Kredyty hipoteczne

Jakie warunki trzeba spełnić, żeby dostać kredyt hipoteczny?

Mateusz Mroczkowski

Ekspert Finansowy

8 min czytania

Opublikowane: 13 czerwca 2025

Z raportu AMRON-SARFiN z IV kwartału 2024 roku wynika, że liczba aktywnych umów kredytu mieszkaniowego wynosiła wówczas 2,24 mln. Tylko część kupujących nieruchomości może sobie pozwolić na taką inwestycję bez skorzystania ze środków banku. Otrzymanie takiego kredytu wcale jednak nie jest proste. Musisz mieć nie tylko odpowiednio wysokie zarobki, ale i pozytywną historię kredytową. Sprawdź, jakie są oczekiwania banków wobec potencjalnych kredytobiorców. 

Warunki do uzyskania kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym, które możesz spłacać do 35 lat. W ramach tego produktu otrzymasz nawet kilka milionów złotych, przy czym wszystko zależy od Twojej zdolności kredytowej i wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty. Z danych Biura Informacji Kredytowej z kwietnia 2025 roku wynika jednak, że Polacy ubiegali się średnio o 458,1 tys. zł, a ta kwota regularnie rośnie. Biorąc pod uwagę, że to zobowiązanie finansowe na bardzo dużą sumę i długi okres, bank dokładnie weryfikuje każdego wnioskodawcę. Jakie musisz spełnić warunki?

Wkład własny

Banki wymagają od klientów wykazania odpowiednio wysokiego wkładu własnego, który powinien wynosić 10-20% wartości nieruchomości, stanowiącej zabezpieczenie spłaty. Jeśli dana instytucja akceptuje niższy pułap, to wówczas będzie oczekiwać dodatkowego zabezpieczenia spłaty w postaci np. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Pamiętaj jednak, że im wyższy wykażesz wkład, tym możesz uzyskać zobowiązanie na atrakcyjniejszych warunkach. Weź pod uwagę, że może nim być nie tylko gotówka, którą masz zgromadzoną na rachunku bankowym. Banki akceptują również:

• środki zgromadzone na rachunkach IKZE, IKE czy PPK;
• książeczkę mieszkaniową – w polskich domach może znajdować się nawet milion takich książeczek, a na jednej kilkadziesiąt tysięcy złotych,
• zadatek lub inne poczynione wydatki – kiedy zawierasz umowę przedwstępną ze sprzedającym, możecie ustalić, że zapłacisz mu zadatek. Ta kwota może być uznana jako wkład własny. Mogą być również uwzględnione inne wydatki, np. opłacenie uzbrojenia działki, zakup materiałów budowlanych, koszt wylania fundamentów. Oczywiście, wszystkie muszą być udokumentowane.
• Inna nieruchomość – dodatkowe zabezpieczenie na nieruchomości jest dla banku bardzo cenne. To ono może przesądzić o tym, że zostanie Ci przyznany kredyt pomimo niższego wkładu własnego. 

Każdy bank może akceptować inne formy wkładu własnego, dlatego upewnij się, jak to wygląda w danym przypadku.

Czy to wszystko oznacza, że bez wkładu własnego nie masz żadnych szans na kredyt hipoteczny? Istnieje rozwiązanie, a jest nim Rodzinny kredyt mieszkaniowy. To program, dzięki któremu możesz otrzymać kredyt hipoteczny na 100% wartości nieruchomości – a to wszystko dzięki gwarancjom Banku Gospodarstwa Krajowego. Oczywiście musisz mieć zdolność kredytową. Takie zobowiązanie uzyskasz w: Alior Banku, Banku Ochrony Środowiska, Pekao, PKO i Santander Bank Polska. Miej jednak na uwadze, że kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego, na 100% wartości nieruchomości, oznacza, że poniesiesz wysokie koszty zobowiązania.

Pozytywna historia kredytowa

Bank sprawdza, jak wnioskujący o kredyt hipoteczny radzili sobie ze spłatą dotychczasowych zobowiązań. Wykorzystuje do tego przede wszystkim bazę BIK-u, z której dowie się, czy masz niespłacone raty. Ustali, czy regulujesz je terminowo. Wszelkie opóźnienia działają negatywnie na Twoją historię i mogą być podstawą odmowy przyznania zobowiązania.

