Jak kupić mieszkanie na kredyt? Weź kredyt hipoteczny z Ekspertem Finansowym
Z najnowszego Raportu Rynku Mieszkaniowego 2025 od Business Growth Review wynika, że 91% respondentów preferuje nieruchomość na własność zamiast wynajmowanej. Dla 72% to ważna inwestycja w przyszłość. Największym wyzwaniem są jednak ceny, na co wskazało 69% badanych. Jeśli nie chcesz zwlekać z inwestycją, weź pod uwagę zaciągnięcie kredytu hipotecznego. W tym poradniku pokażemy, jak go uzyskać krok po kroku i zrealizować marzenie o własnym mieszkaniu.
Spis treści
Zakup mieszkania na kredyt krok po kroku – jak to przebiega?
Chcesz wziąć kredyt na mieszkanie? Odpowiednio się do tego przygotuj. Z takich zobowiązań korzysta wielu Polaków. Z badania AMRON-SARFiN, obejmującego III kwartał 2024 roku, wynika, że liczba takich aktywnych umów kredytowych wynosiła wówczas ponad 2 mln. To zobowiązanie, które możesz spłacać nawet przez 35 lat. Przed podjęciem decyzji kredytowej rozważ wszystkie za i przeciw, dokładnie zapoznaj się z warunkami kredytu i przelicz, czy będzie Cię stać na spłatę. Warto omówić swoją decyzję z Ekspertem Finansowym, który doskonale zna rynek kredytów w Polsce. Może też przeprowadzić Cię przez cały proces wnioskowania o finansowanie. Za jego usługi nie poniesiesz dodatkowych kosztów.
Sprawdź, czy masz zdolność kredytową
Zanim zaczniesz szukać wymarzonego mieszkania, dowiedz się, czy w ogóle masz szansę na uzyskanie oczekiwanej kwoty od banku. Nie otrzymasz tych środków bez zdolności kredytowej. Bank musi sprawdzić, czy stać Cię na spłatę miesięcznej raty w określonej wysokości, a następnie wyliczyć, jaki kredyt może Ci przyznać.
Zdolność kredytowa zależy przede wszystkim od wysokości Twoich dochodów i wydatków. Duże znaczenie mają obciążenia finansowe wynikające ze spłacanych kredytów i pożyczek. Masz kartę kredytową, której nie używasz? Pozbądź się jej! Spłacasz raty za meble czy sprzęt AGD? Spróbuj zwrócić cały kapitał przed czasem – dzięki temu uwolnisz nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych zdolności kredytowej.
Pamiętaj, że każdy bank indywidualnie wylicza, ile wynosi Twoja zdolność kredytowa. Jeden może odmówić wypłaty oczekiwanej kwoty, a drugi zaakceptuje wniosek. Przed jego złożeniem porozmawiaj z naszym Ekspertem Finansowym, który wyliczy Twoją zdolność kredytową i ustali, w których bankach warto składać wniosek.
A ile wynosi średnia zdolność kredytowa Polaków? Z analizy przeprowadzonej pod koniec 2024 roku przez HREIT wynika, że trzyosobowa rodzina, zarabiająca dwie średnie krajowe, może otrzymać nawet 770 tys. zł. Jednak przeważnie nie decydujemy się na tak wysokie zobowiązania. Według Biura Informacji Kredytowej średnia wartość kredytu mieszkaniowego, o jaki wnioskowano do polskich banków w grudniu 2024 roku, wynosiła 444,9 tys. zł. Oczywiście, im mniejsza kwota i krótszy okres spłaty, tym mniejszy całkowity koszt zobowiązania.
Zgromadź wkład własny do kredytu
Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego banki muszą wymagać wkładu własnego. W zależności od instytucji jest to od 10 do 20%. Jeśli dany bank akceptuje 10%, to wtedy często wymaga dodatkowego zabezpieczenia, którym przeważnie jest ubezpieczenie. Jeśli chcesz kupić mieszkanie za 500 tys. zł, musisz mieć od 50 do 100 tys. zł na wkład własny. Takim wkładem są jednak nie tylko środki na koncie. Mogą nim również być pieniądze z PPK, IKE, IKZE czy nawet książeczka mieszkaniowa.
Jeśli nie masz wkładu własnego, to jeszcze nie przekreśla szans na kredyt na mieszkanie. Część banków, które współpracują z Bankiem Gospodarstwa Krajowego (BGK), umożliwia uzyskanie środków nawet bez takiego wkładu w ramach programu Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Wtedy możesz otrzymać pieniądze nawet na 100% wartości mieszkania, a wszystko dzięki poręczeniu BGK. Nie jest to oferta kierowana wyłącznie do rodzin, ale również singli czy par żyjących w związkach nieformalnych. Musisz mieć jednak zdolność kredytową. Ekspert Finansowy sprawdzi również, czy nabywana przez Ciebie nieruchomość kwalifikuje się do zaciągnięcia kredytu ze wsparciem BGK.
