Zakup nieruchomości wiąże się z bardzo dużym wydatkiem. Wielu Polaków korzysta przy tym ze środków udzielonych przez bank. Z raportu AMRON-SARFiN wynika, że liczba aktywnych umów kredytu hipotecznego na koniec IV kwartału 2024 roku wynosiła 2,24 mln. Instytucja, która pożycza środki, jest wierzycielem hipotecznym. Czy może nim być wyłącznie bank? Jakie prawa i obowiązki ma wierzyciel?

Kim jest wierzyciel hipoteczny?

Wierzycielem jest osoba lub podmiot, któremu przysługuje roszczenie wobec drugiej osoby, będącej dłużnikiem. Może się zatem domagać zwrotu pieniędzy lub przedmiotów. Kiedy zaciągasz kredyt, bank staje się Twoim wierzycielem i zgodnie z umową musisz mu zwracać określoną kwotę środków w ustalonych terminach. 

Kim dokładnie jest wierzyciel hipoteczny? To osoba fizyczna lub firma, która udzieliła kredytu hipotecznego lub pożyczki hipotecznej. Tego rodzaju zobowiązanie jest więc zabezpieczone hipoteką. W przypadku braku spłaty długu wierzyciel ma specjalne uprawnienia i na podstawie wpisu hipoteki w księdze wieczystej może dochodzić swoich roszczeń.

Jest to jednak sytuacja skrajna, a bankom z reguły nie zależy na licytacji nieruchomości, ponieważ ta zwykle sprzedawana jest poniżej swojej wartości, a bank nie odzyskuje całego długu.

Należy pamiętać, że w przypadku problemów ze spłatą rat kredytu hipotecznego trzeba wyjść z inicjatywą i zasygnalizować bankowi wcześniej, że taka sytuacja może mieć miejsce. To może pomóc wypracować rozwiązanie, które może być ratunkiem dla osoby mającej trudności ze spłatą. 

Wierzyciel hipoteczny a inne rodzaje wierzycieli

Wierzycielem hipotecznym najczęściej jest bank, ale może to być także SKOK, firma pożyczkowa lub instytucja, która przyznaje zobowiązanie z zabezpieczeniem na nieruchomości. 

Wyróżnia się również inne rodzaje wierzycieli:

• Wierzyciel osobisty – może żądać uregulowania zobowiązania z całego majątku osobistego dłużnika, np. poprzez zajęcie wynagrodzenia lub emerytury. 
• Wierzyciel rzeczowy – roszczenie może być zaspokojone poprzez zajęcie rzeczy należących do majątku dłużnika, które są wymienione w umowie, takich jak np. samochód czy nieruchomość.
• Wierzyciel alimentacyjny – osoba, której przysługują alimenty (długi alimentacyjne są ściągane w pierwszej kolejności).

Kiedy osoba lub podmiot staje się wierzycielem hipotecznym?

Dochodzi do tego po zawarciu umowy, na mocy której dana osoba otrzymuje pieniądze lub rzeczy, a na danej nieruchomości ustanawiana jest hipoteka. Dowód, że do tego doszło, znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Znajdują się tam dane wierzyciela, waluta, w której zaciągnięto zobowiązanie, jego kwota, a także termin spłaty. Są one jawnie dostępne, ale żeby je sprawdzić, musisz mieć numer księgi wieczystej. Możesz je przeglądać online w zbiorze Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Jakie są prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego?

Na mocy podpisanej umowy i obowiązujących przepisów wierzycielowi przysługują określone prawa, ale ma też pewne obowiązki. Poznaj szczegóły.

