Kredyty hipoteczne

Kredyt 800 tys. – jaka będzie rata? Ile trzeba zarabiać?

Redakcja NOTUS

10 min czytania

Opublikowane: 29 października 2024

Na początku trzeba powiedzieć, że 800 tys. złotych to spora kwota, ale niejednokrotnie wystarcza na realizację marzenia o własnym mieszkaniu, domu, lub sfinansowaniu innej inwestycji. Oczywiście uzyskanie takiego finansowania wiąże się z posiadaniem odpowiednio wysokiej zdolności kredytowej oraz posiadaniem wymaganego wkładu własnego. Chcesz wiedzieć, ile wyniesie rata kredytu na 800 tys. zł oraz co ma na nią wpływ? Przyjrzyjmy się temu bliżej!

W ramach jakiego produktu bankowego można otrzymać 800 tys. zł?

Warto w tym miejscu wspomnieć, że zgodnie z art. 3 Ustawy o kredycie konsumenckim maksymalna kwota kredytu gotówkowego nie może przekroczyć 255 550 zł. Zatem opcja ta nie wchodzi w grę jeżeli chcemy zaciągnąć zobowiązanie w wysokości 800 tys. zł. Co więc możemy zrobić? W sytuacji, kiedy pożyczane środki mają zostać przeznaczone na zakup, budowę, modernizację, wykończenie lub remont nieruchomości rozwiązaniem jest kredyt hipoteczny. W dużym skrócie, w przeciwieństwie do kredytu konsumenckiego, kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem zabezpieczonym poprzez odpowiedni wpis w dziale IV Księgi Wieczystej. Wspomniana hipoteka, stanowiąca ograniczone prawo rzeczowe, ustanawiana jest na nieruchomości będącej celem kredytowania lub dowolnej innej, jeżeli jej wartość oraz stan prawny są wystarczające dla banku udzielającego tego kredytu. Wpis hipoteki powoduje powstanie wierzytelności na rzecz banku, co oznacza, że w przypadku wypowiedzenia przez niego umowy kredytu np. poprzez brak jego spłaty może on dochodzić swoich roszczeń na drodze postępowania egzekucyjnego i sprzedaży samej nieruchomości.

Co jednak w sytuacji, kiedy nasze zamiary nie pokrywają się z żadnym z wymienionych wyżej celów, ponieważ myślimy raczej o innej inwestycji? W takiej sytuacji rozwiązaniem może okazać się pożyczka hipoteczna. W tym przypadku cel kredytowania jest dowolny, jednak aby uzyskać takie finansowanie konieczne jest posiadanie nieruchomości, na której można ustanowić hipotekę, będącą zabezpieczeniem pożyczki. A co jeżeli nie posiadamy takiej nieruchomości? – wtedy możemy ustanowić hipotekę na innej nieruchomości, której nie jesteśmy właścicielami, jednak wymagana będzie do tego zgoda jej prawnego właściciela (wpisanego w dziale II KW) oraz spełnienie szeregu formalności.

Kto może zaciągnąć kredyt hipoteczny 800 tys. zł?

Chcąc otrzymać kredyt na mieszkanie lub dom, należy spełnić szereg wymagań stawianych przez banki. Są to przede wszystkim:

• Wystarczająco wysoka zdolność kredytowa.
• Pozytywna historia kredytowa. Ale jak to rozumieć? Przede wszystkim pamiętajmy, że jeżeli już posiadamy jakieś kredyty konsumenckie zadbajmy o ich terminową spłatę. Każde opóźnienie jest raportowane w BIK-u (Biurze Informacji Kredytowej), co może mieć wpływ na negatywną ocenę ryzyka przez bank. Jeżeli zobowiązań jest dużo możemy rozważyć ich wcześniejszą spłatę lub konsolidację. Rozwiązań jest mnóstwo, ale przed podjęciem jakichkolwiek kroków warto skonsultować to z Ekspertem.
• Posiadanie wkładu własnego. Obecnie banki wymagają posiadania przez wnioskodawcę wkładu własnego wynoszącego 20% wartości inwestycji. Przykład? – jeżeli planujemy zakup lub budowę, na którą potrzebujemy zaciągnąć kredyt w wysokości 800.000 zł, powinniśmy posiadać 200.000 zł środków własnych, co oznacza, że nasza wartość inwestycji wynosi milion zł. Warto w tym miejscu wspomnieć, że niektóre banki akceptują niższy wkład własny, ale mieszczący się w przedziale 10-20% wartości inwestycji.

Co dalej? Pamiętaj, że zanim złożysz wniosek o kredyt mieszkaniowy lub na budowę domu, musisz skompletować szereg dokumentów. W przypadku mieszkania będzie to na pewno umowa rezerwacyjna, przedwstępna lub deweloperska, ale jeżeli planujesz budowę to lista ta będzie się powiększać o kolejne pozycje. Domyślasz się pewnie, że będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami, więc warto wcześniej dowiedzieć się, jaką ratę będziesz płacić przy wnioskowanej kwocie kredytu. Swoją zdolność kredytowąmożesz wyliczyć za pomocą kalkulatora zdolności kredytowej. Pamiętaj jednak, że dane podane przez narzędzie są szacunkowe. Dokładniejsze wyliczenia przedstawi Ci Ekspert Finansowy, który ma aktualną wiedzę na temat ofert i wymagań różnych banków.