Wybór nieruchomości i weryfikacja dokumentów
Wiesz już, jaką masz zdolność kredytową, dlatego przy poszukiwaniu mieszkania skorzystaj z filtrowania i ogranicz wyniki do lokali w Twoim realnym budżecie. Nie zapominaj o innych kosztach, które będą towarzyszyć zakupowi. Musisz pokryć opłaty notarialne i podatek PCC (nie zawsze), a także znaleźć środki na wyposażenie i ewentualny remont. Jeśli kupisz mieszkanie do generalnego remontu, moment przeprowadzki może oddalić się w czasie nawet o wiele miesięcy.
Zanim zdecydujesz się na mieszkanie, sprawdź, czy nie ma ono wad prawnych. Poproś o numer księgi wieczystej i upewnij się, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem danego lokalu. Dowiesz się z niej również, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich, np. hipoteką, dożywociem czy służebnością. Na tym etapie warto skorzystać z usług pośrednika nieruchomości. Pośrednik nie tylko pomoże Ci w znalezieniu odpowiedniego mieszkania. Możesz powierzyć mu także weryfikację dokumentów i dopilnowanie formalności.
Zawrzyj umowę przedwstępną
Umowa przedwstępna to jeden z dokumentów, których wymagać będzie od Ciebie bank, aby móc przyznać kredyt. W ramach umowy zobowiązujesz się wraz ze sprzedającym do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Może mieć formę standardową albo aktu notarialnego – ta druga wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale lepiej zabezpiecza Twoje interesy. W razie problemów z dopełnieniem umowy sprawę możesz skierować do sądu i żądać przeniesienia prawa własności.
Bez względu na to, jaką formę umowy wybierzesz, zwróć uwagę na jej zabezpieczenie. Możesz wpłacić sprzedającemu zaliczkę lub zadatek. Jeśli to zaliczka i nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, otrzymasz jej zwrot. Inaczej wygląda to w przypadku zadatku. Jeśli do transakcji nie dojdzie przez Ciebie, czyli kupującego, to stracisz wpłaconą kwotę. Gdy jednak przez sprzedającego, to będzie musiał Ci zwrócić kwotę w podwójnej wysokości. Przeważnie wysokość zadatku ustala się na ok. 10% wartości nieruchomości, a to już solidne zabezpieczenie dopełnienia transakcji.
Uwaga: skoro decydujesz się na zakup nieruchomości na kredyt, to pamiętaj, że termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien uwzględniać czas, który potrzebujesz na uzyskanie kredytu. Dla bezpieczeństwa niech to będą co najmniej 2-3 miesiące, a nawet więcej. Lepiej od razu ustalić dłuższy okres niż w przyszłości zmieniać warunki umowy. W dokumentach warto określić, jakie elementy wyposażenia wchodzą w cenę, tzn. pozostaną w mieszkaniu po przekazaniu prawa własności. Informacje o wyposażeniu można zawrzeć w osobnym dokumencie z wyszczególnieniem co zostaje w nieruchomości.
Wybór oferty kredytu hipotecznego
Po pierwsze nie podejmuj decyzji pochopnie, pod wpływem reklamy, informacji o wyjątkowej promocji. Jeśli zdecydujesz się wziąć kredyt bez porównania ofert, prawdopodobnie przepłacisz. Konkurencja na rynku jest bardzo duża – warto porównać co najmniej kilka ofert. Weź pod uwagę rozmowę z naszym Ekspertem Finansowym, który doskonale zna aktualną ofertę rynkową i będzie wiedział, w których bankach możesz liczyć na najkorzystniejsze warunki dostosowane do Twoich oczekiwań.
Jakie parametry bierze się pod uwagę przy porównywaniu ofert? Największe znaczenie ma oprocentowanie kredytu, prowizja za udzielenie kredytu oraz produkty dodatkowe. Pamiętaj również o sprawdzeniu opcji nadpłaty oraz całkowitej spłaty kredytu. We wstępnym porównaniu ofert różnych banków może Ci pomóc porównywarka kredytów.
Jednak nie tylko to może być dla Ciebie ważne. Warto wiedzieć, że banki różnie podchodzą do akceptowanych źródeł dochodu, okresu trwania umowy o pracę czy też wieku klienta w momencie spłaty ostatniej raty. Dlatego też całkowite koszty zobowiązania nie muszą być czynnikiem, który przesądzi o podjętej decyzji. Jaki widzisz, wybór kredytu nie jest wcale łatwym zadaniem, dlatego warto skorzystać z profesjonalnej konsultacji.
Przygotowanie dokumentów do złożenia wniosku o kredyt
Aby otrzymać kredyt hipoteczny, musisz przejść długą drogę. W najlepszym przypadku zgromadzenie dokumentacji zajmie Ci kilka dni. Listę niezbędnych dokumentów uzyskasz od banku, w którym zaciągasz zobowiązanie. Z pomocą eksperta może to oczywiście przebiec prościej i zdecydowanie sprawniej.
Jeśli chodzi o dokumenty dochodowe, przeważnie potrzebne są:
- zaświadczenie o zatrudnieniu, wysokości zarobków i okresie obowiązywania umowy;
- pełne wyciągi z konta lub same wpływy wynagrodzenia za okres 3, 6 lub 12 miesięcy.
