Kredyty hipoteczne

Kredyt hipoteczny – na co zwrócić uwagę, biorąc kredyt? Jak wybrać najlepszą ofertę?

Śliwa Paweł

Ekspert Finansowy

9 min czytania

Opublikowane: 5 września 2025

Planujesz zakup mieszkania, a może chcesz wybudować dom? Jeżeli nie masz pełnej kwoty, nie musisz rezygnować ze swoich marzeń. Zdecyduj się na kredyt hipoteczny, czyli jedno z najbardziej opłacalnych źródeł finansowania nieruchomości. Dzięki solidnemu zabezpieczeniu w postaci hipoteki bank może udzielić Ci zobowiązania nawet na miliony złotych i z okresem spłaty sięgającym 35 lat. Ale uwaga – nie działaj pochopnie. Nieprzemyślany wybór może dla Ciebie oznaczać bardzo wysokie koszty, które mogły być dużo niższe. Zobacz, jak wybrać najkorzystniejszy kredyt hipoteczny. 

Wybór oferty kredytu hipotecznego krok po kroku

Z raportu AMRON-SARFIN z I kwartału 2025 roku wynika, że liczba aktywnych umów kredytu mieszkaniowego wynosiła wówczas 2,192 mln. Dla wielu osób, w szczególności młodych, zaciągnięcie takiego zobowiązania jest jedynym sposobem na zakup nieruchomości. Rosnące ceny powodują, że trzeba starać się o coraz wyższe zobowiązania. 

Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o który wnioskowano w bankach w Polsce w czerwcu 2025 roku, wynosiła 477,01 tys. zł. To o 7,7% więcej niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku. Ma to oczywiście związek ze stale rosnącymi cenami nieruchomości. W 2018 roku średnia cena transakcyjna za mkw. mieszkania w Warszawie wynosiła poniżej 8 tys. zł, a w I kwartale 2025 roku było to przeszło 15 tys. zł!

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na lata, dlatego zanim złożysz wniosek, porównaj wiele ofert. Warto je przeanalizować z Ekspertem Finansowym, który weźmie pod uwagę Twoją indywidualną sytuację finansową. Na co zwrócimy uwagę?

Ile wynosi wymagany wkład własny?

Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny, bank będzie wymagać od Ciebie wykazania wkładu własnego w wysokości 10-20% wartości nieruchomości. Nie muszą to być środki zgromadzone na koncie. Rolę wkładu mogą odegrać pieniądze zdeponowane na kontach IKE, IKZE czy PPK. Może to być też zaliczka lub zadatek przekazany sprzedającemu nieruchomość przy podpisywaniu przedwstępnej umowy sprzedaży. Jeśli budujesz dom, wkładem mogą być wydatki na materiały budowlane, koszt wykonania fundamentów czy też sama działka, na której powstanie obiekt.

Jeśli dany bank akceptuje 10% wkładu, to wtedy może wymagać dodatkowego zabezpieczenia spłaty. Nie oznacza to jednak, że nie jesteś w stanie zaciągnąć zobowiązania, jeśli w ogóle nie masz wkładu. Taką możliwość daje program Rodzinny kredyt mieszkaniowy, w którym banki finansują nawet 100% wartości mieszkania dzięki gwarancjom Banku Gospodarstwa Krajowego. Obecnie możesz z niego skorzystać w: Alior Banku, Banku Ochrony Środowiska, Banku Pekao, PKO BP i Santander Bank Polska. Obowiązują w nim jednak limity cen za mkw. w zależności od miasta i gminy. W dalszym ciągu musisz jednak mieć zdolność kredytową – program zwalnia jedynie z obowiązku posiadania wkładu własnego.

Ile możesz mieć lat w momencie spłaty ostatniej raty kredytu hipotecznego?

Banki określają maksymalny wiek klienta, kiedy zgodnie z harmonogramem będzie płacić ostatnią ratę. Od tego zależy, na jaki okres spłaty zobowiązania możesz się zdecydować. Jeśli masz 50 lat, a bank ustalił limit wieku na 70 lat, to nie wchodzi w grę maksymalny czas kredytowania, czyli 35 lat. W poniższej tabeli sprawdzisz, ile wynosi maksymalny wiek kredytobiorcy przy spłacie ostatniej raty w różnych bankach w Polsce.

To kwestia, która może mieć dla Ciebie duże znaczenie przy wyborze zobowiązania, gdyż od niej zależy maksymalny czas spłaty.

