Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką – czy to możliwe?
Hojność w gronie rodziny bywa spora, dlatego niekiedy decydujemy się przekazać bliskim posiadany dom lub mieszkanie albo też sami otrzymujemy taką propozycję. Darowizna oczywiście jest możliwa również w przypadku osób niespokrewnionych. Co jednak, gdy nieruchomość została kupiona za jeszcze niespłacony kredyt i w jej księdze wieczystej widnieje wpis hipoteczny? Jak najbardziej przekazanie majątku w takich sytuacjach również jest możliwe. Wyjaśniamy, na czym polega darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką!
Spis treści
Podstawowe informacje o darowiźnie i kredycie hipotecznym
Darowizna nieruchomości polega na przekazaniu komuś swojego mieszkania, domu, działki czy lokalu, bez pobierania za to wynagrodzenia. Wiąże się to z przeniesieniem praw własności do danej nieruchomości, potwierdzonym aktem notarialnym. Tym samym to osoba otrzymująca darowiznę (obdarowany, darczyniobiorca) staje się nowym właścicielem. Obdarowanie kogoś własnym majątkiem najczęściej dotyczy umów między rodzicami a dziećmi i dziadkami a wnukami, ale nie tylko.
Z kolei kredyty hipoteczne na tle innych produktów bankowych wyróżnia głównie wpis do działu IV księgi wieczystej. Wpis ten jest formą zabezpieczenia wierzytelności, czyli prawa banku do ubiegania się o swoje należności. Oznacza to, że w przypadku niewypłacalności kredytobiorcy (w tym przypadku darczyńcy), bank może dążyć do odzyskania swoich pieniędzy, zgłaszając się do sądu. Ostatecznością procesu windykacyjnego, gdy inne metody podejmowane przez wierzyciela i komornika nie skutkują, jest wystawienie nieruchomości na sprzedaż. Po jej sfinalizowaniu środki w całości lub częściowo zostają przeznaczone na pokrycie długu.
Czy darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką jest możliwa?
Z punktu widzenia prawa darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwa. Ponadto ustawowo zabronione jest, aby banki w jakikolwiek sposób, np. poprzez zapisy w umowie kredytowej, zabraniały przekazania lub sprzedaży nieruchomości z hipoteką.
Nawet jeśli nieruchomość została sfinansowana z kredytu hipotecznego, to jej wyłącznym właścicielem pozostaje kredytobiorca. Może on więc dowolnie dysponować swoim majątkiem, w tym podarować go rodzinie czy nawet obcej osobie. Oczywiście nie zwalnia go to z obowiązku dalszego spłacania rat kredytu, aż do momentu spłacenia go w całości.
Czy przedmiot darowizny pozostaje zagrożony windykacją?
Trzeba pamiętać, że hipoteka jest przypisana nie do jej właściciela, a do “zastawionego” domu czy mieszkania. Wygasa ona dopiero po spłacie całości zadłużenia (kapitału wraz z odsetkami i kosztami) i wykreśleniu wpisu po złożeniu wniosku do Sądu z taką prośbą.
Zgodnie z art. 65. Ustawy o księgach wieczystych i hipotece: “W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”.
Oznacza to, że bank może wystąpić z wnioskiem o wszczęcie procesu windykacyjnego niezależnie od tego, w czyim posiadaniu jest nieruchomość. Jeśli więc otrzymasz w darowiźnie majątek obciążony, a osoba, która wcześniej zaciągnęła kredyt hipoteczny, go nie spłaci, musisz liczyć się z pewnym ryzykiem. Tym samym osoba obdarowana staje się dłużnikiem rzeczowym (hipotecznym), czyli zagrażają jej wyłącznie czynności związane z daną nieruchomością. Ograniczają się one do wysokości ustanowionej hipoteki. Bank, na rzecz którego ustanowiono wierzytelność, nie może natomiast rościć sobie żadnych praw do majątku osobistego obdarowanego.
