Kredyty hipoteczne

Ile trzeba zarabiać, żeby dostać kredyt hipoteczny w 2025 roku?

Olimpia Siedlaczek

Starszy Ekspert ds. Finansów

6 min czytania

Opublikowane: 7 sierpnia 2025

Ceny nieruchomości systematycznie rosną, przez co zakup własnego mieszkania lub domu wymaga coraz większych nakładów finansowych. W rezultacie rośnie też wartość kredytów hipotecznych zaciąganych przez Polaków. Jakie dochody trzeba mieć, aby otrzymać kredyt hipoteczny? Od czego właściwie zależy ta decyzja? 

Polacy zaciągają coraz wyższe kredyty mieszkaniowe

Zakup domu czy mieszkania wymaga wygospodarowania coraz większych pieniędzy. Wielu inwestorów nie jest w stanie podołać temu bez skorzystania z kredytu. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że średnia kwota, o którą wnioskowano do banków w czerwcu 2025 roku w ramach kredytu mieszkaniowego, wynosiła 477,01 tys. zł. To blisko 8% więcej niż w czerwcu zeszłego roku i o 2% w stosunku do poprzedniego miesiąca.

Z raportu AMRON-SARFiN za I kwartał 2025 roku dowiadujemy się, jak dokładnie wyglądała struktura finansowania według kwoty zobowiązania.

Jak widzisz, największym zainteresowaniem cieszą się kredyty hipoteczne w przedziale od 500 tys. zł do 1 mln zł. Zaciągnięcie takiego zobowiązania wymaga już dosyć wysokich dochodów. Ile zatem musisz zarabiać, aby wziąć kredyt?

Kredyt hipoteczny – ile musisz zarabiać, aby dostać kredyt?

Pozytywna informacja jest taka, że możesz otrzymać zobowiązanie, nawet jeśli uzyskujesz najniższą krajową. Inną kwestią pozostaje kwota kredytu. Niestety, ale w takim przypadku Twoja zdolność kredytowa może Ci nie pozwolić na zakup nawet kawalerki.

W każdym przypadku bank indywidualnie wylicza zdolność kredytową. Dwie osoby o identycznych zarobkach mogą otrzymać kredyt w innej wysokości. Pamiętaj, że bank nie zwraca uwagi wyłącznie na dochody. Zobacz, co jeszcze bierze pod uwagę: 

• Wkład własny – w zależności od banku musi wynosić 10-20% wartości nieruchomości. Jeżeli go nie posiadasz, możesz rozważyć program rządowy. Dzięki gwarancjom Banku Gospodarstwa Krajowego możesz otrzymać zobowiązanie bez wkładu własnego w ramach programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy. W przypadku tego rozwiązania obowiązują jednak pewne limity dotyczące cen za mkw. Co więcej, w ofercie ma go tylko kilka banków. 
• Historia kredytowa – bank sprawdzi Cię w BIK-u i innych bazach, aby ocenić, czy rzetelnie wywiązujesz się ze spłaty zobowiązań. Negatywne wpisy zmniejszają szansę na uzyskanie kredytu.
• Pozostałe zobowiązania, czyli ile wynoszą Cię raty kredytów i pożyczek, które aktualnie spłacasz.
• Koszty utrzymania rodziny – bank analizuje Twoje wydatki.

Zatem nie tylko dochody mają znaczenie. Poza tym bank wylicza wskaźnik DTI, czyli stosunek dochodów do wysokości raty kredytu hipotecznego, a dokładnie wszystkich zobowiązań, które spłacasz. Powinien wynosić:

• nie więcej niż 50%, jeśli osiągasz dochód na poziomie średniej krajowej lub niższy;
• nie więcej niż 65%, gdy Twoje zarobki są wyższe niż średnia krajowa.

Dopiero po spełnieniu tych wszystkich warunków masz szansę na uzyskanie zobowiązania. 

Jaka kwota kredytu hipotecznego przy minimalnej krajowej?

Najniższa pensja przy pracy na pełen etat wynosi w 2025 roku 4666 zł brutto, czyli 3511 zł na rękę. Jaki kredyt na mieszkanie lub inną nieruchomość możesz otrzymać przy takich zarobkach? Przyjmijmy następujące założenia:

• miesięczny dochód netto gospodarstwa domowego – 3511 zł;
• okres kredytowania – maksymalny, czyli 35 lat;
• miesięczne raty dotychczasowych kredytów – 0 zł;
• przyznane limity na kartach kredytowych i ROR-ach – 0 zł;
• inne stałe, miesięczne wydatki – 700 zł;
• liczba osób w rodzinie – 1.

Do obliczeń wykorzystaliśmy nasz kalkulator zdolności kredytowej. 

