do dołączenia przy wniosku w dużej mierze zależy od danego banku, a także tego, czy jest to kredyt pod zastaw mieszkania własnościowego czy może należącego do innej osoby niż wnioskodawca. Najczęściej jednak wymagane są:

• Dokumenty potwierdzające tożsamość wnioskodawcy i ewentualnych współwłaścicieli czy osób trzecich (np. dowód osobisty).
• Dokumenty potwierdzające, na jakiej podstawie wnioskodawca o kredyt ma prawo do nieruchomości mającej stanowić zabezpieczenie (własności nieruchomości). W przypadku gdy jesteś właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, może być to np. akt notarialny, umowa darowizny i zgoda drugiego właściciela. Przy chęci obciążenia nieruchomości mieszkalnej niebędącej w Twoim posiadaniu będziesz potrzebować również notarialnie potwierdzonej zgody właściciela. 
• Odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości – niekiedy bank może nie wymagać takiego dokumentu, co dotyczy nieruchomości wpisanych do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych. Wówczas zostaniesz poproszony tylko o nr księgi wieczystej.
• Dokumenty potrzebne do weryfikacji zdolności kredytowej – może być wymagane udokumentowanie wysokości i źródła dochodów, np. w formie umowy o pracę, deklaracji PIT lub wyciągów z konta bankowego (o ile jest ono w innym banku niż ten, w którym starasz się o kredyt).
• Najczęściej potrzebna jest również profesjonalna wycena nieruchomości, przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Zestaw dokumentów, które należy zgromadzić, zależy od wymogów banku i indywidualnej sytuacji kredytobiorcy. O szczegóły zapytaj Eksperta Finansowego.

Co kredytobiorca powinien sprawdzić w umowie kredytowej?

Zanim zdecydujesz się zaciągnąć kredyt pod zastaw mieszkania, dokładnie przeanalizuj warunki umowy przedstawione przez bank. Poza koniecznością ustanowienia hipoteki niektóre placówki mogą wymagać również m.in. pełnomocnictwa do dysponowania kontem osobistym czy cesji praw z polisy ubezpieczenia nieruchomości – przeniesienia prawa do odszkodowania na bank. Ważne są też ewentualne zapisy dotyczące możliwości wcześniejszej spłaty zobowiązania czy koszty prowizji za takie kroki.

Kolejną ważną kwestią jest wysokość oraz rodzaj oprocentowania. Przy zastawach hipotecznych można zdecydować się na oprocentowanie stałe i zmienne. Pierwsze stanowi gwarancję, że przez pierwsze lata spłaty kredytu (z reguły jest to 5 lat) raty będą równe, ale kolejne zwykle przechodzą na zmienne. Z kolei zmienne oprocentowanie oznacza, że na wysokość rat wpływa zmienna stopa procentowa.

Inne kwestie, które należy sprawdzić w umowie, to wysokość raty i harmonogram ich spłat. Upewnij się, że znasz wysokość raty miesięcznej oraz jakie będą koszty w przypadku ewentualnych zmian oprocentowania. Sprawdź też, kiedy przypadają terminy spłat.

To tylko kilka elementów umowy, na które należy zwrócić uwagę. By mieć pewność, że warunki umowy Ci odpowiadają, zleć jej analizę ekspertowi.

Podsumowanie – o czym pamiętać, biorąc kredyt pod zastaw mieszkania?

Kredyt pod zastaw mieszkania daje możliwość pozyskania wysokiej kwoty, często znacznie przekraczającej kapitał, jaki można uzyskać przy pożyczce gotówkowej. Oprocentowanie takich produktów bankowych zwykle jest niższe, a dzięki temu kredytobiorca może sporo zaoszczędzić. Pozyskane pieniądze mogą zostać zainwestowane lub przeznaczone na realizację różnych celów.

Trzeba jednak liczyć się z faktem, że każdy kredyt pod zastaw mieszkania niesie ze sobą ryzyko utraty nieruchomości. Przy dużych kwotach okres kredytowania zwykle wynosi minimum kilkanaście lat, a comiesięczne raty mogą być wysokie. Tym samym pożyczka tego typu bywa sporym obciążeniem dla domowego budżetu. Niekiedy ciężko przewidzieć również, jak sytuacja finansowa potoczy się w przyszłości.

Warto też pamiętać, że oferty poszczególnych banków mogą się znacznie różnić. Chcąc wynegocjować możliwe najatrakcyjniejsze warunki, warto porównać przynajmniej kilka-kilkanaście z nich. W tym może pomóc doświadczony Ekspert Finansowy, do którego zadań należy również m.in. wstępna analiza zdolności kredytowej wnioskodawcy, pomoc w zgromadzeniu niezbędnych dokumentów i dopełnienie wszelkich formalności wymaganych przez banki.

Kredyt pod zastaw mieszkania może być korzystny, ale niesie ze sobą ryzyko utraty nieruchomości. Zanim zdecydujesz się na taką pożyczkę, porównaj oferty i skonsultuj się z Ekspertem Finansowym.