W przypadku przedsiębiorców potrzebne będzie:
- wydruk z CEiDG;
- potwierdzenie braku zaległości wobec ZUS i US;
- wydruk np. z książki przychodów i rozchodów lub ewidencje przychodów za rok bieżący oraz poprzedni.
Potrzebne są również dokumenty potwierdzające tożsamość:
- dowód osobisty (kartę pobytu lub paszport w przypadku obcokrajowców);
- jeśli masz rozdzielność majątkową, potrzebujesz dokumentu, który potwierdza ten stan;
- w przypadku gdy jesteś w separacji lub po rozwodzie – orzeczenie sądu.
Jeśli chodzi o nieruchomość, to mogą być potrzebne następujące dokumenty:
- pozwolenie na użytkowanie nieruchomości (jeśli budowa jest zakończona);
- informacja o deweloperze, np. odpis z KRS;
- odpis z księgi wieczystej;
- wypis z centralnej ewidencji gruntów i budynków.
Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego? Właściciel musi okazać dokumenty, które potwierdzają jego własność. Przygotuj się na to, że cały proces zajmie co najmniej kilka tygodni. Zanim złożysz wniosek o kredyt na mieszkanie lub dom, upewnij się, że masz przygotowane wszystkie dokumenty. W razie braków bank wezwie Cię do ich uzupełnienia, a to oznacza wydłużenie całego procesu.
Wybór oferty i wydanie propozycji umowy kredytowej
Bank ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku o kredyt hipoteczny, o ile otrzyma od Ciebie wniosek, który nie wymaga uzupełnienia.
Możliwe są różne scenariusze. Być może wszystkie wnioski zostaną zaakceptowane lub tylko część z nich. Porównaj oferty. Sprawdź, ile wynosi ostatecznie miesięczna rata, całkowity koszt spłaty kredytu hipotecznego czy ewentualny koszt spłaty przed terminem. Zwróć również uwagę, jakie dodatkowe wymagania stawia bank, jeśli chcesz skorzystać ze zobowiązania na danych warunkach.
Następnie otrzymasz propozycję umowy kredytowej. Dokładnie ją przeczytaj, a ewentualne wątpliwości omów z Ekspertem Finansowym. Dopytaj eksperta o każdy element, który budzi Twoje wątpliwości. Szczególnie powinny Cię interesować wszystkie pozycje, które wskazują koszty zobowiązania, np. prowizje, warunki korzystania z dodatkowych produktów banku, dodatkowe opłaty, warunki przedterminowej spłaty.
Jeśli wszystkie zapisy są dla Ciebie jasne, ustal z bankiem termin zawarcia umowy. Po realizacji tego kroku możesz już przejść do zawarcia ostatecznej umowy zakupu w formie aktu notarialnego.
Zawarcie aktu notarialnego
Ustal z notariuszem termin przekazania prawa własności do nieruchomości. Będziesz potrzebować następujących dokumentów:
- dokument, który potwierdza prawo własności sprzedającego;
- odpis księgi wieczystej nieruchomości – ten dokument notariusz może pobrać online;
- umowa kredytowa i dokumenty niezbędne do dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości (jeśli wpis będzie dodawany przez notariusza);
- zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach.
Od notariusza otrzymasz listę dokumentów, które musisz dostarczyć. Zawarcie aktu notarialnego wiąże się z poniesieniem kosztów, takich jak:
- Opłata za założenie księgi wieczystej (o ile jej nie ma – 100 zł), za wpis własności (200 zł) i za wpis hipoteki (200 zł).
- PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%. Uwaga: od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje zwolnienie z tego podatku, o ile kupujesz swoje pierwsze mieszkanie.
- Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza. Najczęściej wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł dla nieruchomości wartych od 60 000 do 1 000 000 zł – zależy od wartości mieszkania.
Poza koniecznością zaciągnięcia kredytu na zakup nieruchomości musisz się liczyć z innymi wydatkami. Kiedy już będziesz mieć potwierdzenie wpisu hipoteki do księgi wieczystej, musisz dostarczyć do banku akt notarialny, potwierdzający zakup mieszkania, a także potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki (jeśli nie wpisano jej do aktu notarialnego). Potrzebujesz również udokumentowania wniesienia wkładu własnego, czyli, np. potwierdzenia przelewu na konto sprzedającego. Następnie bank uruchomi kredyt, a przyznane środki trafią bezpośrednio do sprzedającego.
Odbiór mieszkania
Po tym etapie zazwyczaj następuje moment przekazania kluczy. Sprzedający otrzymał już zapłatę za nieruchomość. Ważnym krokiem jest weryfikacja, czy aby na pewno nieruchomość jest zgodna z ustalonym stanem. Czy sprzedający pozostawił w mieszkaniu, np. meble czy lampy, które miały w nim pozostać? Jeśli nie, masz prawo żądać przywrócenia brakujących rzeczy lub rozliczenia się z tego tytułu w innej formie.
Źródła:
