Kredyty hipoteczne

Ilu Polaków ma kredyt hipoteczny i w jakiej kwocie?

Elżbieta Moraczewska

Ekspert Finansowy

6 min czytania

Opublikowane: 15 września 2025

Nieruchomości w Polsce drożały w ostatnich latach w imponującym tempie. Z raportu AMRON-SARFIN wynika, że w I kwartale 2018 roku metr kwadratowy mieszkania we Wrocławiu kosztował średnio 5926 zł, a w pierwszym kwartale 2025 roku było to już ponad 2 razy więcej – 12 091 zł. Dlatego sfinansowanie zakupu gotówką staje się coraz trudniejsze – wielu Polaków musi korzystać z kredytu hipotecznego. Ile osób spłaca takie zobowiązanie i w jakiej kwocie?

Ilu Polaków ma kredyt hipoteczny?

Takie zobowiązania są długoterminowe – możesz je spłacać nawet przez 35 lat. Jego zaletą jest możliwość uzyskania dużej kwoty – przeważnie banki umożliwiają uzyskanie do kilku milionów złotych, a niektóre po prostu wskazują, że mogą przyznać do 80% wartości nieruchomości, która jest finansowana kredytem. Ilu Polaków ma kredyt hipoteczny?

Ze wspomnianego raportu AMRON-SARFiN wynika, że w I kwartale 2025 roku liczba aktywnych umów kredytu mieszkaniowego wynosiła 2,192 mln. To oznacza spadek o 4,29% rok do roku. Ogólna kwota zadłużenia z tytułu takich zobowiązań wynosiła 494,205 mld zł. Tylko we wspomnianym kwartale zawarto ponad 48 tys. umów kredytu mieszkaniowego.

Wysokość zadłużenia Polaków z tytułu kredytów hipotecznych

Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej (BIK), średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o który wnioskowali klienci polskich banków w czerwcu 2025 roku, wynosiła 477,01 tys. zł. Ze wspomnianego raportu AMRON-SARFIN dowiadujemy się, jakie kwoty zobowiązania zaciągano w I kwartale 2025 roku. Poniższa tabela prezentuje, jak wyglądała w tym okresie struktura finansowania.

Polacy najczęściej zaciągali kredyty w kwocie od 500 tys. do 1 mln zł. Drugą pozycję zajęły zobowiązania od 200 tys. do 300 tys., a trzecią – z niewiele niższym wynikiem – od 300 do 400 tys. zł. Wartość udzielonego kredytowania regularnie rośnie.

Dowiedzmy się zatem nieco więcej o kredytach, które zaciągają Polacy.

Kredyty hipoteczne – zmienne czy stałe oprocentowanie?

Od tej decyzji zależy, czy rata zobowiązania będzie się utrzymywać przez określony czas na stałym poziomie, czy jednak może się często zmieniać. Zazwyczaj banki proponują stałe oprocentowanie, które będzie obowiązywać przez 5-7 lat. Wyjątkiem jest BNP Paribas Bank, gdzie ten okres wynosi nawet 10 lat. Oznacza to, że jeśli w tym czasie dojdzie do zmian stóp procentowych NBP, Twoja rata utrzyma się na takim samym poziomie. Po wspomnianych 5-7 latach masz wybór – możesz się zdecydować na oprocentowanie zmienne albo pozostać przy stałym, niemniej zostanie ono ustalone na nowo. 

Który wariant zobowiązania jest lepszym wyborem? Jeśli oczekiwane są obniżki stóp procentowych, warto rozważyć oprocentowanie zmienne. Zmian, które nastąpią w dłuższym okresie, nie da się jednak przewidzieć, dlatego taka decyzja wymaga indywidualnej analizy. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat, porozmawiaj z naszym Ekspertem Finansowym. 

Z jakim oprocentowaniem Polacy zaciągali kredyty w I kwartale 2025 roku? 79,88% kredytobiorców miało stałe oprocentowanie, a 20,12% – zmienne. W IV kwartale 2024 było trochę inaczej – aż 88,03% miało stałe, a 11,97% – zmienne. Możemy się spodziewać, że w kolejnych okresach udział tego drugiego będzie rosnąć. 

W jakiej walucie Polacy zaciągają kredyty hipoteczne?

Obecnie zobowiązania zabezpieczone hipoteką wypłacane przez banki w Polsce w innej walucie niż złotówka są rzadkością. Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego instytucja może Ci przyznać kredyt wyłącznie w takiej walucie, w jakiej zarabiasz najwięcej. W I kwartale 2025 roku struktura udzielonych kredytów według tego kryterium była następująca:

• kredyty w złotych – 99,4%,
• kredyty we frankach szwajcarskich – 0,01%,
• kredyty w euro – 0,85%,
• inne – 0,01%.

