Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) – III kwartał 2011 r.
Na koniec III kwartału 2011 roku wartość Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH) sporządzanego przez Dom Kredytowy Notus wzrosła o 0,29 p.p. i wyniosła 38,63%. Oznacza to, że statystyczna polska rodzina na obsługę kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym musiała przeznaczyć jeszcze większą część swojego dochodu niż 3 miesiące temu. Również dane za kolejny miesiąc pokazują, że wartość IOH rośnie. W październiku Indeks wzrósł o kolejne 0,11 p.p.
Wartości Indeksu Obciążenia Hipotecznego są szczególnie istotne dla osób planujących zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu. Odczyty w kolejnych miesiącach pokazują jak dużą część swojego dochodu netto rodzina musi przeznaczać na obsługę nowo zaciąganego zobowiązania kredytowego. Warto przypomnieć, że zgodnie z obowiązującą Rekomendacją T Komisji Nadzoru Finansowego „maksymalny poziom relacji wydatków związanych z obsługą zobowiązań kredytowych do średnich dochodów netto osiąganych przez osoby zobowiązane do spłaty zadłużenia nie powinien być wyższy niż 50% dla klientów detalicznych o dochodach netto nie przekraczających poziomu przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce, w żadnym jednak przypadku nie powinien być wyższy niż 65%”.
Co zdecydowało o zmianach?
W analizowanym okresie, o wzroście Indeksu Obciążenia Hipotecznego (IOH) obliczanego dla 8 największych polskich aglomeracji, w największym stopniu zadecydowała zmiana oprocentowania kredytów. W tym czasie zaobserwowaliśmy wzrost łącznego oprocentowania kredytów o średnio 0,11 p.p., na co złożyły się zarówno wzrost stopy referencyjnej WIBOR jak i niewielki wzrost marż kredytowych. Negatywnie na wartość indeksu oddziaływały także zmiany poziomu wynagrodzenia. Przeciętne wynagrodzenia w brutto w sektorze przedsiębiorstw także uległo obniżeniu, średnio o 45 złotych do poziomu 3528,87 zł. Negatywne zmiany dwóch składowych indeksu (oprocentowanie i wynagrodzenie) zostały nieco zrekompensowane przez spadki cen nieruchomości. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania o powierzchni 55 metrów kwadratowych spadła od czerwca o 160 złotych.
W regionach zaskakujące zmiany na Dolnym Śląsku i Pomorzu
Podobnie jak w poprzednich miesiącach IOH osiągnął swoją najwyższą wartość dla Krakowa (48,09%), a jego najniższy poziom odnotowano dla Katowic (30,46%). Warto jednak zwrócić szczególną uwagę na zmiany jakie zaobserwowaliśmy w Trójmieście i Wrocławiu. W stolicy Dolnego Śląska IOH wzrósł o ponad 13 procent, głównie z uwagi na duży spadek wynagrodzenia w porównaniu z czerwcem 2011 roku. Indeks obniżył za to znacząco swoją wartość w Trójmieście, jednak tutaj przyczyna była odmienna. Dla nieruchomości położonych na terenie aglomeracji trójmiejskiej średnia cena ofertowa badanych nieruchomości spadła o ponad 800 złotych.
Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 8 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Szczecin, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 100 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl.