Kredyt hipoteczny – czy możliwa jest renegocjacja warunków umowy?
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które możesz spłacać nawet przez 35 lat, chociaż zdecydowana większość umów zawierana jest z okresem spłaty na 25 lat i więcej, ale mniej niż 35. W takim okresie wiele może się zmienić – zarówno jeśli chodzi o oferty rynkowe, jak i Twoją sytuację finansową. Czy z czasem możliwe jest renegocjowanie warunków zobowiązania tak, aby były korzystniejsze albo lepiej dopasowane do Twoich potrzeb?
Spis treści
Kiedy możesz renegocjować warunki kredytu?
Rozmowy w tym zakresie możesz podjąć zawsze, ale nie w każdym przypadku będziesz mieć szansę na oczekiwany efekt. Przede wszystkim musisz terminowo spłacać raty. Jeśli masz zaległości, przydarzyło Ci się mieć opóźnienia w płatności rat, Twoje szanse na zmianę warunków zobowiązania są niewielkie.
Tymczasem zaległości z tytułu rat kredytowych ma mnóstwo Polaków. Według stanu na koniec września 2024 roku wynosiły 39,7 mld zł, a miało je prawie 1,1 mln Polaków (raport InfoDług). Jeśli chcesz renegocjować warunki kredytowania, nie czekaj, aż będziesz mieć problem z terminową płatnością rat. Skontaktuj się z bankiem, zanim dojdzie do opóźnień, a wtedy łatwiej Ci będzie wyjść na prostą.
Instytucje zdają sobie sprawę ze zmieniającej się sytuacji klientów. Raport AMRON-SARFiN za III kwartał 2024 roku pokazuje, że zobowiązania z okresem spłaty od 25 do 35 lat stanowią aż 60,49% wszystkich udzielonych przez banki w tym okresie. Kredytodawca chce uzyskać zapłatę bez rozpoczynania procedur windykacyjnych, dlatego może być otwarty na negocjacje.
Szanse na oczekiwane efekty będą większe, jeśli osiągasz wysokie zarobki na podstawie stabilnej formy zatrudnienia, np. umowy o pracę na czas nieokreślony. Plusem jest również wysoki wkład własny.
Renegocjacja umowy kredytowej – jak to powinno przebiegać?
Nie wystarczy, że kredytobiorca pójdzie porozmawiać z doradcą, który automatycznie przychyli się do jego prośby i zmieni warunki zobowiązania. Aby renegocjacja umowy kredytu hipotecznego zakończyła się sukcesem, odpowiednio się do tego przygotuj.
1. Sprawdź warunki umowy kredytowej
Przyjrzyj się parametrom zobowiązania. Szczególnie powinny Cię interesować:
- Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO), czyli to, ile wynosi koszt zobowiązania rocznie w stosunku do całej kwoty kredytu;
- oprocentowanie – wysokość i rodzaj (zmienne czy stałe);
- marża kredytu hipotecznego;
- opłaty dodatkowe, np. z tytułu ubezpieczenia na życie lub innych wymaganych polis.
Następnie sprawdź, na jakich warunkach możesz zaciągnąć takie zobowiązania. Zwróć uwagę, w przypadku których parametrów kredytu możliwa jest optymalizacja, tzn. uzyskanie lepszych warunków. To może nie być łatwe, dlatego skontaktuj się z naszym Ekspertem Finansowym, który sprawdzi koszty kredytu i porówna je do aktualnych ofert.
2. Ustal, co chcesz osiągnąć poprzez renegocjację kredytu
W kolejnym kroku określ, do czego konkretnie zamierzasz dążyć, tzn. w jaki sposób chcesz uzyskać warunki zbliżone do oczekiwanych. Twoim celem może być obniżenie raty poprzez:
- wydłużenie okresu spłaty kredytu;
- obniżenie oprocentowania zobowiązania;
- zmianę rodzaju oprocentowania kredytu;
- obniżenie marży;
- refinansowanie kredytu, czyli przeniesienie zobowiązania do innego banku;
- konsolidacja kredytu, czyli połączenie kilku zobowiązań w jedno.