Struktura kredytów hipotecznych według wskaźnika LtV

Wskaźnik ten opisuje część wartości nieruchomości, która jest finansowana kredytem. Aby skorzystać z takiego zobowiązania, musisz mieć 10-20% wkładu własnego, chyba że zdecydujesz się na program Rodzinny kredyt mieszkaniowy, gdzie dzięki gwarancjom BGK wymóg posiadania tego wkładu został zniesiony. Zobacz, jak wyglądała struktura wskaźnika LtV dla nowo udzielonych kredytów w I kwartale 2025 roku:

• LtV od 80% – 26,69%;
• LtV od 50 do 80% – 43,87%,
• LtV od 30 do 50% – 10,41%,
• LtV do 30% – 19,03%

Zatem nieco ponad 1/4 zobowiązań jest przyznawana z najniższym możliwym wkładem własnym (pomijając program Rodzinny kredyt mieszkaniowy). Ponad 70% kredytobiorców zdołało zgromadzić wyższy wkład.

Na jak długo zaciągamy kredyty hipoteczne?

Jak wspominaliśmy, maksymalny okres kredytowania w przypadku takich zobowiązań wynosi 35 lat. Czy jednak Polacy decydują się zaciągać kredyt na tak długi okres? Okazuje się, że taki wariant wybiera niewielki odsetek kredytobiorców. Struktura finansowania według okresu spłaty kredytów nowo udzielonych w I kwartale 2025 roku była następująca:

• do 15 lat – 6,7%,
• od 15 do 25 lat – 29%,
• od 25 lat do 35 lat – 63,56%,
• od 35 lat – 0,74%.

Zdecydowanie najczęściej Polacy decydują się na kredyty z okresem spłaty od 25 do 35 lat. Niewielki odsetek wybiera maksymalny czas zobowiązania – mniej niż 1%. Pamiętaj, że im krótszy okres kredytowania, tym mniej w sumie kosztuje Cię kredyt. Dotyczy to nie tylko zobowiązań zabezpieczonych hipoteką, ale również kredytów gotówkowych i pożyczek pozabankowych. 

Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w I kwartale 2025 roku

Oprocentowanie jest jednym z najważniejszych czynników, które wpływają na koszt spłacanych zobowiązań. Zależy od marży i wysokości wskaźnika WIBOR. Żaden bank nie korzysta już w umowach kredytu hipotecznego ze wskaźnika WIRON. Poniższa tabela prezentuje, ile – według danych Narodowego Banku Polskiego – wynosiło średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych udzielanych w poszczególnych kwartałach:

Zwróć uwagę, że w 2021 roku oprocentowanie było ponad 3 razy niższe niż w I kwartale 2025 roku. Tak duże podwyżki spowodowały, że kredytobiorcy obserwowali szybki wzrost kosztów zobowiązania i musieli płacić coraz wyższe raty.

Czy Polacy nie mają problemów ze spłacaniem kredytów hipotecznych?

To zobowiązania, które najczęściej są zaciągane na bardzo długi okres. W tym czasie wiele się w życiu zmienia. Jeśli pojawiają się problemy finansowe, warto rozmawiać z bankiem i szukać rozwiązania, np. obniżenia rat czy opcji skorzystania z wakacji kredytowych. Jednak nie każdy decyduje się na taki krok. Część kredytów jest zagrożona. Za taki uznaje się zobowiązanie, w przypadku którego są oznaki, że nie dojdzie do spłaty albo wystąpi opóźnienie w płaceniu rat przekraczające 90 dni. Odsetek takich zobowiązań wcale nie jest mały. Oto, ile wynosił w ostatnich kwartałach:

• I kwartał 2025 – 1,52%,
• IV kwartał 2024 – 1,69%,
• III kwartał 2024 – 1,69%,
• II kwartał 2024 – 1,92%,
• I kwartał 2024 – 2,14%.

Pozytywną informacją jest tendencja spadkowa. Te dane dotyczą kredytów ogółem, natomiast zdecydowanie najwyższy wynik pod kątem zagrożonych zobowiązań osiągają kredyty we frankach szwajcarskich. W ich przypadku odsetek przekracza 15%. 

Obecnie popyt na kredyty hipoteczne zaczyna powoli rosnąć. Prawdopodobnie średnia kwota zobowiązania będzie utrzymywać się na podobnym poziomie lub trochę wzrastać. Liczba osób zaciągających kredyty również powinna się zwiększyć.

Źródło:

1. Dane Otodom: aktualne ceny ofertowe mieszkań i domów i ceny najmu w 40 największych miastach
2. Raport AMRON-SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 1 / 2025