Brać kredyt czy czekać?
Koniec roku sprzyja dywagacjom dotyczącym różnych postanowień czy życiowych decyzji. Wśród tych najważniejszych jest decyzja o zakupie własnego lokum i pytanie, czy teraz jest dobry czas na zakup mieszkania i wzięcie kredytu.
Spis treści
Ceny nieruchomości jeszcze spadną?
Rozważając decyzje o kupnie na kredyt własnego „m” warto wziąć pod uwagę kilka czynników rynkowych. Z jednej strony mamy obecnie ewidentnie rynek kupujących, czyli mieszkań do sprzedania na rynku jest dużo, więcej niż chętnych do ich zakupu. Nie ma lepszego momentu niż teraz, żeby przebierać, marudzić i mocno negocjować. Sprzedający tylko w takich czasach są bardziej skłonni do upustów, oczywiście w zależności od determinacji w sprzedaży. Z drugiej strony zawsze można liczyć na to, że im dłużej taka sytuacja potrwa, to ceny jeszcze mogą spaść. Niestety jest to często przykład myślenia życzeniowego i zasada obowiązująca na Giełdzie Papierów Wartościowych sprawdza się tutaj najbardziej, czyli że wygrywają Ci, którzy kupują wtedy, gdy wszyscy jeszcze czekają i sprzedają, gdy wszyscy kupują. Obecne ceny nieruchomości są najniższe od 5 lat i trudno prorokować, że jeszcze spadną. A nawet, jeżeli to niewiele.
Kredyty korzystniejsze?
W ogromnym stopniu tym, co kształtuje popyt jest koszt kredytu i jego dostępność. I tutaj należy szukać prognoz związanych z przyszłymi wydarzeniami. To, o czym najwięcej się w tej chwili mówi to oczywiście kończący się z ostatnim dniem grudnia 2012 r. program Rodzina na Swoim. Co rusz słychać analizy zwiastujące w związku z tym zapaść na rynku nieruchomości. Czy słusznie? Absolutnie nie. Program RnS, mimo swojej popularności, był programem antyrynkowym i w tej chwili tak naprawdę nie wiemy, jakie są rynkowe ceny nieruchomości. Deweloperzy, którzy mogliby sprzedawać mieszkania taniej, mieli okazję do zawyżania cen do ustawowych limitów. Ci, którzy ceny mieli wyższe, wymyślali różne sposoby na to, żeby mieszkania mieściły się w limitach i jednocześnie, żeby wyjść na swoje. Program był skierowany do ściśle określonej grupy odbiorców i pomijał na przykład całkowicie rodziny, które się powiększały i chciałyby zamienić swoje małe mieszkania na większe. Miał on oczywiście duży wpływ na rynek, bo sporo osób z niego skorzystało, ale nie spowodował zwiększenia dostępności kredytu. W zdecydowanej większości banków zdolność kredytowa kredytobiorców była liczona tak samo, jakby brali kredyt bez dopłat.
Inne czynniki powodują zwiększenie popytu na kredyty hipoteczne i na razie te czynniki jeszcze nie wystąpiły, a wszystko wskazuje na to, że wystąpią. Po pierwsze Komisja Nadzoru Finansowego pracuje obecnie intensywnie nad poluzowaniem Rekomendacji mających wpływ na zdolność kredytową. A po drugie, Rada Polityki Pieniężnej coraz śmielej obniża stopy procentowe. Te dwa czynniki mają na rynek i na dostępność kredytów zdecydowanie większy wpływ, niż najlepszy nawet program administracyjny. Poluzowanie Rekomendacji zwiększy zdolność kredytową wszystkim ubiegającym się o kredyt, a obniżka stóp procentowych, to niższe raty kredytów. I nie trzeba będzie więcej, żeby rynek nieruchomości odżył.
Dobry czas na kupno nieruchomości
Na pytanie o to czy brać w tej chwili kredyt hipoteczny i kupować mieszkanie odpowiedź jest twierdząca. Jeżeli potwierdzą się scenariusze związane z działaniami RPP i KNF, to ich konsekwencją będzie zwiększenie zdolności kredytowej, a tym samym popytu na nieruchomości. Za tymi zmianami pójdą, bowiem nieuchronnie podwyżki cen. Mimo znacznej obecnie nadpodaży mieszkań, sytuacja bardzo szybko może dojść do równowagi. Zwłaszcza, że ciągle potrzeby mieszkaniowe Polaków są niezaspokojone i mowa tu nie tylko o tych, którzy w ogóle nie mają mieszkania. Trudna do policzenia, ale ogromna jest grupa Polaków, która mieszka w mieszkaniach za małych. Potencjał do rozwoju rynku jest potężny. I na pewno nie zwiększy go zapowiadany teraz przez rząd program „Mieszkania dla Młodych”.
Można zrozumieć tych, którzy chcą kupić mieszkanie, ale uważają, że kredyty są obecnie za drogie. Tak, rzeczywiście warunki kredytowe są obecnie gorsze niż w lepszych czasach. Banki zmieniają swoją ofertę, reagując na sytuacją rynkową i rekomendacje KNF. W ostatnich sześciu latach bywało, że warunki kredytowe były znacznie lepsze i znacznie gorsze niż obecnie. Warunki kredytu zawsze można w przyszłości renegocjować lub przenieść kredyt do banku, gdzie oferta jest najlepsza. Warto się w związku z tym bardziej skupić na tym, żeby korzystać z okazji i kupić w dobrej cenie, odpowiednią dla siebie nieruchomość niż czekać na polepszenie warunków kredytowych. Może być już wtedy po prostu za późno i ceny będą już dużo wyższe.