Przybliżona zdolność kredytowa wynosi w takim przypadku 251 050 zł. Jest to kwota, która wystarczy na zakup kawalerki w małym mieście, ale nie ma większych szans na kupno takiego lokalu w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. 

Sprawdźmy, jak zmieni się sytuacja, jeśli o kredyt będą starały się dwie osoby, z których każda zarabia minimalną krajową. Zatem przyjmujemy następujące założenia:

• miesięczny dochód netto gospodarstwa domowego – 7022 zł;
• okres kredytowania – maksymalny, czyli 35 lat;
• miesięczne raty dotychczasowych kredytów – 0 zł;
• przyznane limity na kartach kredytowych i ROR-ach – 0 zł;
• inne stałe, miesięczne wydatki – 700 zł;
• liczba osób w rodzinie – 2.

W takim przypadku zdolność diametralnie wzrasta i wynosi 652 800 zł. Kiedy kredytobiorców jest dwóch, bank ma zapewnione solidniejsze zabezpieczenie i jest w stanie zaoferować wyższą kwotę kredytu.

Jaka kwota kredytu hipotecznego przy średniej krajowej w 2025 roku?

Jak podaje Główny Urząd Statystyczny, w czerwcu 2025 roku przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 8881,84 zł brutto, czyli 6384 zł netto. Jaka jest realna do uzyskania kwota kredytu hipotecznego w takim przypadku? Przyjmujemy następujące założenia:

• miesięczny dochód netto gospodarstwa domowego – 6384 zł
• okres kredytowania – maksymalny, czyli 35 lat;
• miesięczne raty dotychczasowych kredytów – 0 zł;
• przyznane limity na kartach kredytowych i ROR-ach – 0 zł;
• inne stałe, miesięczne wydatki – 1000 zł;
• liczba osób w rodzinie – 1.

Twoja zdolność kredytowa przy takich zarobkach wynosi 593 450 zł, czyli zalicza się już do przedziału kwotowego najczęściej zaciąganych zobowiązań. 

Możliwości masz jeszcze większe, jeśli kredyt zaciągniesz z drugą osobą, która osiąga podobne wynagrodzenie. Wtedy Wasze łączne zarobki wynoszą 12 768 zł, a zdolność kredytowa przy takich samych założeniach jak powyżej – 1 186 950 zł.

Jeżeli chcesz sprawdzić, ile wynosi Twoja orientacyjna zdolność kredytowa, skorzystaj z naszego kalkulatora kredytu hipotecznego. Pamiętaj jednak, że nie prezentuje on ostatecznej kwoty, która do Ciebie trafi. Każdy bank może wyliczyć inną zdolność kredytową. Aby ustalić, ile wynosi kwota realna do uzyskania, porozmawiaj z naszym Ekspertem Finansowym. Sprawdzi on, gdzie możesz uzyskać kredyt hipoteczny i które banki mogą Ci zaoferować najatrakcyjniejsze warunki. 

Forma zatrudnienia a ocena zdolności kredytowej

Dla banku znaczenie ma nie tylko to, ile zarabiasz, ale również jakie jest źródło tych zarobków. Możesz mieć działalność gospodarczą, która od razu przynosi bardzo wysokie dochody i bank nie przyzna Ci kredytu ze względu na zbyt krótki okres jej prowadzenia. Inaczej wygląda sprawa, jeśli masz umowę o pracę na czas nieokreślony –- w takim przypadku masz większe szanse na zobowiązanie nawet przy dużo niższych zarobkach. 

Bank analizuje, jakie ryzyko ponosi przy udzielaniu zobowiązania. Jeśli złożysz wniosek o kredyt hipoteczny, mając umowę o pracę, postawi mniejsze wymagania niż przy wspomnianej działalności gospodarczej. W przypadku umów cywilnoprawnych może wymagać ciągłości od 12 do 24 miesięcy. 

Jak sprawdzić, czy bank udzieli Ci kredytu hipotecznego w oczekiwanej wysokości?

Możesz próbować zaciągnąć kredyt hipoteczny na własną rękę, poprzez samodzielne składanie wniosków, ale to długi i żmudny proces. Nasi Eksperci Finansowi wiedzą, gdzie Twój wniosek kredytowy ma największe szanse na powodzenie i pomogą Ci wybrać banki, w których warto ubiegać się o zobowiązanie. Przeanalizują wysokość wkładu własnego, liczbę osób na utrzymaniu, koszt kredytu i nie tylko. Dzięki temu nie stracisz czasu i zwiększysz szansę na wybór optymalnej oferty. 

Źródła:

1. BIK: o 47 proc. wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w czerwcu 2025 r.
2. Raport AMRON-SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 1 / 2025 r.
3. Wynagrodzenia i świadczenia społeczne. Dane za 1 półrocze 2025 r.