Ważne jest również rozumienie skutków każdej z takich decyzji i ocena ich opłacalności. Jedną z wymienionych opcji jest obniżenie raty poprzez wydłużenie czasu spłaty, ale musisz być świadomy, że to podwyższa całkowity koszt kredytu. Po prostu będziesz dłużej spłacać zobowiązanie, korzystać ze środków banku i zapłacisz odpowiednio więcej odsetek.
Możesz również zmniejszyć ratę kredytu poprzez wspomniane refinansowanie, ale nie zawsze się to opłaca. Znaczenie ma choćby to, czy nie zapłacisz bankowi rekompensaty za przedterminową spłatę zobowiązania.
Każdy tego typu krok wymaga dokładnej analizy. Musisz uwzględnić wszystkie koszty, które towarzyszą danej operacji, a w wielu przypadkach ciężko to zrobić tylko na podstawie cennika banku, gdyż nie wiesz, które opłaty będą naliczane w Twoim przypadku. Przykładowo, wydłużenie okresu spłaty będzie wymagać zawarcia aneksu do umowy, co zazwyczaj jest odpłatne.
3. Przygotuj dokumenty
W kolejnym kroku zgromadź niezbędną dokumentację. Musisz oczywiście mieć aktualną umowę kredytową wraz z harmonogramem spłaty. Bardzo istotna jest też wysokość Twoich bieżących zarobków. Dlatego niezbędne do negocjacji warunków kredytu hipotecznego jest dostarczenie zaświadczenia o aktualnych dochodach i historii operacji z konta, na które wpływa Twoje wynagrodzenie. Potrzebujesz ich po to, aby pokazać, że sytuacja finansowa wygląda bardzo dobrze albo wręcz przeciwnie – jest trudna. Bank przeanalizuje, jak zmieniła się Twoja zdolność kredytowa. Dopiero szczegółowa analiza tych dokumentów wykaże, czy modyfikacja warunków umowy jest możliwa i na czym może polegać.
4. Umów się na spotkanie z przedstawicielem banku
Upewnij się, czy masz przygotowane wszystkie niezbędne dokumenty i czy wiesz, czego oczekujesz od banku. Musisz uzasadnić w rozmowie, jakie są podstawy do wprowadzenia zmian w umowie. Jest to renegocjacja warunków umowy kredytu wynikająca z aktualnych ofert konkurencyjnych banków? Wtedy pokaż, co one proponują. Wskaż konkretne różnice, przez które Twoje zobowiązanie jest mało atrakcyjne finansowo. Bankowi prawdopodobnie będzie zależeć na utrzymaniu dobrego klienta. Możesz przecież refinansować kredyt hipoteczny – przenieść go do innej instytucji.
Pamiętaj jednak, że skoro masz kredyt mieszkaniowy zabezpieczony na hipotece, to konieczna będzie ponowna wycena nieruchomości, usunięcie wpisów w księdze wieczystej na rzecz dotychczasowego banku, a dodanie na rzecz nowego. Każda taka operacja wiąże się z dodatkowymi kosztami.
Negocjacje kredytu muszą być udokumentowane. Złóż wniosek o wprowadzenie określonej zmiany w warunkach zobowiązania. Nie otrzymasz odpowiedzi na miejscu. Analiza może potrwać kilka tygodni, a zawarcie aneksu do umowy kredytowej wiąże się z opłatą. Zanim złożysz wniosek o np. obniżenie marży kredytu, upewnij się, z jakimi opłatami będzie się to wiązać. Dopytaj o ewentualną możliwość wprowadzenia zmian w innym zakresie, o ile dzięki temu realna jest zmiana warunków zobowiązania na korzystniejsze dla Ciebie.
Ważne argumenty, które mogą skutecznie zadziałać na opinię banku to:
- wysoka zdolność kredytowa – co oczywiście musisz udokumentować;
- skorzystanie z innych produktów finansowych – zasugeruj, że chętnie założysz konto w tej instytucji i będziesz przelewać na nie wynagrodzenie, zdecydujesz się na kartę kredytową czy też na ubezpieczenia;
- bycie klientem banku od dawna – instytucja wie, że może Ci ufać i rzetelnie zarządzasz finansami, co widać na podstawie historii konta bankowego;
- posiadanie pozytywnej decyzji innego banku w związku z przeniesieniem zobowiązania.
