Kredyty hipoteczne

Kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym – czy się opłaca?

Redakcja NOTUS

8 min czytania

Opublikowane: 9 września 2024

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, musisz spełnić wymagania banku. Jednym z nich jest wniesienie wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. O ile nie korzystasz z żadnego programu wsparcia rządowego, musisz wnieść minimalny wkład własny w wysokości 10%. Czy opłaca się zaciągnąć zobowiązanie, jeśli posiadasz 10% wkładu, czy może lepiej wygospodarować większą kwotę oszczędności? Dowiedz się więcej!

Jakiego wkładu własnego wymagają banki?

Do 2014 roku banki mogły udzielać kredytu nawet na 100% wartości nieruchomości. W momencie gdy Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła rekomendację S, posiadanie wkładu własnego stało się obowiązkiem kredytobiorcy. 

Zgodnie z zaleceniami KNF wkład własny powinien wynosić obecnie 20% ceny zakupu nieruchomości. Banki mogą jednak przyznawać kredyt z niższym wkładem własnym aniżeli wymagane rekomendacją 20%, np. 10% czy 15%. W takich przypadkach, w niektórych bankach, kredytobiorca będzie obciążony dodatkowym ubezpieczeniem w postaci tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, w innych wyższą marżą kredytu niż w przypadku wniesienia wkładu własnego w wysokości 20%. Kredyt hipoteczny z niższym wkładem własnym przełoży się na wyższy koszt odsetek, ale umożliwi Ci zakup nieruchomości w sytuacji, kiedy nie dysponujesz wymaganym 20% wkładem własnym.

Czekanie z decyzją o zakupie nieruchomości, chcąc zgromadzić 20% wkład własny nie zawsze jest dobrym wyborem ze względu na ryzyko wzrostu cen nieruchomości. Według danych Otodom mieszkania z rynku wtórnego w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, podrożały średnio o 20%. To może oznaczać cenę wyższą o ponad 100 tys. zł, a nawet więcej.

Jeśli zastanawiasz się, czy w Twoim przypadku warto już teraz zaciągnąć kredyt hipoteczny, skonsultuj się z Ekspertem Finansowym. Specjalista uwzględni aktualne oferty, przeliczy koszt zobowiązania w zależności od wysokości wkładu własnego, a także uwzględni, jak w najbliższym czasie może się zmienić sytuacja rynkowa. 

Czy można uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Pomimo zaleceń KNF istnieje możliwość otrzymania kredytu hipotecznego bez posiadania wkładu własnego, o ile posiadasz zdolność kredytową i spełniasz inne wymagania danego banku. Program „Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy” daje Ci taką możliwość. Skonsultuj jednak warunki i wymagania tego programu z Ekspertem Finansowym, ponieważ program posiada ograniczenia, np. w postaci limitu ceny za m2 mieszkania, które chciałbyś kupić. Programu RKM nie znajdziesz też w każdym banku, tylko część z nich posiada ofertę związaną z tym programem.

Aby móc skorzystać z programu, musisz mieć zdolność kredytową, czyli możliwość spłaty danej kwoty kredytu hipotecznego. Jest to warunek konieczny. Jeśli nie spełniasz wymagań banku pod kątem wysokości dochodów i jego źródeł, nie otrzymasz zobowiązania.

Ponadto, aby uzyskać środki, które stanowią wartość 100% ceny zakupu, nie możesz mieć innej nieruchomości. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy masz dwoje lub więcej dzieci. Poza tym w programie obowiązują limity cen mieszkania, które są aktualizowane. 

Uwaga: tylko część banków umożliwia skorzystanie z kredytu bez wkładu własnego. W 2024 roku taką ofertę mają: Alior Bank, Bank Ochrony Środowiska, Bank Pekao S.A., Bank Spółdzielczy Rzemiosła w Krakowie, Bank Spółdzielczy w Brodnicy, Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS), Santander Bank Polska czy PKO Bank Polski.

