Minimalny wkład własny 2024 – ile wynosi i co może wejść w jego skład?
Jeśli nie posiadasz kapitału potrzebnego na sfinansowanie planowanej inwestycji, możesz ubiegać się o kredyt lub pożyczkę w banku. Część form kredytowania wiąże się jednak z koniecznością wniesienia wkładu własnego. Dotyczy on głównie zobowiązań pod zastaw hipoteczny. Zgromadzenie stosunkowo dużej sumy bywa nie lada wyzwaniem, a jej brak może przekreślić szanse na uzyskanie finansowania bankowego. Jak jest w tym roku? Ile wynosi minimalny wkład własny 2024? Dowiedz się więcej na ten temat!
Spis treści
Czym jest wkład własny i jakich kredytów dotyczy?
Wkład własny jest określoną wartością dobra materialnego, na jaką zaciąga się pożyczkę. Jest on wyrażony procentowo. Procent ten oznacza kwotę, jaką kredytobiorca musi wpłacić z własnych oszczędności w celu zrealizowania inwestycji – resztę w przypadku pozytywnej decyzji kredytowej pokryje bank. Jeśli więc chcesz pożyczyć od instytucji finansowej sporą sumę na zrealizowanie planowanej inwestycji, musisz liczyć się z koniecznością wcześniejszego zgromadzenia części jej wartości. Nie muszą jednak być to wyłącznie pieniądze, ale też inne dobra, np. działka lub papiery wartościowe.
Posiadanie wkładu własnego wymagane jest zwłaszcza przy kredytach hipotecznych. Są to kredyty, których ważnym zabezpieczeniem jest wpis do księgi wieczystej. Zaciąga się je w celu realizacji kupna, budowy i/lub remontu nieruchomości. Jednak banki często wymagają wkładu własnego także przy kredytach na zakup samochodu czy inwestycyjnych (firmowych, w celach rozwoju, zarobku). Nie ma natomiast potrzeby gromadzenia wkładu w przypadku kredytów gotówkowych.
Dlaczego banki wymagają takiego wkładu przy kredycie hipotecznym?
Historia kryteriów branych pod uwagę przy udzielaniu kredytów hipotecznych przez banki jest dynamiczna. Przed dekadą normą było udzielanie przez banki pożyczek z zastawą hipoteczną bez posiadania wkładu własnego. Wnioskodawca mógł nawet otrzymać finansowanie przekraczające wartość nieruchomości, co umożliwiało kupno mieszkania lub domu czy budowę posiadłości całkowicie na kredyt i przeznaczenie pozostałej kwoty na dowolny cel. Z czasem jednak, m.in. w związku ze zmieniającą się sytuacją rynkową, zauważono, że kredyty takie stanowią ryzyko dla instytucji finansowych.
W przypadku niewywiązywania się kredytobiorcy z obowiązku spłaty rat, hipoteka umożliwia bankowi uzyskanie swoich roszczeń po zbyciu nieruchomości. Jeśli jednak doszłoby do spadku jej wartości rynkowej, bank nie odzyska pełnej sumy udzielonej danej osobie. Dodatkowym zabezpieczeniem jest właśnie wkład własny. Dzięki niemu bank nie pokrywa całej sumy inwestycji. Tym samym w przypadku konieczności jej zbycia, nawet pomimo ewentualnego spadku jej wartości, może odzyskać pożyczony kapitał.
Posiadanie wymaganego wkładu własnego jest również odbierane przez banki jako świadectwo umiejętności zarządzania oszczędnościami przez klienta. Gromadząc wysoką sumę, stajesz się dla banku wiarygodnym, rzetelnym kredytobiorcą. Zostajesz uznany za osobę, która z większym prawdopodobieństwem będzie spłacać kredyt terminowo. Dzięki temu poprawie ulega twoja zdolność kredytowa i tym samym masz większą szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego na atrakcyjnych dla siebie warunkach.
Ile wynosi standardowy wkład własny do kredytu hipotecznego?