Zanim złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, upewnij się, jaką masz historię w BIK-u. W tym celu pobierz raport. Za jeden zapłacisz 59 zł. Raz na pół roku możesz uzyskać również bezpłatną kopię danych, która nie zawiera wszystkich informacji o Twojej historii, ale dowiesz się z niej o ewentualnych negatywnych wpisach, o których być może nic nie wiesz. Zdarza się, że trafiły one do BIK-u przez pomyłkę. W takim przypadku złóż odpowiedni wniosek do podmiotu, który je umieścił, aby je usunął. Powiadomienie o takim błędzie BIK-u nie przyniesie efektu. 

Poza BIK-iem banki sprawdzają również inne bazy, m.in. BIG InfoMonitor. Do niej trafiają informacje o przeterminowanych płatnościach z tytułu rachunków za telefon, alimentów, czynszu, mediów czy kary za jazdę bez ważnego biletu. Dlatego dopilnuj, aby również i w tej bazie nie znajdowały się negatywne wpisy wynikające z przeterminowanych płatności. 

Zdolność kredytowa

Aby wziąć kredyt hipoteczny, musisz mieć wystarczającą zdolność kredytową, co oznacza, że stać Cię na terminową spłatę raty w ustalonej wysokości. Bank musi ustalić, czy jako kredytobiorca jesteś w stanie podołać zobowiązaniu. Każda instytucja przeprowadza analizę zdolności według własnego algorytmu. Oto, od czego zależy jej wynik:

• Dochody i ich źródło – im wyższe, tym oczywiście lepiej, przy czym istotne jest również, w jaki sposób zarabiasz. Najbardziej pożądanym źródłem jest umowa o pracę na czas nieokreślony, ale to nie oznacza, że nie masz szans na kredyt hipoteczny, jeśli osiągasz dochody w ramach działalności gospodarczej czy umów cywilnoprawnych. Po prostu wtedy bank może postawić większe warunki w ramach kolejnego kryterium, którym jest okres obowiązywania umowy. Ważne, od kiedy ją masz i jak długo pozostanie aktualna. Jeśli właśnie pracujesz na podstawie umowy o pracę na czas określony, która wygasa za 2 miesiące, Twoje szanse na kredyt są niewielkie. W ramach przygotowań do wnioskowania możesz spróbować znaleźć dodatkowe źródło dochodów albo postarać się o zmianę warunków umowy, np. z umowy na czas określony na bezterminową.
• Miesięczne koszty utrzymania – bank sprawdzi, ile wynoszą wydatki Twojego gospodarstwa domowego w przeliczeniu na każdą osobę. 
• Aktualne zadłużenie – czyli to, ile wynoszą raty Twoich zobowiązań z tytułu pożyczek, kredytów, limitów w kartach kredytowych czy poręczonych zobowiązań. Im masz ich więcej, tym trudniej o uzyskanie kolejnego kredytu. Dlatego jeśli planujesz ubiegać się o kredyt, spróbuj pozbyć się któregoś z tych zobowiązań. Masz kartę kredytową, z której nie korzystasz? Wypowiedz umowę. Spłacasz niewielki kredyt ratalny? Spróbuj uregulować go w całości, a uwolnisz nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych zdolności kredytowej.
• Okres kredytowania – wpływ na zdolność kredytową ma również okres spłaty zobowiązania. Bank wylicza, ile może wynosić rata kredytu, ale jeśli zdecydujesz się na dłuższy czas kredytowania, jednocześnie jesteś w stanie uzyskać wyższe zobowiązanie. Natomiast wydłużanie okresu spłaty kredytu powyżej 25 lat nie spowoduje już, że Twoja zdolność będzie rosła. Wynika to z rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego, która określa taki okres jako maksymalny, na jaki banki powinny kalkulować zdolność. 