Co może być wkładem własnym?

Z wkładem własnym kojarzy się przede wszystkim gotówka. Tymczasem dopuszcza się także inne formy, takie jak:

• inna nieruchomość (nieobciążona hipoteką lub służebnością osobistą);
• środki w Pracowniczym Planie Kapitałowym;
• pieniądze na kontach IKE i IKZE;
• obligacje i papiery wartościowe;
• działka własnościowa, na której ma się znaleźć nieruchomość budowana ze środków z kredytu;
• książeczka mieszkaniowa.

Który bank udziela kredytu hipotecznego z wkładem własnym 10%?

Każda instytucja sama określa, ile musisz mieć oszczędności w stosunku do ceny zakupu nieruchomości. W roku 2024 kredyt hipoteczny z 10% wkładem możesz uzyskać w następujących bankach:

• Alior Bank;
• Bank Polskiej Spółdzielczości;
• Credit Agricole;
• mBank;
• Bank Millennium;
• Pekao SA;
• PKO Bank Polski;
• Santander Bank Polska.

Jak widzisz, mając 10% wkład własny, wciąż masz dość duży wybór banków, w których możesz starać się o kredyt hipoteczny. Pamiętaj jednak, by zwrócić uwagę na koszty takiego kredytu. Ekspert finansowy pomoże Ci wybrać najbardziej optymalne rozwiązanie uwzględniając poniższe:

• RRSO – czyli Rzeczywistą Roczną Stopę Oprocentowania, która uwzględnia wszystkie koszty zobowiązania;
• oprocentowanie kredytu hipotecznego;
• prowizję za udzielenie kredytu;
• dodatkowe produkty, z których musisz skorzystać, aby uzyskać zobowiązanie na promocyjnych warunkach (np. ubezpieczenie kredytu).

To, że w ramach danej oferty kredytu wystarczy wniesienie niskiego wkładu własnego w wysokości 10%, może wiązać się z wyższym całkowitym kosztem kredytu hipotecznego. Warunki zobowiązania będą zapewne mniej korzystne. Trudno jednak odpowiedzieć na pytanie, czy opłaca się wziąć kredyt hipoteczny z 10% wkładem własnym, jeśli nie dokonasz indywidualnej analizy swojej sytuacji finansowej. Pomoże Ci w tym doświadczony Ekspert Finansowy.

Koszty kredytu hipotecznego z 10% wkładem

Sprawdź, jakie są różnice w kosztach kredytu, w zależności od wysokości wniesionego wkładu własnego. W tym celu skorzystaj z naszej porównywarki kredytów hipotecznych. Podaj:

• cenę zakupu nieruchomości;
• kwotę kredytu (90% wartości nieruchomości dla wkładu wynoszącego 10%);
• okres spłaty;
• cel kredytu;
• rodzaj rat i oprocentowania.

W poniższej kalkulacji przyjmujemy, że potrzebujemy 450 tys. zł kredytu na zakup nieruchomości, która kosztuje 500 tys. zł. Okres spłaty wynosi 25 lat, raty są równe, a oprocentowanie stałe. Oto najlepsze oferty w ramach kalkulacji przeprowadzonej 15 lipca 2024 roku:

1. PKO Bank Polski – rata miesięczna wynosi 3 194,87, a całkowita kwota do spłaty 1 031 512,05 zł.
2. Santander – rata wynosi 3 235,26 zł, a całkowita kwota 1 027 704,49.
3. mBank – rata wynosi 3 319,61 zł, a całkowita kwota do spłaty 1 050 997,12. 

