Kredyty hipoteczne

Czym są odsetki od kredytu hipotecznego i jak je obliczyć? Jak wpływają na ratę kredytu?

Śliwa Paweł

Ekspert Finansowy

6 min czytania

Opublikowane: 4 sierpnia 2025

Bank jest w stanie udzielić kredytu hipotecznego na nawet 35 lat. Godzi się na to, gdyż ma solidne zabezpieczenie w postaci hipoteki na nieruchomości. Dzięki temu oferuje nawet miliony, przy czym średnia kwota, o którą wnioskowali klienci banków maju 2025 roku, wynosiła 467,6 tys. zł. Oczywiście bank pobiera z tego tytułu wynagrodzenie, a głównym kosztem zobowiązania są odsetki. Ile wynoszą? Jak je obliczyć? 

Odsetki od kredytu hipotecznego – co to jest?

Z punktu widzenia banku odsetki od kredytu są wynagrodzeniem, jakie osiąga on za udostępnienie środków. Natomiast dla Ciebie jako klienta, który korzysta ze zobowiązania, to jego koszt – najistotniejszy, mający największy wpływ na całkowity koszt kredytu. Pamiętaj jednak, że kwota, którą musisz ostatecznie przelać na konto banku, nie zależy wyłącznie od oprocentowania. Kolejnymi kosztami są marża, prowizja, ubezpieczenie nieruchomości, polisa na życie czy ewentualnie opłaty za produkty, z których musisz skorzystać, aby bank zgodził się na udzielenie Ci finansowania. 

Wysokość odsetek od kredytu hipotecznego zależy od oprocentowania, pożyczonej kwoty, a także okresu spłaty. Znaczenie ma również rodzaj rat – malejących lub równych. 

Każda rata kredytu składa się z dwóch części:

• odsetkowej – czyli wynagrodzenia banku za udostępnienie środków,
• kapitałowej – czyli spłaty faktycznie pożyczonej kwoty. 

Załóżmy, że Twoja rata wynosi 900 zł, a aktualne saldo kapitału do spłaty 120 tys. zł. Na tę ratę składa się 600 zł odsetek i 300 zł kapitału. Po jej zapłacie kwota tego kapitału do spłaty wyniesie 119 700 zł. Wspomniane 600 zł to właśnie wynagrodzenie banku.

W początkowym okresie udział odsetek w racie jest większy, szczególnie w przypadku rat stałych. Zobowiązanie będzie Cię kosztować najmniej, jeśli zdecydujesz się na kredyt hipoteczny na małą kwotę, z krótkim okresem spłaty i niskim lub będziesz nadpłacać kapitał swojego kredytu.

Ile wynosi oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce?

Jego wysokość zależy od wielu czynników, przede wszystkim od zmiennego wskaźnika WIBOR i stałej w całym okresie kredytowania marży. Z raportu AMRON SARFiN z I kwartału 2025 roku dowiadujemy się, ile wynosi średnia wartość oprocentowania w tym czasie, jak i w poprzednich kwartałach. Prezentuje to poniższa tabela:

Jak widzisz, w 2021 roku oprocentowanie było około 3 razy niższe niż rok później. To przełożyło się na wysokie podwyżki rat płaconych przez kredytobiorców. Czy dało się temu zapobiec? Tak, podejmując odpowiednią decyzję odnośnie do rodzaju oprocentowania rat, chociaż przewidzenie takich zmian jest bardzo trudne. 

Jakie są rodzaje oprocentowania kredytu?

W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanie może być takie samo, jak przy innych zobowiązaniach bankowych, mianowicie stałe lub zmienne. Istotnie wpływa ono na wysokość płaconych odsetek. Sprawdź, czym się różnią.

Oprocentowanie stałe 

W tym przypadku masz pewność, że przez określony czas będziesz płacić taką samą ratę, bez względu na zmiany wysokości stóp procentowych. To daje stabilność finansową, gdyż wysokość miesięcznego obciążenia z tego tytułu pozostaje taka sama. Jednak nie obowiązuje cały czas. Zazwyczaj banki proponują oprocentowanie stałe przez 5-7 lat, a po tym czasie masz wybór. Możesz przejść automatycznie na zmienne albo ponownie zdecydować się na stałe, przy czym będzie ono już zgodne z aktualną ofertą rynkową. Nie jest to rozwiązanie idealne. Wprawdzie podwyżka stóp nie spowoduje zwiększenia raty, ale jednocześnie jej obniżka nie przełoży się na płacenie niższej kwoty, chyba że zdecydujesz się na refinansowanie kredytu. 