W ramach weryfikacji wniosku bank bierze również pod uwagę czynniki, które wpływają na skłonność wnioskującego do wywiązywania się ze zobowiązań. To tzw. analiza jakościowa. Instytucje wiedzą, jak wygląda kwestia płatności rat w zależności od wieku kredytobiorcy, stanu cywilnego, wykształcenia, stażu pracy, wykonywanego zawodu, zajmowanego stanowiska czy liczby osób na utrzymaniu. 

Odpowiedni przedmiot kredytowania

Możliwości zaciągnięcia hipoteki oferuje wiele banków, ale nie wszystkie akceptują finansowanie tych samych inwestycji. Standardem jest opcja zakupu ze środków banku mieszkania z rynku wtórnego lub pierwotnego, działki, domu czy jego wybudowanie. Inne możliwe cele kredytowe są następujące:

• dokończenie budowy domu,
• nadbudowa, rozbudowa lub modernizacja domu, mieszkania lub garażu,
• remont lub wykończenie mieszkania albo domu,
• zmiana obiektu niemieszkalnego na mieszkalny,
• zakup spółdzielczego prawa do nieruchomości w spółdzielni mieszkaniowej lub odrębnego prawa własności mieszkania w spółdzielni,
• zakup gruntu: budowlanego, leśnego, rolnego lub innych – banki umożliwiają finansowanie nabycia różnego typu działek.

Musisz dostarczyć bankowi niezbędną dokumentację. Ostateczną listę takich dokumentów uzyskasz od banku. Jeśli to nieruchomość z rynku pierwotnego, potrzebne mogą być:

• odpis z księgi wieczystej gruntu, na którym znajduje się budynek z kredytowym mieszkaniem,
• pozwolenie na użytkowanie nieruchomości w przypadku zakończonej budowy,
• odpis z KRS dotyczący dewelopera (lub z innego sprawdzonego źródła),
• pozwolenie na budowę,
• wypis i wyrys z centralnej ewidencji gruntów i budynków.

Jeśli to nieruchomość z rynku wtórnego, potrzebne jest potwierdzenie prawa własności sprzedającego. Poza tym wymagany będzie również odpis z księgi wieczystej nieruchomości. 

W przypadku gdy ubiegasz się o kredyt na budowę domu, możesz potrzebować następujących dokumentów:

• odpis z księgi wieczystej działki, na której ma być wzniesiony dom,
• potwierdzenie prawa własności gruntu,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• projekt budowlany,
• ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę,
• umowa z wykonawcami odpowiedzialnymi za realizację inwestycji,
• operat szacunkowy przygotowany przez rzeczoznawcę,
• kosztorysy budowlane.

Skorzystanie z produktów bankowych i ubezpieczeń wymaganych przez bank

Kredytodawca może potrzebować dodatkowego zabezpieczenia kredytu w postaci ubezpieczenia i jest to raczej standard w przypadku zobowiązań zabezpieczonych hipoteką na nieruchomości. Instytucja nie może Ci jednak narzucić, że musisz skorzystać z zaoferowanej przez nią polisy na życie czy ubezpieczenia mieszkania lub domu. Kiedy otrzymasz ofertę, sprawdź inne propozycje. Bank wymaga najczęściej, aby polisa miała przynajmniej podstawowy zakres, to jest obejmowała mury i elementy stałe. Jednak warto zdecydować się na zapewniającą szerszą ochronę, która pokrywa m.in. szkody wyrządzone w wyniku aktów wandalizmu czy kradzieży z włamaniem. To samo dotyczy polisy na życie – warto wybrać ochronę z elementami ubezpieczenia zdrowia, obejmującą nie tylko ryzyko śmierci, ale i poważnego zachorowania czy pobytu w szpitalu. 

Kolejnym wymogiem może być skorzystanie z dodatkowych produktów bankowych, a przeważnie chodzi o konto osobiste. Zazwyczaj jest ono płatne, chyba że zapewnisz na nie regularne wpływy, będziesz aktywnie korzystać z karty. Natomiast nie ma pewności, że bank postawi takie warunki. Możliwe, że będzie mieć takie oczekiwania, jeśli chcesz skorzystać z zobowiązania na atrakcyjniejszych warunkach.

Źródła:

1. Raport AMRON-SARFiN IV 2024
2. BIK: O 16,7% r/r wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w kwietniu 2025 r.