Ciasny ale własny
Marzy Ci się własny dom? Taki, który spełnia wszystkie Twoje wymagania? Z uwagi na wysokie koszty takiej inwestycji – budowy domu od podstaw, nieoceniona będzie tutaj pomoc w postaci kredytu hipotecznego. Jednak pamiętajmy, że procedura wnioskowania i uruchamiania takiej pożyczki jest nieco inna, niż w przypadku kredytu na zakup nieruchomości z rynku wtórnego.
Działka budowlana
W większości banków, aby wystąpić o kredyt na budowę domu, konieczne jest posiadanie własnej działki budowlanej. Tylko w nielicznych przypadkach bank jest gotowy rozpatrzyć nasz wniosek i przyznać nam środki jednocześnie na zakup działki i budowę domu.
Kiedy działka została sfinansowana kredytem mieszkaniowym i hipoteka jest wpisana w księdze wieczystej, konieczne jest wystąpienie o kredyt na budowę domu w tym samym banku, który sfinansował zakup działki.
Innym rozwiązaniem może być natomiast zrefinansowanie tego kredytu w innej instytucji, która skredytuje nam także budowę domu. W takiej sytuacji pierwsza transza nowoprzyznanego kredytu zostanie przeznaczona na spłatę dotychczasowego zobowiązania, a dopiero kolejne będą mogły finansować budowę. Warto każde z tych rozwiązań szczegółowo przeanalizować, ponieważ niejednokrotnie znacznie tańsze będzie zaciągniecie nowego kredytu w innym banku, niż podwyższanie dotychczasowego kredytu w banku, który już sfinansował zakup działki.
Pozwolenie na budowę
Kredyt hipoteczny jest przyznawany na wybudowanie konkretnego budynku, zatem konieczne jest posiadanie projektu domu i pozwolenia na budowę. Jeśli kupiliśmy działkę budowlaną już z uzyskanym przez poprzednich właścicieli pozwoleniem, niezbędne będzie przepisanie go na obecnych inwestorów. Taki wniosek zostanie oczywiście pozytywnie rozpatrzony tylko w sytuacji, gdy dotychczasowe pozwolenie nie wygasło.
Koszt budowy
Mając już działkę i pozwolenie na wybudowanie na niej domu, niezbędne jest oszacowanie kosztów budowy. Większość banków zakłada minimalne koszty wybudowania domu – najczęściej jest to określane poprzez przemnożenie powierzchni użytkowej przez określone koszty – około 1800-2000 złotych za wybudowanie jednego metra kwadratowego domu.
Dla przykładu wybudowanie domu o powierzchni 150 metrów kwadratowych w ocenie banku będzie kosztowało od 270 do 300 tysięcy złotych, co oznacza, że suma kredytu i posiadanych środków własnych nie może być niższa od określonego w ten sposób poziomu.
Uruchomienie kolejnych transz
Zaciągając kredyt na budowę domu musimy mieć świadomość, że środki będą wypłacane przez bank w kilku transzach. Oznacza to, że nie dostaniemy całej kwoty jednorazowo – pieniądze będą uruchamiane stosownie do postępu prac budowlanych. Kiedy wykonamy już zaplanowaną część prac z wykorzystaniem na to zaplanowanych środków, będziemy musieli rozliczyć się przed bankiem. Najczęściej odbywa się to poprzez inspekcję pracownika banku lub osoby upoważnionej (np.: rzeczoznawcy), który oceni postęp prac budowlanych. Część banków wymaga jednak dostarczenia faktur, które potwierdzą zakup materiałów. Banki nie żądają pokrycia pełnej kwoty w fakturach – najczęściej niezbędne jest udokumentowanie w tej formie 50-60% kwoty przyznanego kredytu.
Okres budowy i karencja w spłacie kapitału
W przypadku kredytu na budowę domu, warto zwrócić także uwagę na okres, w jakim bank zobowiązuje klienta do wybudowania domu. Inwestycja nasza nie może trwać w nieskończoność.
W niektórych bankach maksymalny okres to 3 lata, jednak w większości na zakończenie budowy mamy 24 miesiące. Minimalny okres nie jest określony.
W trakcie budowy i uruchamiania kolejnych transz, klienta obowiązuje karencja w spłacie kapitału. Co miesiąc spłaca tylko odsetki od uruchomionej części kredytu, a wraz z uruchomianiem kolejnych transz, kwota naliczanych odsetek rośnie. Dopiero kiedy kredyt zostanie wypłacony w całości, klient zaczyna spłacać zarówno odsetki, jak i kapitał. Dzięki temu podczas budowy, kiedy ponoszone są jeszcze inne koszty (np. koszt najmu mieszkania), miesięczne płatności są niższe, niż docelowa rata.
Oprocentowanie oraz inne koszty kredytu na budowę domu sprawiają, że kredyt ten jest takim samym kredytem jak ten na zakup domu na rynku wtórnym, bądź od dewelopera. Różni je od siebie wyłącznie specyfika całej transakcji oraz proces inwestycyjny.