Różnica między tymi ofertami w zakresie całkowitej kwoty do spłaty wynosi nawet 20 tys. zł. Sprawdźmy, jak zmieni się to po zwiększeniu kwoty wkładu własnego do 15%. Pozostałe parametry zobowiązania pozostają bez zmian:

1. PKO Bank Polski – rata miesięczna wynosi 3 017,38 zł, a całkowita kwota do spłaty 974 205,38 zł.
2. Santander – rata wynosi 3 055,52 zł, a całkowita kwota do spłaty 971 234,80 zł.
3. mBank – rata wynosi 3 135,19 zł, a całkowita kwota do spłaty 993 149,92 zł.

Także w tym przypadku te same banki mają najkorzystniejsze oferty pod względem wysokości raty. Jednak warunki kredytu zdecydowanie zmieniają się na Twoją korzyść. W ramach tych ofert koszty Twojego kredytu będą niższe o około 60 tys. zł. 

Sprawdźmy, ile wyniesie rata kredytu mieszkaniowego, jeśli podwyższymy wkład własny do 20%. Wtedy oferty są następujące:

1. PKO Bank Polski – rata wynosi 2 839,89 zł, a całkowita kwota do spłaty 
   916 899,11 zł.
2. mBank – rata wynosi 2 860,38 zł, a całkowita kwota do spłaty 899 615,69  zł.
3. Velo Bank – rata wynosi 2 860,38 zł, a całkowita kwota do spłaty 891 469,93 zł. 

Powyższy przykład pokazuje, np. w oparciu o ofertę banku PKO BP, że przy 20% wkładzie własnym koszty Twojego kredytu będą niższe o ponad 110 tys. zł niż z 10% wkładem własnym. W przypadku mBanku różnica jest jeszcze większa. Jeśli skorzystasz z porównywarki, możesz przy każdej ofercie sprawdzić szczegóły. Zobaczysz, ile kosztują poszczególne produkty dodatkowe, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, prowizja oraz oprocentowanie.

Dane przedstawiane przez porównywarkę dostarczają wielu przydatnych informacji, jednak warto pamiętać, że podawane kwoty nadal są szacunkowe. W celu poznania bardziej precyzyjnych danych i ofert banków należy skontaktować się z Ekspertem Finansowym. Specjalista taki dokładnie przyjrzy się Twojej sytuacji finansowej i możliwościom zaciągnięcia kredytu w różnych instytucjach bankowych.

Kredyt mieszkaniowy z wkładem 10% – czy opłaca się go zaciągnąć?

Wysokość wkładu własnego ma ogromny wpływ na całkowite koszty kredytu. Czy zatem kredyt z niższym, aniżeli 20%, wkładem własnym się opłaca? 

To zależy od wielu czynników, w tym od Twojej aktualnej sytuacji finansowej, zawodowej czy prywatnej. Należy również uwzględnić sytuację rynku mieszkaniowego i regularny wzrost cen nieruchomości w ostatnich latach. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że od 2015 do 2023 r. ceny mieszkań zdrożały o 79,8% (na rynku pierwotnym o 68%, a na wtórnym o 89,6%). 

Decyzja o zaciągnięciu zobowiązania z niższym wkładem własnym nie należy do łatwych i wymaga rozważenia wielu czynników. Z tego względu warto skonsultować się ze specjalistą. Konsultacje z ekspertem finansowym, uwzględniające analizę bieżącej sytuacji rynkowej, Twoje możliwości kredytowe, aktualne oferty bankowe, pomogą Ci podjąć świadomą i odpowiedzialną decyzję.

Kredyt z niskim wkładem własnym – na co uważać?

Aby otrzymać kredyt hipoteczny, musisz spełnić wymagania banku. Jednym z nich jest wniesienie wkładu własnego w odpowiedniej wysokości. O ile nie korzystasz z żadnego programu wsparcia rządowego, musisz wnieść minimalny wkład własny w wysokości 10%. Czy opłaca się zaciągnąć zobowiązanie, jeśli posiadasz 10% wkładu, czy może lepiej wygospodarować większą kwotę oszczędności? Dowiedz się więcej!

Rafał Soboń
Ekspert Finansowy NOTUS