W 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła tzw. Rekomendację S. Zalecała ona, aby kredytobiorcy pokrywali 5% wartości nieruchomości. W późniejszym czasie wartość ta wzrastała kolejno do 10%, później 15% i ostatecznie (na rok 2024) 20% wartości kupowanej lub budowanej nieruchomości. Obecnie minimalny wkład własny przy kredycie hipotecznym wynosi więc właśnie 20% kupowanej lub budowanej nieruchomości. Niektóre banki obniżają jednak swoje wymagania do 10%, jednak przy jednoczesnej konieczności spełnienia kilku wymogów.
Warto zaznaczyć, że 10% i 20% dotyczy kredytów na mieszkanie udzielanych w złotówkach. W przypadku innych produktów bankowych w obcej walucie wysokość wkładu własnego zwykle jest wyższa. Może wynosić nawet 30-40% przy kredytach zaciąganych na 15-20 lat.
Jak obliczyć wkład własny potrzebny do uzyskania pożyczki?
Standardowy wkład własny przy kredycie hipotecznym wynosi 20%. Oznacza to, że 2/10 inwestycji (20%) pokrywa nabywca nieruchomości, a 8/10 (80%) bank udzielający kredytu. Przyszłe odsetki kapitałowe oraz inne koszty obsługi kredytu dotyczą więc 80% sumy wydanej. Jest to najczęściej wymagany stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Oczywiście więc może on być wyższy, co wpływa na korzyść kredytobiorcy.
Wkład własny oblicza się w sposób bardzo łatwy – wystarczy proste równanie matematyczne lub kalkulator. Przykładowo 20% z kwoty 100 tys. to 20 tys., z 200 tys. – 40 tys., z 400 tys. – 80 tys., z 500 tys. – 100 tys. Symulacje wkładu własnego dla ofert kredytów hipotecznych w różnych bankach przygotuje też dla Ciebie Ekspert Finansowy.
Co poza pieniędzmi może stanowić wkład własny do kredytu?
W większości przypadków wkładem własnym jest gotówka – pieniądze zgromadzone jako oszczędności, świadczące o twoich umiejętnościach zarządzania budżetem. Posiadany wkład własny stanowi część wartości kupowanej lub budowanej inwestycji. Wartość materialną dla banku mają natomiast nie tylko pieniądze. Jeśli więc posiadasz inne dobra materialne, bank może uwzględnić je jako część wkładu.
Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego dodatkowym zabezpieczeniem kredytu może być działka. Jest często respektowana przy kredycie hipotecznym na budowę domu. Musi być to grunt będący w posiadaniu kredytobiorcy, wyceniony przez rzeczoznawcę. Można również potraktować inną nieruchomość jako wkład własny. Jeśli więc posiadasz np. mieszkanie czy lokal, po jego wycenie bank może go uwzględnić jako dodatkowe zabezpieczenie. Wcześniej sprawdzone zostanie natomiast, czy dana nieruchomość nie jest już obciążona hipoteką, a jeśli tak, to jaką i na jakich zasadach.
W ramach wkładu własnego bank może uwzględnić także pieniądze, które już przeznaczyłeś na realizację inwestycji. W przypadku budowy domu mogą być to np. zgromadzone już materiały budowlane, które opłaciłeś.
Niektóre banki mogą uwzględnić również posiadane papiery wartościowe czy kapitał zgromadzony na lokatach oszczędnościowych. Zależy to jednak od indywidualnej polityki danej instytucji finansowej i zwykle rozwiązanie takie nie jest mile widziane.
Jak jeszcze można uzyskać brakujący wkład własny?
Jeśli chcesz wziąć kredyt, ale brakuje ci wymaganych pieniędzy, pozostaje jeszcze kilka opcji. Mogą być m.in.:
- Zadatek – wpłaca się go przed dokonaniem transakcji kupna nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Stanowi on formę zabezpieczenia dla obu stron transakcji i po jej sfinalizowaniu zostaje w całości zwrócony nabywcy lub wliczony w cenę nieruchomości. Najczęściej wynosi od 10% wartości kupowanego domu lub mieszkania. Większość banku uznaje go jako część wkładu własnego.
