Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem?
Wysokie ceny nieruchomości powodują, że tylko część nabywców może sobie pozwolić na kupno mieszkania bez konieczności korzystania ze środków pożyczonych od banku. Okres spłaty takiego zobowiązania wynosi nawet 35 lat, a w tym czasie wiele może się zmienić. Co się stanie, jeśli sytuacja zmusi Cię do zbycia nieruchomości? Jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
Spis treści
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – czy to możliwe?
Po zakupie lokal mieszkalny jest Twoją własnością i możesz nim rozporządzać zgodnie z potrzebami i oczekiwaniami. Wprawdzie w IV dziale księgi wieczystej wpisana jest hipoteka na rzecz banku, ale nie oznacza to, że nie możesz sprzedać nieruchomości. Wpis to zabezpieczenie na wypadek, gdy przestaniesz spłacać raty. W takiej sytuacji możliwe jest zlicytowanie nieruchomości i pokrycie kosztów zobowiązania z uzyskanych środków. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby sprzedać mieszkanie z hipoteką. Jako zbywca otrzymasz wówczas kwotę pomniejszoną o sumę, która musi trafić do banku na spłatę kredytu hipotecznego.
Wysokość kwoty, jaką otrzymasz z tytułu sprzedaży nieruchomości, zależy od tego, ile zostało Ci do spłaty. Rosnące ceny mieszkań wiążą się z koniecznością zaciągania coraz wyższych kredytów. Według danych BIK-u w kwietniu 2024 roku średnia kwota takiego zobowiązania wyniosła 413,1 tys. zł i była o 15,8% wyższa niż przed rokiem. Jak przebiega sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku?
Sprzedaż mieszkania na kredyt hipoteczny – jak to przebiega?
To, że chcesz zbyć nieruchomość, na którą masz zaciągnięte zobowiązanie hipoteczne, nie musi oznaczać, że będziesz mieć trudności ze znalezieniem nabywcy. Wprawdzie może to trochę wydłużyć proces i wiązać się z dodatkowymi formalnościami dla sprzedającego, ale nie ma żadnych przeszkód do realizacji tego przedsięwzięcia. W razie jakichkolwiek wątpliwości, skorzystaj z usług Eksperta Finansowego. Rozwieje on Twoje wątpliwości i pomoże w organizacji całego procesu. Oto kroki, które musisz podjąć, aby sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym.
Znajdź nabywcę
Jeśli wystawiasz ogłoszenie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, koniecznie wspomnij w opisie, że w księdze wieczystej znajduje się wpis o hipotece na rzecz banku. Możliwe, że dla części nabywców będzie to zniechęcające. Jeśli nie poinformujesz o tym, możesz stracić na wiarygodności.
Skontaktuj się z bankiem
Poinformuj instytucję, że planujesz sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką. Uzyskaj informacje o saldzie kredytu, odsetkach i ewentualnych opłatach za wcześniejszą spłatę. Potrzebujesz również promesy, czyli dokumentu, w którym bank stwierdza, że po spłacie zobowiązania wyda zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Taka promesa jest ważna przez 30 dni.
Zanim dokument straci ważność, podpisz umowę przedwstępną z nabywcą. Nie musi mieć ona formy aktu notarialnego, ale zdecydowanie warto z niej skorzystać. Wprawdzie wiąże się z wyższymi kosztami, ale zwiększa szansę na to, że dojdzie do realizacji transakcji. Po prostu forma aktu notarialnego lepiej zabezpiecza wykonanie postanowień umowy przyrzeczonej i jest korzystnym rozwiązaniem dla obu jej stron. Należy w niej określić, w jakim terminie umowa zostanie sfinalizowana. To już w dużej mierze zależy od nabywcy. Jeśli dysponuje gotówką na zakup mieszkania, to prawdopodobnie do realizacji będzie mogło dojść szybko. Inaczej sytuacja wygląda, jeśli kupujący chce zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości. Bank ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku o zobowiązanie.