Od czego zależy wysokość raty kredytu 800 tys.?

Aby oszacować, jaką ratę zapłacisz przy kredycie na 800 tys. zł musisz wiedzieć, co wpływa na jej wysokość. Podstawowym czynnikiem jest tutaj oprocentowanie kredytu. Składa się ono z marży banku oraz stopy referencyjnej. Marża może znacząco różnić się pomiędzy bankami, więc powinniśmy dążyć do uzyskania jak najniższej jej wartości, np. na drodze negocjacji lub przeniesienia kredytu do innego banku (refinansowania). Stopa referencyjna ustalana jest z kolei na 2 sposoby. Jeżeli wybierasz kredyt z okresowo stałą stopą Twoja marża i stopa referencyjna jest ustalona na stałym poziomie przez okres min. 5 lat. W tym przypadku niezależnie od koniunktury rynkowej oraz decyzji dot. stóp procentowych dokładnie wiesz jakie będą koszty Twojego kredytu w okresie obowiązywania stałej stopy. W przypadku kredytów ze zmiennym oprocentowaniem stopa referencyjna jest uzależniona od stóp procentowych, które mogą się zmieniać w zależności od wielu czynników. Tym samym musisz na bieżąco śledzić rynek oraz decyzje Rady Polityki Pieniężnej.

Kolejnym istotnym czynnikiem jest rodzaj raty. Może być ona równa (stała, annuitetowa) lub malejąca. Przed podjęciem decyzji, który system rat wybieramy warto przyjrzeć się bliżej, co one oznaczają. W pierwszym przypadku w każdym miesiącu płacimy stałą kwotę o zróżnicowanej proporcji kapitału kredytu do odsetek. Może to być sporym zaskoczeniem, ale przy obecnym poziomie oprocentowania w pierwszych miesiącach spłaty odsetki zdecydowanie przeważają nad kapitałem, a ta proporcja odwraca się wyraźnie dopiero pod koniec okresu kredytowania. W przypadku rat malejących możemy w dużym uproszczeniu podzielić kapitał przez liczbę rat i do każdej raty doliczyć odsetki za dany miesiąc. Okaże się wtedy, że początkowe raty są wysokie (wyższe niż w przypadku rat równych), ale stopniowo spadają wraz ze spłatą kapitału. Kapitał jest spłacany szybciej, stąd łączna suma odsetek będzie niższa niż w przypadku rat równych dla tego samego okresu kredytowania. Stąd też drugie rozwiązanie okazuje się tańsze w długim terminie, jednak wymagana jest w tym przypadku wyższa zdolność kredytowa.

Pamiętaj również, że na całkowity koszt kredytu wpływają opłaty dodatkowe, takie jak np. ubezpieczenie, ewentualne prowizje, koszty sądowe, wycena rzeczoznawcy majątkowego itp. Każdy bank ma swoją własną politykę w tym zakresie. Różnice w poszczególnych ofertach mogą być kosmetyczne lub bardzo znaczące, to samo dotyczy zdolności kredytowej. Dlatego nie przejmuj się jeżeli w jednym banku otrzymasz decyzję negatywną, nie oznacza to, że nie masz szans na kredyt w innym banku, który inaczej oceni Twoją sytuację. Pamiętaj także, że ze względu na różnice w parametrach ofert kredytu oraz opłaty dodatkowe, różnice w kosztach pomiędzy analizowanymi bankami mogą być znaczące. 

Z tego względu warto skonsultować się z Ekspertem Finansowym, który ma dostęp oraz praktyczną wiedzę na temat aktualnych oferta banków. Ekspert przeanalizuje Twoją sytuację finansową w sposób indywidualny, wyjaśni wszystkie niuanse i krok po kroku pozwoli Ci lepiej zrozumieć jak działa kredyt hipoteczny. Ponadto przygotuje dla Ciebie symulacje ofert banków, omówi je i dobierze do Twoich oczekiwań i możliwości, a Ty będziesz mógł wybrać ofertę, która będzie dla Ciebie najlepiej dopasowana.

Kredyt hipoteczny 800 tys. zł – jakiej raty można się spodziewać?

Obliczając przybliżoną ratę, trzeba mieć na uwadze, że na jej wysokość wpływa wiele wymienionych wyżej czynników. Sprawdźmy jednak kilka przykładowych scenariuszy:

• Zakładając, że decydujesz się zaciągnąć kredyt hipoteczny na 800 tys. zł, posiadasz 200 tys. zł wkładu własnego, będziesz spłacać zobowiązanie przez 25 lat, raty będą równe, a oprocentowanie wynosi 7,84%, to możesz spodziewać się, że miesięczna rata wyniesie ok. 6.089,98 zł.
• A co jeżeli wydłużymy okres kredytowania? – Zakładając, że pożyczasz 800 tys. zł, masz wkład własny w wysokości 200 tys. zł, ale bierzesz kredyt na 30 lat przy ratach równych i oprocentowaniu 7,84%, to rata wyniesie ok. 5.781,13 zł.

