Kredyty hipoteczne

Kredyt hipoteczny w euro – kto może go dostać?

Śliwa Paweł

Ekspert Finansowy

7 min czytania

Opublikowane: 17 października 2025

Zaciągnięcie kredytu w obcej walucie wiąże się ze sporym ryzykiem, o czym przekonało się tysiące kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązania we frankach szwajcarskich. Obecnie dostęp do takich produktów jest bardzo ograniczony – rzadkością są w Polsce kredyty hipoteczne w innych walutach niż złotówka. Sprawdź, jakie warunki musisz spełnić, aby uzyskać zobowiązanie w euro. 

Kredyty w euro i innych walutach tylko dla wnioskodawców osiągających w nich zarobki

Wspomniane kredyty we franku szwajcarskim cieszyły się bardzo dużą popularnością w latach 2006-2008, kiedy kurs tej waluty były niski. Według szacunków „Gazety Finansowej” jeszcze w 2017 roku umów o kredyt we franku szwajcarskim było łącznie około miliona. Wzrost kursu waluty doprowadził jednak do wysokich wzrostów rat. W lipcu 2014 doszło do wdrożenia w bankach założeń ówczesnej rekomendacji S. Wynikało się z niej, że mogły udzielać kredytów hipotecznych wyłącznie w walucie, w której zarabiają klienci [1]. 

Jeśli osiągasz dochody w kilku walutach, bank musi wziąć pod uwagę tzw. bufor bezpieczeństwa. Oznacza to, że tylko waluta, w której zarabiasz najwięcej, jest liczona w pełnej wysokości. Zarobki w pozostałych są pomniejszane o 50%. Ma to chronić bank (i Ciebie) przed ryzykiem gwałtownego spadku kursu tych walut w przyszłości. 

Wszystko to ma na celu ochronę klienta przed ryzykiem trudności finansowych wynikających ze wzrostu ceny waluty. Zatem, jeśli chcesz wnioskować o kredyt w euro z szansą na powodzenie, musisz zarabiać właśnie w euro. To oczywiście tylko jeden z warunków. 

Czy Polacy biorą kredyty w euro?

Odsetek kredytów mieszkaniowych przyznawanych w Polsce w walutach innych niż złoty jest niewielki, natomiast największy udział ma euro. Z Raportu AMRON-SARFiN dowiadujemy się, jak to dokładnie wyglądało w ostatnich kwartałach [2]. Dane prezentuje poniższa tabela.

Które banki oferują kredyt hipoteczny w euro?

Obecnie jedynym bankiem w Polsce, który oferuje kredyt hipoteczny w euro, jest Alior Bank. Możesz uzyskać zobowiązanie z okresem spłaty wynoszącym nawet 35 lat. Bank nie akceptuje dochodów pochodzących z działalności gospodarczej – musisz wykazać inne źródło. 

Musisz również posiadać polski dowód osobisty i oczekiwać środków na nieruchomość znajdującą się w Polsce. 

Od 9 czerwca 2025 roku z kredytów w euro wycofał się Bank Pekao S.A. W ten sposób od tego dnia jedyną instytucją, która oferuje w Polsce zobowiązania w tej walucie, pozostał Alior Bank. 

Jakie wymagania trzeba spełnić, żeby uzyskać kredyt hipoteczny w euro?

Banki mają bardzo podobne oczekiwania jak w przypadku zobowiązań w złotych, ale mogą wystąpić pewne różnice. Oto, kiedy bank może udzielić kredytu w euro:

• Masz odpowiednio wysoką zdolność kredytową – bank sprawdzi Twoje zarobki, wydatki i obciążenia finansowe, wynikające z innych zobowiązań, które aktualnie spłacasz. Pamiętaj, że znaczenie mają przede wszystkim dochody w euro. Wpływy w innych walutach nie będą uwzględnione w 100%. Bank musi założyć wspomnianą deprecjację o 50%. Alior wymaga od wnioskującego o zobowiązanie wynagrodzenia wynoszącego przynajmniej 5000 w przeliczeniu na polską walutę. Niestety, ale bank prawdopodobnie wyliczy Ci niższą zdolność niż w przypadku kredytu hipotecznego w złotych, przy identycznych zarobkach. W grę może wchodzić również krótszy okres kredytowania. 
• Historia w Biurze Informacji Kredytowej – kredytodawca musi się upewnić, czy udzielając Ci kredytu, nie ponosi zbyt wysokiego ryzyka i czy po prostu może Ci zaufać. W tym celu sprawdzi, jak wyglądała historia Twoich dotychczasowych spłat. Wielokrotne i długie opóźnienia mogą utrudnić uzyskanie zobowiązania. Poza tym bank może sprawdzić Cię również w bazach KRD czy BIG InfoMonitor. Negatywne wpisy działają na Twoją niekorzyść.
• Wkład własny – w przypadku kredytów w złotych banki wymagają, aby wynosił 10-20% wartości nieruchomości. Jednak przy zobowiązaniach w euro instytucja stawia większe wymagania. Spodziewaj się, że może to być powyżej 20% wartości nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie spłaty. Alior Bank indywidualnie określa wkład własny po analizie Twojej sytuacji finansowej. Nie określa z góry oczekiwań. 
• Nieruchomość – w Alior Banku możesz zaciągnąć kredyt w euro wyłącznie na cele mieszkaniowe. Instytucja upewni się, czy na pewno ta nieruchomość może być zabezpieczeniem spłaty. Może postawić dodatkowe wymagania nie tylko w postaci ubezpieczenia, ale również innej nieruchomości. 
• Tłumaczenie dokumentów – bank może oczekiwać, że przedstawisz mu uwierzytelnione tłumaczenie dokumentów.

Jakie dokumenty do kredytu w walucie obcej?

Aby wziąć kredyt w euro, musisz dostarczyć bankowi niezbędne dokumenty. Wśród nich są następujące:

• kopia dokumentów potwierdzających źródło zarobków, ich wysokość i czas obowiązywania, np. umowę o pracę;
• dokument tożsamości, np. dowód osobisty;
• potwierdzenie operacji na rachunku bankowym – prawdopodobnie bank będzie wymagać historii wpływów i obciążeń z konta za 3-6 ostatnich miesięcy;
• ostatnie roczne zeznanie podatkowe (PIT);
• gotowy raport z zagranicznych baz kredytobiorców albo wyrażenie zgody na jej weryfikację. 

Jeśli chodzi o kwestię tłumaczenia dokumentów, aby uniknąć nieporozumień i komplikacji, powinien się tym zająć tłumacz przysięgły. 

Oprocentowanie stałe czy zmienne – które wybrać dla kredytu hipotecznego w euro?

Oprocentowanie stałe oznacza, że nie musisz się obawiać wzrostu rat zobowiązania w przyszłości. Miesięczne obciążenie pozostanie na takim samym poziomie. W przypadku oprocentowania zmiennego musisz się liczyć z ryzykiem wzrostu raty, ale równie dobrze może dojść do jej spadku. Wszystko zależy od wskaźnika referencyjnego EURIBOR. Biorąc pod uwagę napięcia geopolityczne i ryzyko inflacyjne, duże zmiany są możliwe. 

W ostatnich latach dochodziło do diametralnych zmian ruchów tego wskaźnika. Oto, ile wynosił EURIBOR 3M:

• 1 stycznia 2022 roku: -0,55% (ujemna wartość wskaźnika),
• 1 września 2022: 1,17%,
• 1 listopada 2023: 3,96%,
• 1 czerwca 2025: 1,94%,
• 1 września 2025: 2,05%.

Jak widzisz, dochodziło do bardzo dużych zmian. Jeśli zależy Ci na stabilności obciążenia finansowego, postaw na oprocentowanie stałe. Jednak wtedy nie zyskasz, kiedy dojdzie do obniżek. Natomiast nie możesz mieć pewności co do tego, że w ogóle do tego dojdzie. 

Kredyt hipoteczny w euro w innych krajach Unii Europejskiej

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny w euro poza Polską, ale w UE. Jednak kraj zamieszkania lub zatrudnienia, a także lokalizacja nieruchomości, którą chcesz kupić, mają wpływ na decyzję banku. Przeważnie spotkasz się z odmową udzielenia kredytu, jeśli będziesz ubiegać się o finansowanie zakupu nieruchomości położonej w innym kraju. Banki niechętnie patrzą również na źródła dochodu z innych państw, ale nie mogą dyskryminować obywateli ze względu na obywatelstwo. Jeśli podstawą odmowy będzie właśnie ono, możesz złożyć skargę i skorzystać z pomocy FIN-NET, który rozstrzyga takie spory. 

Kredytodawca musi Ci przedstawić europejski znormalizowany arkusz informacyjny (ESIS). To dokument, który zawiera szczegółowe informacje dotyczące oferty kredytu hipotecznego, takie jak:

• kwota zobowiązania,
• czas trwania kredytu,
• rodzaj stopy oprocentowania,
• całkowita kwota do spłaty,
• rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO), która informuje, ile wynosi rocznie koszt zobowiązania w stosunku do całej jego kwoty,
• wysokość miesięcznej raty,
• informacje o warunkach wcześniejszej spłaty i towarzyszących temu opłatach.

Zgodnie z przepisami Unii Europejskiej bank musi dać co najmniej 7 dni na ocenę ofert [3]. W niektórych państwach przewidywany jest dłuższy czas. 

Czy warto brać kredyt w euro?

Jeśli zarabiasz w tej walucie, jest to opcja warta rozważenia, ale w każdym przypadku wymaga indywidualnej kalkulacji. 

Jednocześnie, gdy osiągasz dochód w euro, możesz uzyskać zobowiązanie w złotych. Jednak w takim przypadku bank pomniejszy te zarobki o określony procent, aby to te w złotówkach stanowiły główną część wpływów przy kalkulacji. Jednak nie każdy bank się na to zgodzi, zwłaszcza jeśli masz problem ze zdolnością kredytową.

Wadą zaciągania kredytu w euro jest bardzo mały wybór ofert  – aktualnie jest ona dostępna wyłącznie w Alior Banku. Jeśli większą część zarobków osiągasz w tej walucie i nie wiesz, co zrobić, skontaktuj się z naszym Ekspertem Finansowym, który zaproponuje Ci możliwe rozwiązania. 

Źródła:

1. Rekomendacja S
2. Raport AMRON-SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 2 / 2025

3. Kredyty hipoteczne