Zdecydowana większość kredytobiorców wybiera obecnie oprocentowanie stałe. Z raportu AMRON-SARiN dotyczącego I kwartału 2025 roku wynika, że 79,88% umów o kredyt mieszkaniowy zawartych w tym okresie miało stałą stopą procentową. To jednak oznacza spadek o około 8 p.p. w stosunku do poprzedniego kwartału. Warto decydować się na stałe oprocentowanie w okresie, kiedy zanosi się na podwyżki stóp procentowych. 

Oprocentowanie zmienne

W tym przypadku podwyższenie lub obniżenie stóp procentowych przekłada się na wysokość raty. O tym, jak bardzo, przekonało się wielu kredytobiorców, którzy przy rosnącej inflacji i kolejnych podwyżkach stopy referencyjnej musieli płacić nawet dwukrotnie wyższe raty kredytów hipotecznych. Nie jest to dobre rozwiązanie dla ceniących sobie stabilność wydatków. Natomiast warto się zdecydować na oprocentowanie zmienne, jeśli zanosi się na obniżki stóp procentowych. Przy czym nie da się przewidzieć, jak będzie to wyglądać w dłuższym okresie, dlatego to trudna decyzja.

Rodzaje rat 

Spłata kredytu może odbywać się na podstawie rat równych lub malejących. Oba rozwiązania mają zalety, jak i wady. Jakie?

Raty równe

W tym przypadku jako kredytobiorca płacisz co miesiąc taką samą kwotę, ale to nie oznacza, że będzie ona identyczna przez cały okres spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli masz zobowiązania oprocentowane zmiennie, to rata będzie rosnąć lub maleć wraz ze zmianą stóp procentowych. Wtedy przekłada się to na zmianę wskaźników WIBOR lub WIRON, które mają już bezpośredni wpływ na wysokość raty. Początkowo większość raty równej stanowią odsetki. Z czasem ich udział się zmniejsza aż do momentu, w którym większość to kapitał. 

Raty malejące

Tego typu raty z czasem są coraz niższe, ale i tutaj nie ma gwarancji, że w harmonogramie nie dojdzie do zmian. Jeśli masz kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym, z pewnością do nich dojdzie. Zaletą tego rozwiązania jest fakt, że w tym przypadku w większym stopniu spłaca się część kapitałową. Odsetki przy kolejnej racie są naliczane od mniejszej kwoty, więc też obniża się rata. Jeśli bierze się pod uwagę koszty zobowiązania, ten rodzaj rat jest dla Ciebie korzystniejszy, ale wymaga wyższej zdolności kredytowej, właśnie ze względu na to, że początkowo miesięczne obciążenie finansowe jest wyższe. Pokazaliśmy różnicę w tabeli.

Raty równe czy malejące – porównanie kosztów

Poniższa tabela prezentuje, ile wynosi część kapitałowa raty, a ile wynoszą odsetki i miesięczna płatność zobowiązania przy oprocentowaniu 7,91%, kwocie kredytu wynoszącej 50 tys. zł i okresie spłaty 24 miesiące. To przykład, który pokazuje różnice.

Jak widzisz, przy małej kwocie zobowiązania i krótkim okresie spłaty różnica pod względem wysokości odsetek jest niewielka, ale im wyższa suma i czas spłaty, tym kwota robiłaby się większa. W praktyce średnia kwota kredytu hipotecznego zaciąganego w Polsce jest dużo większa – wynosi już około 450 tys., a najczęściej wybierany czas spłat 25-35 lat. Powyższa tabela ma tylko prezentować różnice w strukturze i wysokości tych rat.

Jak obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego?

Możesz to zrobić za pomocą internetowego kalkulatora, ale jeśli chcesz poznać dokładny koszt kredytu, porozmawiaj z naszym Ekspertem Finansowym. Nie tylko wyliczy odsetki kredytu, ale również wskaże oferty banków, które będą w Twoim przypadku najkorzystniejsze.

Pamiętaj, że masz wpływ na to, ile będziesz kosztować hipoteka. Sposobem na obniżenie odsetek jest nadpłata kredytu hipotecznego. Dzięki temu możesz zdecydowanie obniżyć ten koszt. 

Źródła:

1. BIK: O 46,4% r/r wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w maju 2025 r. (r/r)
2. Raport AMRON-SARFiN 1 / 2025