Kredyty hipoteczne

Jak wygląda sprzedaż domu z kredytem hipotecznym? Poznaj najważniejsze kwestie

Rafał Soboń

Ekspert Finansowy

3 min czytania

Opublikowane: 7 lipca 2025

Posiadasz dom kupiony na kredyt hipoteczny, który w dalszym ciągu spłacasz, ale musisz sprzedać nieruchomość? Rozwód, trudna sytuacja finansowa czy inne zdarzenia losowe, mogą sprawić, że podejmiesz tę trudną decyzję. Na szczęście, nie jest to tak trudne, jak mogłoby się wydawać! Zobacz, jak wygląda sprzedaż domu z kredytem. 

Sprzedaż domu z kredytem hipotecznym – czy to wykonalne?

Twoja nieruchomość może być zabezpieczeniem kredytu hipotecznego, ale to nie oznacza, że nie da się jej sprzedać. W dziale IV księgi wieczystej nieruchomości znajduje się wpis hipoteki na rzecz banku – potwierdzenie, że jest ona zabezpieczeniem spłaty. W przypadku sprzedaży domu na kredyt musisz poinformować bank i przedstawić całą sytuację potencjalnemu klientowi. Nie ma żadnych prawnych przeszkód, aby dom zmienił właściciela. Należy do Ciebie i Ty decydujesz, co z nim zrobisz. 

Procedura niewiele różni się od tej, która obowiązuje przy zakupie domu nieobciążonego hipoteką. Konieczna jest wizyta u notariusza. Jeśli nabywca potrzebuje kredytu hipotecznego na sfinansowanie inwestycji, najpierw podpisujecie umowę przedwstępną, aby miał czas na uzyskanie środków. Ustalacie w niej termin zawarcia umowy przyrzeczonej – kiedy dojdzie do docelowego przekazania prawa własności.

Podobnie wygląda sytuacja w przypadku chęci sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

Sprzedaż domu z kredytem krok po kroku

Cała procedura sprzedaży nieruchomości nie powinna Ci przysporzyć większych problemów. Musisz podjąć następujące działania:

• Skontaktuj się z bankiem, w którym masz kredyt hipoteczny, aby ustalić, jaka kwota zobowiązania pozostała Ci do spłaty. Dowiedz się, z jakimi ewentualnymi kosztami będzie wiązać wcześniejsza- całkowita spłata kredytu. 
• Ustal cenę sprzedaży domu z kredytem hipotecznym. Oczywiście, powinna być wyższa, niż wynosi Twoje zobowiązanie, ponieważ z otrzymanych środków musisz je w całości spłacić.
• Kiedy wystawiasz ofertę sprzedaży, umieść w niej informację, że to nieruchomość obciążona hipoteką. Podczas rozmów z zainteresowanymi również o tym informuj. To żaden problem dla nowego właściciela, ponieważ nie zwiększa jego liczby obowiązków. 
• Gdyby jednak zdarzyło się, że otrzymana kwota nie wystarczy na spłatę zobowiązania, musisz zdobyć środki z innego źródła. Umowa przeniesienia własności będzie możliwa tylko wtedy, kiedy spłacisz całe zobowiązanie.
• Kiedy znajdzie się nabywca nieruchomości, uzyskaj promesę i zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej po spłacie kredytu hipotecznego. 
• Zawrzyj umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości – to zwiększa szansę na sfinalizowanie transakcji. 
• Ustal termin wizyty u notariusza – to wtedy dojdzie do sprzedaży domu obciążonego kredytem hipotecznym. Prawo własności jest przekazywane osobie, która zdecydowała się na zakup nieruchomości.
• Kupujący powinien się wybrać z aktem notarialnym do banku, który przyznał mu kredyt hipoteczny. Kwota na spłatę zobowiązania trafia do kredytodawcy, który przyznał wcześniej środki zbywcy, a pozostała – na rachunek sprzedającego. 
• Kiedy nastąpi wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego, sprzedający musi otrzymać potwierdzenie uregulowania całego zobowiązania wraz z odsetkami. Z tym dokumentem powinien udać się do sądu rejonowego, w którym składa wniosek o zmianę wpisów w księdze wieczystej nieruchomości. Docelowo w KW zmieni się właściciel i zniknie z działu IV wpis hipoteki na rzecz dotychczasowego kredytobiorcy.

Uwaga: dokumenty takie jak zaświadczenie o obecnej wysokości zadłużenia, promesa i zgoda banku na wykreślenie hipoteki są ważne tylko przez 30 dni. 

Czy można sprzedać dom przed upływem 5 lat od zakupu?

Nie ma znaczenia, ile czasu minęło od zakupu lub budowy domu. Możesz sprzedać nieruchomość z kredytem hipotecznym w dowolnym momencie – nieistotne, jak długo spłacasz już zobowiązanie. Jeśli jednak robisz to przed upływem 5 lat od zakupu, zapłacisz podatek od sprzedaży nieruchomości, który wynosi 19% od osiągniętego dochodu. Tzn. zapłacisz go, jeśli otrzymasz za dom więcej, niż Cię kosztował. 

Jednak tego kosztu możesz uniknąć. Będzie tak, jeśli wykorzystasz środki uzyskane ze sprzedaży domu z kredytem hipotecznym na zakup kolejnej nieruchomości, budowę domu czy ogólnie na cele mieszkaniowe. 

Jeśli chodzi o inne koszty, które towarzyszą sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, to głównie ponosi je nabywca. To on pokrywa opłaty notarialne. Natomiast kosztem zbywcy jest np. wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.