Minimalna i maksymalna kwota kredytu hipotecznego

Instytucje mają różne oferty, więc nie trać czasu na składanie wniosku kredytowego do banku, który i tak nie zaoferuje Ci oczekiwanej kwoty. Sprawdź, jak to wygląda w wybranych instytucjach w Polsce. 

W tabeli znalazła się jedna oferta banku spółdzielczego, która pokazuje, że instytucje są w stanie kredytować w ramach hipoteki nawet małe kwoty. Jeśli analizujesz, gdzie złożyć wniosek, zwróć uwagę i na tę kwestię.

Wybór okresu kredytowania

Maksymalny czas spłaty kredytu hipotecznego wynosi 35 lat i większość banków oferuje właśnie taki. Jednym z nielicznych, który proponuje krótszy, bo 30 lat, jest Santander Bank Polska (oraz BNP Paribas, mBank i Pekaso S.A przy wkładzie poniżej 20%). Instytucje określają również minimalny czas kredytowania. Może mieć to dla Ciebie znaczenie, jeśli jesteś w stanie sobie pozwolić na wysoką ratę i krótki czas spłaty. Przeważnie wynosi on kilka lat, ale na rynku są również banki, które proponują bardzo krótki okres – 12 miesięcy. 

Niska prowizja za udzielenie kredytu hipotecznego lub jej brak

To jednorazowa opłata za udzielenie kredytu hipotecznego. Najczęściej wynosi do kilku procent, ale znajdziesz oferty, gdzie w ogóle nie jest naliczana. Płaci się ją jednorazowo lub ratalnie. Jeśli chcesz wziąć kredyt z prowizją 0%, upewnij się, że bank nie rekompensuje sobie rezygnacji z niej poprzez inne opłaty lub wymagania, np. konieczność skorzystania z dodatkowych produktów. 

Niska marża kredytu hipotecznego

To kolejny czynnik, który wpływa na koszt zobowiązania. Marża jest zyskiem brutto banku z tytułu udzielonego kredytu, wyrażonym w procentach. To ważny element, gdyż bezpośrednio wpływa na wysokość oprocentowania, od którego zależy kwota płaconych odsetek. Marża kredytu hipotecznego jest taka sama przez cały okres spłaty. Obecnie wynosi około 2%, ale oferty są zróżnicowane. Znajdziesz takie z dużo wyższą, ale też niższą marżą. 

Wysokość składek na ubezpieczenie

Bank może oczekiwać od Ciebie zakupu ubezpieczenia nieruchomości czy też posiadania polisy na życie. 

Większość instytucji wymaga ubezpieczenia na życie z własnej oferty, co wiąże się jednak z obniżeniem oprocentowania albo prowizji. Są też i takie banki, które w ogóle nie wymagają tej polisy. Natomiast ubezpieczenie nieruchomości jest konieczne zawsze, ale może być zewnętrzne. 

Sprawdź, ile wynosi składka i jaki jest zakres ochrony. Być może bardziej opłaca się skorzystanie z innej oferty, która jednak musi być zaakceptowana przez bank. Zwracaj uwagę nie tylko na to, ile wynosi cena, ale przede wszystkim, jaką ochronę zapewnia polisa. 

Ile wynosi RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania

To najlepszy sposób, jeśli chcesz ustalić, które zobowiązanie jest najtańsze. RRSO to wskaźnik wyrażony w procentach, który pokazuje, ile wynosi koszt zobowiązania rocznie w stosunku do całej kwoty kredytu. Banki mają obowiązek podawania tego wskaźnika. Co ważne, uwzględnia on wszystkie koszty związane ze zobowiązaniem. Dlatego interesować powinny Cię nie tylko marża czy prowizja, ale przede wszystkim RRSO. 

Podczas analizy należy porównać oferty z takim samym okresem spłaty na identyczną kwotę. Do wstępnych obliczeń może Ci posłużyć porównywarka kredytów hipotecznych. Przy każdej ofercie znajdziesz wartość wskaźnika RRSO, a także oprocentowanie kredytu i całkowitą kwotę do spłaty. Pamiętaj jednak, że są to szacunkowe dane. Dokładniejsze wyliczenia uzyskasz dzięki analizie przeprowadzonej przez eksperta. 

Jaką zdolność kredytową wyliczył Ci bank?