To może przekonać bank do renegocjacji warunków kredytu.
5. Zweryfikuj, czy zmiany w umowie kredytowej są zgodne z ustaleniami
Jeśli negocjowanie warunków zakończyło się sukcesem, upewnij się, czy ustalone zmiany zostały poprawnie wdrożone do umowy. Sprawdź oprocentowanie, marżę i nowy harmonogram spłaty. Upewnij się, czy bank nie nalicza żadnych dodatkowych opłat, które nie miały się pojawić. Najlepiej, jeśli umowę sprawdzi Ekspert Kredytowy. Nie podpisuj aneksu, jeśli jakikolwiek zapis budzi Twoje wątpliwości. Dopytaj o nie doradcę.
Kredyt hipoteczny i negocjacje zakończone niepowodzeniem
Nie zawsze negocjacje z bankiem kończą się sukcesem. Jeśli instytucja nie zaakceptuje Twojej propozycji zmian, warto rozważyć inne opcje:
Refinansowanie kredytu
Refinansowanie polega na przeniesieniu zobowiązania do innego banku, który oferuje korzystniejsze warunki. Dzięki temu możesz obniżyć wysokość miesięcznej raty lub zmniejszyć całkowity koszt kredytu. Należy jednak dokładnie przeanalizować wszystkie koszty związane z refinansowaniem – np. opłaty za wcześniejszą spłatę obecnego kredytu czy koszty związane z nową umową.
Refinansowanie jest często lepszym i łatwiejszym w osiągnięciu rozwiązaniem niż renegocjacja obecnej umowy. Pozwala na pełne dostosowanie warunków kredytu do aktualnej sytuacji rynkowej i Twoich potrzeb. Eksperci Notus mogą pomóc w przeprowadzeniu analizy opłacalności refinansowania oraz w wyborze najlepszej oferty.
Nadpłata kredytu
Jeśli dysponujesz dodatkowymi środkami, możesz rozważyć nadpłatę kredytu i skrócenie okresu spłaty. Dzięki temu zmniejszysz całkowity koszt zobowiązania, choć wysokość miesięcznej raty pozostanie bez zmian.
Konsolidacja zobowiązań
Konsolidacja to dobre rozwiązanie dla osób posiadających kilka różnych zobowiązań (np. kredyt hipoteczny, gotówkowy czy pożyczki). Polega ona na połączeniu wszystkich długów w jedno zobowiązanie w innym banku. Dzięki temu można obniżyć miesięczne raty i uprościć zarządzanie finansami.
Refinansowanie – dlaczego warto o tym pomyśleć?
Refinansowanie kredytu to opcja, która pozwala na pełne wykorzystanie aktualnych ofert rynkowych. Przenosząc swoje zobowiązanie do innego banku, możesz uzyskać bardziej korzystne oprocentowanie lub niższą marżę. Co więcej, refinansowanie daje Ci możliwość dostosowania warunków umowy do Twojej bieżącej sytuacji finansowej.
Eksperci Notus pomogą Ci w szczegółowej analizie dostępnych ofert oraz w przeprowadzeniu całego procesu refinansowania. Dzięki ich wsparciu unikniesz potencjalnych pułapek i wybierzesz rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twoich potrzeb.
Planujesz renegocjację kredytu? Sprawdź alternatywy!
Renegocjacja warunków kredytu hipotecznego jest możliwa, ale często nie przynosi oczekiwanych rezultatów. Dlatego rozważ alternatywy takie jak refinansowanie lub konsolidacja zobowiązań. Refinansowanie zazwyczaj okazuje się bardziej efektywnym i łatwiejszym do uzyskania rozwiązaniem, niż renegocjacja. Pozwala też na znaczną optymalizację kosztów kredytu. Skontaktuj się z ekspertem Notus, aby dowiedzieć się więcej o możliwościach poprawy warunków Twojego zobowiązania!
Źródła:
Autor
Angelika Zaklukiewicz
Ekspert Finansowy
Skorzystaj teraz z bezpłatnej pomocy eksperta finansowego, zdalnie lub w oddziale