A co z ratami malejącymi? Jeżeli weźmiemy pod uwagę pierwszy przykład powyżej (okres kredytowania 25 lat, oprocentowanie 7.84%) to pierwsza rata wyniesie ok 7.893,33 zł. Niestety ciężko jest w takiej formie porównać system rat malejących oraz równych. Niemniej jednak, w ogólnym rozrachunku kosztów odsetkowych raty malejące pozwolą nam na znaczących oszczędnościach na odsetkach od kredytu w skali całego okresu kredytowania. 

Należy zaznaczyć, że poniższe wyliczenia są szacunkowe.  Szczegóły dlaczego tak się dzieje wyjaśni Ci Ekspert Finansowy.

Ile trzeba zarabiać, aby wziąć kredyt na 800 tys. zł?

W przybliżeniu wysokość raty za kredyt nie powinna przekraczać połowy miesięcznych zarobków. Szacunkowo na rok 2024, aby otrzymać kredyt hipoteczny w wysokości 800 tys. zł, trzeba więc zarabiać w granicach 12 tys. zł miesięcznie (dochód na gospodarstwo domowe), przy założeniu, że decydujemy się na raty równe. Zadłużanie się do granicy swojej zdolności kredytowej niesie jednak ze sobą pewne ryzyko. Aby je zminimalizować dokładnie przeanalizuj możliwe scenariusze wydarzeń, we współpracy z Ekspertem Finansowym.

W tym miejscu warto dodać, że wysokość zarobków to nie jedyne kryterium. Bank podczas analizy Twojej zdolności kredytowej weźmie pod uwagę nie tylko dochody, ale również wydatki i zobowiązania. Pamiętaj, że kosztów życia nie możesz zaniżyć, ponieważ te są ustalane na podstawie danych Głównego Urzędu Statystycznego. Możesz za to zminimalizować swoje zobowiązania, aby podnieść zdolność kredytową, np. rezygnując z limitów w koncie, obniżając lub zamykając karty kredytowe, czy spłacając drobne kredyty konsumenckie.

Jak działa kalkulator kredytu hipotecznego na 800 tys.?

Najprostszym sposobem na szacunkowe wyliczenie, ile wyniesie rata przy kredycie w wysokości 800 tys. zł, jest skorzystanie z kalkulatora kredytowego. To narzędzia online, które samodzielnie dokonuje obliczeń na podstawie wprowadzonych danych. Aby z niego skorzystać, wystarczy wpisać:

• kwotę kredytu;
• okres kredytowania – maksymalnie 35 lat, ale pamiętaj, że nie wszystkie banki udzielają kredytów na tak długi czas;
• rodzaj raty – stała lub malejąca;
• oprocentowanie kredytu – możesz sprawdzić je na stronach internetowych różnych banków. Pamiętaj jedynie, że oprocentowanie uzależnione jest od wyboru produktów dodatkowych z oferty banku.

Jeśli chcesz wstępnie sprawdzić, czy stać Cię na kredyt w wysokości 800 tys. zł, możesz skorzystać również z kalkulatora zdolności kredytowej. W tym celu przygotuj następujące informacje:

• miesięczny dochód netto w gospodarstwie domowym;
• okres kredytowania;
• miesięczne raty innych posiadanych zobowiązań;
• przyznane limity na kartach kredytowych i POR (nawet jeśli z nich nie korzystasz);
• inne stałe, miesięczne wydatki (np. alimenty);
• liczba osób w rodzinie, będących na wspólnym utrzymaniu.

Jak dokładnie obliczyć ratę kredytu hipotecznego na 800 tys. zł?

Jeżeli już skorzystałeś z naszego kalkulatora to serdecznie gratuluję! To Twój pierwszy krok na drodze do lepszego zrozumienia jak działa kredyt hipoteczny. Pamiętaj jednak, że wyliczenia kalkulatorów są wyłącznie szacunkowe. Jeżeli interesuje Cię poznanie wszystkich szczegółów, kolejnym krokiem jest umówienie się na bezpłatną konsultację z Ekspertem Finansowym. Przygotuje on dla Ciebie symulację ofert kilkunastu różnych banków i pomoże dobrać taką, która najlepiej odpowiada Twoim potrzebom. Poza tym korzystając z pomocy specjalisty uzyskasz wsparcie na każdym etapie starania się o kredyt, a także samego zakupu nieruchomości. Dzięki temu cały proces zakupu będzie dla Ciebie bezpieczny, będziesz na bieżąco informowany o każdym jego etapie w sposób przejrzysty i transparentny, co ułatwi Ci podejmowanie kolejnych kroków i poruszanie się po drodze, którą być może będziesz kroczyć po raz pierwszy. Usługi Eksperta Finansowego pozwolą Ci również zaoszczędzić czas i skupić się na tym, co dla Ciebie naprawdę ważne. 

Łukasz Skórka
Ekspert Finansowy NOTUS