Prawa wierzyciela hipotecznego

Podstawowym prawem wierzyciela hipotecznego jest żądanie spełnienia określonych w umowie świadczeń. Jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, oczekuje on terminowej spłaty rat. Ma odzyskać przekazane środki powiększone o odsetki, prowizje i ewentualne inne koszty. Jeśli dłużnik nie spłaca zobowiązania, wierzyciel ma prawo doprowadzić do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Dzieje się to jednak dopiero po sądowym postępowaniu egzekucyjnym i uzyskaniu tytułu wykonawczego, który trafia do komornika. Zadaniem urzędnika jest uzyskanie środków potrzebnych do spłaty wierzytelności. Przeprowadzenie egzekucji niestety w wielu przypadkach zajmuje dużo czasu, dlatego banki dokładnie analizują zabezpieczenie zobowiązania m.in. pod kątem możliwości późniejszej sprzedaży nieruchomości. Procedura egzekucyjna może zostać wstrzymana, jeśli strony umowy dojdą do porozumienia.

Zaspokojenie roszczeń z nieruchomości następuje zgodnie z kolejnością wpisów w dziale IV KW. Jeśli wierzycielem jest bank, to ma on pierwszeństwo i zostanie spłacony w pierwszej kolejności. Pozostali wierzyciele mogą uzyskać środki, jeśli tych wystarczy na spłatę wobec banku. 

Uwaga: roszczenia wierzyciela hipotecznego są zaspokajane przed roszczeniami wierzyciela rzeczowego i osobistego.

Obowiązki wierzyciela hipotecznego

Wierzyciel hipoteczny może stosunkowo łatwo dochodzić zaspokojenia roszczenia, ma wiele praw, ale jednocześnie także obowiązki:

• Nie może nakłaniać dłużnika do spłaty zobowiązania przed terminem określonym w umowie – chociaż wcześniejsza spłata jest bardzo korzystna, to wierzyciel nie powinien naciskać. Dłużnika obowiązują określone terminy.
• Oczekiwanie spłaty zobowiązania w wysokości wyłącznie takiej, jaka wynika z umowy.
• Zwrot części prowizji i innych opłat, jeśli dłużnik spłaci zobowiązanie przed terminem.
• Zwrócenie środków, które zostały wyegzekwowane bez podstaw.
• Wystawienie listu mazalnego, kiedy dłużnik spłaci całe zobowiązanie – jest on bowiem niezbędny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.
• Przeprowadzanie ewentualnej egzekucji zgodnie z przepisami. 

W praktyce wierzyciel hipoteczny może po prostu cierpliwie czekać, aż wierzytelność hipoteczna zostanie spłacona. Jeśli tak to przebiega, nie musi się szczególnie angażować w cały proces. Dopiero w razie problemów ze spłatą doprowadza on do zajęcia nieruchomości obciążonej hipoteką i kieruje sprawę do komornika, który ma doprowadzić do jej spieniężenia. 

Jakie prawa ma dłużnik hipoteczny?

Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości powoduje, że dłużnik podejmuje pewne ryzyko, a wierzyciel ma solidne zabezpieczenie. W razie problemów ze spłatą zobowiązania wierzyciel odzyska przekazane środki, przy czym cały proces może potrwać. Po uzyskaniu sądowego nakazu zapłaty z tytułem wykonawczym nieruchomość zostanie zajęta, ale trudno przewidzieć, ile czasu zajmie jej sprzedaż. 

Dłużnikowi w tym wszystkim przysługują oczywiście określone prawa, m.in. poufności, uzyskania informacji o aktualnej wysokości zadłużenia, zaskarżenia wierzyciela, jeśli nie przestrzega on ustaleń umowy, oraz polubownego porozumienia się z wierzycielem. 

Co się dzieje z wierzytelnością hipoteczną w przypadku śmierci dłużnika

Zabezpieczenie na hipotece działa również w takim przypadku. W dalszym ciągu wierzycielowi przysługuje prawo do nieruchomości – hipoteka nie znika. Dług jest dziedziczony zgodnie z prawem spadkowym, dlatego spadkobierca, któremu przypadnie nieruchomość, będzie musiał uregulować zobowiązanie. To jednak nie oznacza, że przejęcie spadku jest dla spadkobiercy nieopłacalne. Wartość mieszkania czy domu może wynosić dużo więcej niż kwota, która pozostała do spłaty.

Źródło: Raport AMRON SARFiN IV 2024