Pamiętaj również, że jeśli kwota, którą uzyskasz za mieszkanie, nie wystarczy na spłatę, musisz wygospodarować te środki z własnej kieszeni.. Konieczne jest uregulowanie całego zobowiązania.
Uwaga: nie potrzebujesz zgody banku na sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką. Jeśli nie masz zaległości w spłacie, jedynie poinformuj o swoich zamiarach. W przypadku zaległości bank dokładniej przyjrzy się całej transakcji.
Poczekaj, aż nabywca uzyska finansowanie
Nie ma gwarancji, że bank przyzna kredyt, dlatego też nie możesz mieć pewności, czy dojdzie do finalizacji transakcji z danym zainteresowanym. W przypadku gdy dysponuje on gotówką, taki problem oczywiście nie występuje. To kwestia terminu, na który będzie w stanie przygotować środki.
Przygotuj dokumenty niezbędne do zawarcia aktu notarialnego
Kiedy nabywca już wie, że otrzyma finansowanie, możesz ustalić z notariuszem termin zawarcia aktu notarialnego. Zależy on nie tylko od stron umowy, ale również terminów dostępnych w poszczególnych kancelariach. Do aktu notarialnego musisz zebrać określone dokumenty, mianowicie:
- tytuł prawny nabycia nieruchomości – czyli dokument, który potwierdza, że to Twoja własność;
- numer księgi wieczystej – nie musisz okazywać jej w formie papierowej; wystarczy jej numer, aby nabywca sprawdził, jakie znajdują się w niej wpisy;
- promesa bankowa – wraz z informacją o wysokości zobowiązania do spłaty, a także numerem rachunku, na który należy wpłacić określoną kwotę.
Powyższa lista uwzględnia wszystkie podstawowe dokumenty. Oczywiście, musisz mieć przy sobie również dowód osobisty. Być może konieczne będzie dostarczenie dodatkowych dokumentów ze względu na oczekiwania nabywcy. Przeważnie potrzebne będzie zaświadczenie, że nikt nie jest zameldowany w mieszkaniu. Kolejnym jest dokument, który potwierdza brak zaległości czynszowych, a następny dotyczący braku zaległości w opłatach za wieczyste użytkowanie gruntu i podatku od nieruchomości.
Innymi wymaganymi dokumentami do sprzedaży mieszkania z hipoteką mogą być:
- zaświadczenie o przynależności nieruchomości do obszaru rewitalizacji – jeśli mieszkanie jest częścią budynku widniejącego w programie rewitalizacyjnym danego miasta, to wtedy prawo pierwokupu ma gmina bądź miasto;
- świadectwo charakterystyki energetycznej.
Przed udaniem się do kancelarii notarialnej potwierdź u notariusza, jakie musisz okazać dokumenty. Nie czekaj z tym pytaniem na ostatnią chwilę.
Zawrzyj umowę w formie aktu notarialnego
Przekazanie własności do nieruchomości może się odbywać wyłącznie w formie aktu notarialnego. Nie wystarczy zawarcie zwykłej umowy – byłaby nieważna. Zwyczajowo koszty notarialne pokrywa nabywca – przynajmniej na rynku wtórnym. W przypadku umowy deweloperskiej kupujący uiszcza maksymalnie połowę tych kosztów.
Istotnym kosztem, opłacanym przez kupującego, jest podatek PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych), który wynosi 2% od wartości nieruchomości. Nie obowiązuje, jeśli nabywca kupuje swoje pierwsze mieszkanie albo ma maksymalnie 50% udziału w innym mieszkaniu. Poza tym kupujący musi jeszcze pokryć opłaty notarialne. W akcie notarialnym zostanie opisane, na jakiej zasadzie nastąpi zapłata z tytułu przeniesienia prawa własności do nieruchomości.
Do kogo trafiają środki od nabywcy?
Środki, które płaci kupujący, dzielone są na dwie części. W pierwszej kolejności następuje spłata kredytu hipotecznego. Nabywca musi wpłacić kwotę wynikającą z zaświadczenia od banku na wskazany rachunek techniczny. Dopiero pozostała suma trafia do Ciebie jako sprzedającego. Nie ma takiej możliwości, aby kolejność była odwrotna. Najpierw musi zostać spłacone zobowiązanie kredytobiorcy.