Warto też podkreślić, że otrzymując taką nieruchomość, obowiązek spłaty długu wciąż leży po stronie wcześniejszego właściciela. Najczęściej banki w pierwszej kolejności usiłują wyegzekwować od niego swoją należność innymi sposobami, a windykacja jest ostatecznością. Ponadto umowa darowizny w żaden sposób nie zobowiązuje osoby obdarowanej do pokrywania długów wcześniejszego właściciela. Natomiast darczyńca jest dłużnikiem osobistym banku, dlatego odpowiada on całym swoim majątkiem. Tym samym wierzyciel może wyegzekwować swoją należność innymi sposobami, bez udziału obciążonej nieruchomości, np. zajmując jego konta bankowe z udziałem komornika.
Czy darowizna nieruchomości z hipoteką wymaga zgody banku?
Osoby będące w posiadaniu nieruchomości obciążonej hipoteką nie muszą informować banku o chęci jej zbycia czy podarowania. Zgoda kredytodawcy w takich przypadkach nie jest wymagana. Jedynie po sporządzeniu aktu notarialnego należy poinformować bank o zmianie właściciela, co jednak w żaden sposób nie wpływa na ustalenia dotyczące kredytu zawarte w umowie.
Inaczej wygląda natomiast sytuacja, gdy obie strony (darczyńca i obdarowany) wyrażają chęć darowizny nieruchomości wraz z przejęciem kredytu. W przypadku przeniesieniu obowiązku spłaty zobowiązania na inną osobę zgoda banku jest absolutnie niezbędna. Wierzyciel będzie chciał sprawdzić, czy osoba chcąca przejąć kredyt wykazuje odpowiednią zdolność kredytową.
Jakie kroki podjąć w celu dokonania darowizny zadłużonej nieruchomości?
Aby podarować komuś nieruchomość, konieczne jest zawarcie umowy darowizny. Jest ona przygotowywana i podpisywana w kancelarii notarialnej i zwykle nie wymaga wielu przygotowań. Kolejno, w terminie sześciu miesięcy od podpisania umowy, należy poinformować o tym Urząd Skarbowy. Krok ten jest niezbędny, nawet jeśli podatek nie będzie wymagany. Najczęściej zgłoszeniem darowizny do US zajmuje się notariusz przygotowujący akt notarialny.
Wszelkie zmiany dotyczące informacji zawartych w umowie kredytu hipotecznego powinny być zgłaszane również w banku. Warto to zrobić po przekazaniu darowizny. Leży to w obowiązku darczyńcy i tym samym kredytobiorcy. Natomiast po spłaceniu kredytu hipotecznego w przyszłości warto pamiętać, aby złożyć wniosek o wykreślenie hipoteki z danej nieruchomości.
Z kolei w przypadku chęci przejęcia kredytu pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie, czy przyszły obdarowany ma szansę na uzyskanie kredytu. Będzie to zależało m.in. od wysokości jego dochodów, ich źródła, wydatków i historii kredytowej. Warto więc udać się bezpośrednio do banku lub umówić się z Ekspertem Finansowym.
Kiedy trzeba zapłacić podatek od spadków i darowizn?
Nabycie nieruchomości na drodze darowizny ulega opodatkowaniu. Do ustalenia jego wysokości niezbędne jest wyliczenie wartości nieruchomości. Natomiast podstawą opodatkowania, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów. Warto przy tym zaznaczyć, że wartość hipoteki zaliczana jest do długów. Jeśli więc np. wartość hipoteki przewyższa aktualną cenę nieruchomości, to podstawa opodatkowania wyniesie zero.
Ponadto wysokość podatku, jak również to, czy w ogóle trzeba będzie go zapłacić, zależy od stopnia pokrewieństwa uczestników darowizny. Z obowiązku podatkowego zwolnione są osoby z tzw. grupy zerowej. W innych przypadkach podatek wynosi 3-20 proc. wartości przekazanej nieruchomości.
Oskar Marciński
Ekspert Finansowy NOTUS