- Darowizna – pieniądze darowane od najbliższych członków rodziny (rodziców, dziadków, wnuków, współmałżonka, dzieci, rodzeństwa, macochy, ojczyma) są zwolnione z opodatkowania od spadku i darowizn, o ile zostaną zgłoszone w urzędzie skarbowym w ciągu 6 miesięcy na formularzu SD-Z2. Jeśli planujesz zakup nieruchomości, a rodzina chce pomóc, jest to dobry sposób na uzyskanie potrzebnego kapitału.
- Środki z oszczędności w ramach Pracowniczych Planów Kapitałowych – mogą zostać wypłacone przez oszczędzającego w ten sposób pracownika w celu pokrycia wkładu własnego. Środki takie należy zwrócić w okresie od 5 do 15 lat po wypłacie. Jest to więc forma pożyczki, chociaż kapitał taki w istocie należy do pracownika i jest gromadzony na jego emeryturę.
- Oszczędności na tzw. “książeczce mieszkaniowej” lub indywidualnym koncie emerytalnym, o ile je posiadasz.
Pamiętaj jednak, że każdy bank ma swoje własne wymagania. Przez złożeniem wniosku o kredyt należy więc omówić z daną instytucją, jaką formę wkładu własnego respektuje.
Co zrobić, mając niski wkład własny przy kredycie hipotecznym?
Jak widać, pomimo dużej wartości kredytowania wysokość minimalnego wkładu własnego wciąż pozostaje spora. Jeśli w danym momencie zdobycie środków na wkład własny stanowi problem, pozostaje kilka innych opcji. Jedną z nich jest wybór banku, który respektuje niższy wkład własny do kredytu hipotecznego, wynoszący 10% wartości nieruchomości. Kolejna to odłożenie w czasie inwestycji i zgromadzenie potrzebnej sumy.
Wśród pozostałych możliwości należy wymienić obniżenie swoich oczekiwań, czyli wybór tańszego mieszkania lub domu, będącego w zakresie twoich aktualnych możliwości. Obniżenie wysokości kredytu sprawia, że również wkład własny wynosi proporcjonalnie mniej.
Dobrym rozwiązaniem może okazać się również znalezienie “okazji” na rynku wtórnym. Jeśli np. uda Ci się kupić dom i mieszkanie wycenione przez rzeczoznawcę na sumę wyższą od tej, za którą faktycznie kupisz nieruchomość, różnica podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny może zostać uwzględniona na twoją korzyść.
Warto też podkreślić, że posiadanie określonego kapitału nie jest jedynym czynnikiem branym pod uwagę przez banki. Podczas ustalania twojej zdolności kredytowej sprawdzone zostaną głównie dochody, ich źródło, wydatki na utrzymanie gospodarstwa domowego czy historia kredytowa. Możliwość otrzymania wsparcia finansowego zależy więc od wielu czynników, a nie tylko od posiadanego wkładu.
Jeśli natomiast nie posiadasz środków na wymagany wkład własny, a jednocześnie masz odpowiednio wysoką zdolność kredytową potrzebną do zaciągnięcia hipoteki – możesz sprawdzić również, czy klasyfikujesz się do skorzystanie z aktualnie funkcjonujących programów rządowych.
Jak udokumentować wkład własny do kredytu inny niż pieniądze?
Po złożeniu wniosku bank sprawdza wkład własny – jego rodzaj i źródło. Jeśli zgromadziłeś pieniądze na wkład własny, zwykle wystarczające jest potwierdzenie ich posiadania poprzez wskazanie wyciągu z konta bankowego. Jednak najprawdopodobniej kredytodawca sprawdzi również, czy wkład własny nie pochodzi z innego kredytu czy pożyczki gotówkowej – tak pozyskane pieniądze nie mogą zostać uznane za wkład własny. Co więcej, dodatkowe pożyczki obniżają twoją zdolność kredytową, dlatego zwykle zaleca się spłatę kredytów przed ubieganiem się o kredyt hipoteczny.