Każdy kredytodawca indywidualnie ustala, jaką kwotę jest w stanie Ci przyznać. Może się zdarzyć, że jeden bank wyda negatywną decyzję kredytową, a drugi – zaoferuje Ci kredyt. Aby nie tracić czasu na składanie wniosku do banku, w którym i tak nie masz szans na finansowanie, porozmawiaj z naszym Ekspertem Kredytowym. Przeanalizuje Twoje dochody i inne kwestie, które mają znaczenie dla poszczególnych banków. Następnie ustali, w których bankach możesz otrzymać oczekiwaną kwotę. 

Czy musisz korzystać z produktów dodatkowych banku?

Często instytucje oferują atrakcyjne warunki spłaty kredytu, niską lub zerową prowizję, o ile skorzystasz z dodatkowych rozwiązań, które oferują. W wielu przypadkach chodzi o konto osobiste. Przeważnie jest bezpłatne, jeśli będzie wpływać na nie określona kwota miesięcznie lub dokonasz konkretnej liczby transakcji. Taki wymóg nie oznacza, że nie warto korzystać z tej oferty. Jeśli dzięki temu znacznie obniżysz całkowity koszty kredytu, a musisz tylko zapewnić niewielkie wpływy i jednocześnie nie będzie to Cię nic kosztować, warto rozważyć taką opcję. Jednak warunki banku mogą być większe, np. skorzystanie z karty kredytowej. Wtedy to już nie musi być opłacalne. Każdy przypadek trzeba analizować indywidualnie.

Ile wynosi prowizja za nadpłatę lub przedterminową spłatę kredytu hipotecznego?

Twoim obowiązkiem jest spłacanie rat kredytu zgodnie z harmonogramem, ale umowa kredytowa nie może Ci zabraniać ich nadpłacania lub całkowitej spłaty przed terminem. Bank ma prawo naliczyć prowizję za nadpłatę lub przedterminową spłatę zobowiązania w przypadku oprocentowania zmiennego, jeśli doszło do tego w ciągu 36 miesięcy od podpisania umowy. W takim przypadku może ona wynieść nie więcej niż:

• odsetki, które mogłyby być naliczone w ciągu roku od dnia faktycznej spłaty;
• 3% spłacanej kwoty zobowiązania hipotecznego;
• tyle, ile wynoszą koszty banku bezpośrednio związane z przedterminową spłatą.

Jeśli do końca umowy pozostało mniej niż rok, prowizja nie może wynieść więcej niż odsetki pozostałe do zakończenia umowy. 

W przypadku kredytów okresowo oprocentowanych według stałej stopy banki raczej nie pobierają prowizji za przedterminową spłatę. Jednak upewnij się co do tego w umowie bankiem.

Analizując warunki kredytu, warto ustalić, ile może Cię kosztować nadpłata zobowiązania. To ważne nie tylko, jeśli planujesz szybszą spłatę. Możesz nagle dysponować znaczną kwotą (np. po otrzymaniu spadku), a nadpłata zobowiązania spowoduje, że całkowity koszt kredytu hipotecznego będzie znacznie niższy. 

Czy bank oferuje karencję w spłacie lub wakacje kredytowe?

Dzięki karencji kredytu możesz wziąć kredyt hipoteczny i rozpocząć spłatę np. po kilku miesiącach, co ułatwia poradzenie sobie z wydatkami, którym musisz podołać zaraz po zakupie mieszkania. Natomiast wakacje kredytowe umożliwiają przerwę w spłacie zobowiązania, np. gdy spodziewasz się okresowej, trudnej sytuacji finansowej.

Kredyt hipoteczny – jak wybrać ofertę? Podsumowanie

Jak widzisz, podczas przeglądania ofert banków, warto wziąć pod uwagę wiele czynników. Nie zawsze najważniejszy będzie całkowity koszt, gdyż dana oferta ostatecznie może być dla Ciebie i tak niedostępna. Szukając kredytu, warto skorzystać z naszej porównywarki, która pokaże parametry, na jakie warto zwrócić szczególną uwagę. Pamiętaj jednak, że porównywarki i kalkulatory kredytowe pokazują szacunkowe dane. Jeśli chcesz znaleźć zobowiązanie dopasowane do Twojej sytuacji i oczekiwań, porozmawiaj z naszym Ekspertem Finansowym. Dzięki szczegółowej analizie wskaże, które oferty będą dla Ciebie najatrakcyjniejsze.

Źródła:

1. Raport AMRON-SARFiN Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości 1 / 2025
2. BIK: o 47 proc. wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w czerwcu 2025 r.