Uwaga: jeśli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, prawdopodobnie musisz zapłacić podatek dochodowy. Wynosi on 19%, ale konieczność jego zapłaty pojawia się wtedy, kiedy faktycznie osiągniesz dochód, tzn. uzyskasz za nieruchomość więcej, niż pierwotnie zapłaciłeś za jej zakup. Oczywiście, po doliczeniu do tych kosztów zakupu m.in. wydatków na doprowadzenie nieruchomości do takiego stanu, tj. remontu. Warto jednak zaznaczyć, że podatek nie będzie Cię obowiązywał, jeśli kwotę, którą uzyskasz za sprzedaż mieszkania, przeznaczysz na zakup lub budowę nowej nieruchomości mieszkalnej, czyli na tzw. cel mieszkaniowy.
Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym – zgoda na wykreślenie hipoteki
Kiedy bank otrzyma całkowitą spłatę zobowiązania, wyda tzw. list mazalny. To dokument, w którym wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej mieszkania. Jego uzyskanie jest kluczowe, gdyż potwierdza, że bank nie będzie mieć już żadnych roszczeń z tytułu tego zobowiązania. W kolejnym kroku należy złożyć wniosek do właściwego sądu rejonowego o wykreślenie hipoteki. Opłata z tego tytułu wynosi 100 zł. Kwit mazalny jest przekazywany sprzedającemu, tj. osobie, której zobowiązanie zostało spłacone. Następnie oryginał tego dokumentu powinien trafić do nabywcy. To kupujący składa wniosek do sądu.
Na tym kończy się cały proces. Zobowiązanie zostało spłacone, mieszkanie ma nowego właściciela.
Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości obciążonej innym kredytem
W przypadku mieszkania, którego zakup odbywa się z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, pojawiają się dodatkowe ograniczenia. Treść aktu notarialnego musi uwzględniać warunki banku, który udziela zobowiązania. W takim przypadku instytucja przelewa środki z kredytu na dwa rachunki – kredytodawcy, czyli banku, i sprzedającego. Odbywa się to w transzach. Najpierw spłaca kredyt zbywcy, a dopiero po otrzymaniu kopii wniosku o wykreślenie hipoteki złożonego do sądu, przeleje pozostałe środki na rachunek sprzedającego.
Czy sprzedaż mieszkania z kredytem zawsze się opłaca?
Nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi, gdyż każdy przypadek należy przeanalizować indywidualnie. Sprzedający jest zazwyczaj zmuszony do zbycia nieruchomości ze względu na sytuację finansową albo konieczność podziału majątku po rozwodzie. Jeśli jednak w Twoim przypadku to nie jest konieczność, przede wszystkim weź pod uwagę, jakie koszty będą się wiązać z wcześniejszą spłatą. Czy bank naliczy prowizję? Czy sprzedaż nieruchomości z kredytem na takich warunkach pozwoli Ci zrealizować cel? To znaczy, czy wystarczy Ci środków na zakup innego mieszkania albo kolejną inwestycję? Przemyśl swoją sytuację, a najlepiej porozmawiaj o niej z Ekspertem Finansowym, który wskaże, jakie rozwiązania będą korzystne w Twojej sytuacji.
Angelika Zaklukiewicz
Ekspert Finansowy Notus
angelikazaklukiewicz.notus.pl
Od 7 lat w branży pośrednictwa kredytowego. Specjalizuję się w kredytach hipotecznych. Moja stale aktualizowana wiedza, bogate doświadczenie i pełne zaangażowanie pozwalają mi spełniać oczekiwania klientów.
Wyjaśniam „po ludzku” wszelkie zawiłości procesu i pomagam sprawnie przejść przez skomplikowane aspekty bankowości, czyniąc je prostymi i zrozumiałymi. W swojej pracy kieruję się m.in. uczciwością, starannością i zaufaniem. Wszystkie działania podejmuję w oparciu o przepisy ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, a powierzone mi informacje są objęte tajemnicą bankową.