Jeśli chcesz, aby bank uwzględnił już poniesione wydatki, gromadź wszystkie faktury za usługi i materiały budowlane. Ważne jest, aby na fakturze widniały twoje dane osobowe. Natomiast w przypadku wpłacenia zadatku przed kupnem zwykle wymagane jest przedstawienie oświadczenia podpisanego przez obie strony transakcji.
W przypadku gdy uwzględnione ma być inne mieszkanie jako wkład własny, bank będzie potrzebował aktu własności, odpisu z księgi wieczystej potwierdzającego, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, wyceny rzeczoznawcy majątkowego, a niekiedy także deklaracji potwierdzającej, że zamierzasz sprzedać posiadane mieszkanie wówczas, gdy przeprowadzisz się nowego, pokrytego z kredytu.
Ubezpieczenie minimalnego wkładu własnego w 2024 roku
Decydując się na kredyt z niskim wkładem własnym, warto pamiętać, że bank w ramach obniżenia wymogów może wymagać innej formy zabezpieczenia. Najczęściej wiąże się to z koniecznością wykupienia ubezpieczenia do kredytu.
Otrzymując kredyt hipoteczny z 10-procentowym wkładem własnym, zwykle należy opłacać dodatkowe ubezpieczenie do czasu, aż dojdzie do spadku ogólnej kwoty kredytu do wartości 80% nieruchomości. Czas ten wylicza się więc w zależności od kwoty pożyczki, wysokości rat i okresu kredytowania.
Brak oszczędności a program ,,Mieszkanie bez wkładu własnego”
Osoby niedysponujące wkładem własnym mogą skorzystać z programów rządowych, np. z Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, który ma funkcjonować do 2030 roku. Jest to forma wsparcia rządowego dla singli, małżeństw i rodzin z dziećmi, które nie posiadają zgromadzonych oszczędności czy dóbr materialnych mogących zostać przeznaczonymi na wkład, ale jednocześnie mają odpowiednio wysoką zdolność kredytową.
O kredyt hipoteczny bez wkładu własnego mogą ubiegać się osoby spełniające wymogi przedstawione w ustawie rządowej. Pożyczka taka musi być zaciągnięta na minimum 15 lat. Będzie ona udzielana przez banki, które mają umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.
Jakie są korzyści z posiadania wysokiego wkładu własnego?
Pamiętaj, że wkład własny jest częścią inwestycji. Wpłaconego kapitału nie tracisz. Zostaje on przeznaczony na pokrycie kupna lub budowy nieruchomości. Dzięki niemu nie pożyczasz pełnej sumy potrzebnej na realizację planów. Posiadanie wyższego wkładu własnego obniża więc ogólny koszt kredytu – odsetki naliczane od pożyczonej, niższej sumy łącznie wyniosą mniej.
Ponadto osoby, które chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny i posiadają wysoki wkład własny oraz zdolność kredytową, mogą liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. Banki zawsze ustalają warunki umowy indywidualnie. Co więcej, można je negocjować.
Podsumowanie – ile wynosi minimalny wkład własny 2024?
Przy standardowych ofertach bankowych minimalny wkład własny wynoszący 20% wartości nieruchomości (niekiedy 10%) jest niezbędny do uzyskania kredytu hipotecznego. Kryterium to jest istotnym elementem branym pod uwagę przez banki przed udzieleniem kredytu – im wkład jest wyższy, tym lepiej dla ciebie. Niemniej jednak brak wystarczającej sumy nie przekreśla szansy na uzyskanie finansowania i spełnienie marzenia o posiadaniu własnego mieszkania czy domu. Pomoc w analizie dostępnych opcji i zwiększeniu szansy na otrzymanie kredytu uzyskasz u Eksperta Finansowego.
