Każda inwestycja wiąże się z większym lub mniejszym ryzykiem finansowym. Z badania „Finanse Polaków”, przeprowadzonego w 2024 roku, wynika, że większość naszych rodaków nie chce tego ryzyka podejmować. 37% ankietowanych korzysta z kont oszczędnościowych, a 31% – lokat, na których trzymają wolne środki. Natomiast 8% respondentów odpowiedziało, że inwestują w nieruchomości. Czy to się jednak opłaca? Jak możesz na nich zarabiać? 

Inwestowanie w nieruchomości – na czym to polega?

Jeśli masz wolne środki, zamiast trzymać je na niskooprocentowanym koncie w banku, możesz kupić mieszkanie, działkę czy dom. Inwestowanie w nieruchomości polega na ich nabywaniu, zarządzaniu nimi, wynajmie i ewentualnej odsprzedaży. Możesz mieć różny plan zarabiania – wszystko zależy od aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym, Twojej wiedzy i środków, które masz do dyspozycji. W ostatnich latach dochodziło do tak dużych wzrostów cen, że wielu inwestorów osiągnęła wysoki zwrot, nie robiąc nic – kupili mieszkanie z rynku wtórnego lub pierwotnego, a następnie po jakimś czasie sprzedali z zyskiem. 

W 2023 roku procentowy wzrost wartości nieruchomości rok do roku wynosił: 

• 31% w Krakowie,
• 24% we Wrocławiu,
• 23% w Warszawie,
• 18% w Gdańsku,
• 17% w Poznaniu.

Powyższe dane przygotował serwis zametr.pl i dotyczą one cen ofertowych. Dla porównania lokata w banku w 2023 roku umożliwiała zarobienie przeważnie nie więcej niż 6-7% w skali roku.

Jak zarabiać na nieruchomościach?

Rynek nieruchomości w Polsce daje Ci różne możliwości zarabiania. Możesz kupić:

• Tzw. gotowiec inwestycyjny, czyli mieszkanie przygotowane pod wynajem lub już wynajęte, gdzie od razu po przeniesieniu prawa własności możesz zarabiać. Plusem takiego rozwiązania jest łatwość w oszacowaniu zysku z inwestycji, dzięki znajomości ceny zakupu oraz czerpanego dochodu z najmu.
• Nieruchomość, którą przygotujesz pod wynajem – nie musi to być mieszkanie. Popularną formą inwestycji są również domy pod kwatery pracownicze lub wille i pensjonaty w lokalizacjach typowo turystycznych.
• Nieruchomość komercyjną, która jest już wynajęta. Będziesz na niej zarabiać od razu po przeniesieniu prawa własności. Dodatkowo taka nieruchomość bardzo często ma już stałego najemcę na wiele lat naprzód, co zagwarantuje ciągłość i wysokość przychodów z najmu.
• Mieszkanie pod tzw. flipy – polega to na zakupie nieruchomości, która wymaga generalnego remontu, przeprowadzeniu prac, a następnie sprzedaży z zyskiem.

Jak inwestować w nieruchomości? Czy potrzebujesz do tego wysokiego kapitału? W dalszej części artykułu skupimy się na wynajmie.

Inwestycja w nieruchomości na wynajem – jak to zrobić i czy to się opłaca?

Według danych Eurostatu około 13% Polaków korzysta z najmu mieszkania. Natomiast z raportu „Stan Polskich Finansów Publicznych 2016-2023. Biała Księga” wynika, że na wynajmowaniu nieruchomości zarabia około miliona naszych rodaków. Ostatnie lata były bardzo owocne dla osób, które zdecydowały się na taką inwestycję z następujących względów:

• Regularny wzrost cen nieruchomości – według danych GUS-u od 2015 do 2023 roku mieszkania podrożały o blisko 80%.
• Duże zainteresowanie najmem – szczególnie w okresie napływu uchodźców do Polski, ale również ze względu na rosnące ceny mieszkań oraz zmiany demograficzne i skupienie ludności wokół dużych miast.
• Polacy wrócili do częstego podróżowania po pandemii, dzięki czemu rosło zainteresowanie mieszkaniami dostępnymi w ramach wynajmu krótkoterminowego.

Inwestując w mieszkania pod wynajem, zarabiasz nie tylko na czynszu od najemców, ale również wzroście wartości lokalu. W okresie dużego popytu możesz zdecydować się na sprzedaż nieruchomości i osiągnąć duży zysk na samej różnicy między ceną sprzedaży a zakupu.

Wynajem krótkoterminowy czy długoterminowy?

Jeśli masz mieszkanie, możesz je wynajmować:

• Długoterminowo – zawierasz umowę z jednym najemcą lub kilkoma najemcami, najczęściej na 12 miesięcy. Nie musi to być lokal w pełni wyposażony – wszystko zależy od tego, do kogo kierujesz ofertę. Najemca płaci czynsz w ustalonej wysokości.
• Krótkoterminowo – w tym przypadku chodzi o najem na doby, z którego korzystają głównie turyści, a także pracownicy przebywający w delegacji. Mieszkania są w pełni wyposażone – często właściciele zapewniają nawet niektóre produkty spożywcze. Ta forma wynajmu wymaga od Ciebie poświęcenia większej ilości czasu, ale może generować wyższe zyski.  Po każdym pobycie mieszkanie wymaga sprzątania, wymiany pościeli, ręczników, uzupełnienia środków higieny osobistej.

Te dwie formy wynajmu zdecydowanie się różnią. Długoterminowy z reguły wymaga mniejszego zaangażowania na co dzień, nie musisz też inwestować w pełne wyposażenie mieszkania. Natomiast dobrym rozwiązaniem będzie zapewnienie urządzeń niezbędnych do życia, takich jak: lodówka, pralka czy kuchnia gazowa.

W przypadku najmu krótkoterminowego musisz poświęcić dużo więcej czasu. Wymaga to większej inwestycji w wyposażenie, a także kupna nieruchomości w odpowiedniej lokalizacji. Turystom zazwyczaj zależy na bliskości największych atrakcji w mieście albo miejscu dobrze skomunikowanym z nimi. W tym przypadku ponosisz też koszty bieżące z tytułu opłat za mieszkanie, remontów, wymiany wyposażenia i uzupełniania brakujących produktów. Możesz również potrzebować pracownika odpowiedzialnego za sprzątanie, znaleźć czas na znajdowanie najemców i ich obsługę. Przy takiej formie wynajmu warto rozważyć powierzenie obsługi najmu krótkoterminowego specjalizującej się w tym firmie. Jednak dużą zaletą tej formy wynajmu jest możliwość osiągnięcia wyższego zysku. Poza tym nie występuje tutaj ryzyko trafienia na nieuczciwego najemcę, który nie zapłaci – zazwyczaj obowiązuje płatność z góry. Wynajmujący krótkoterminowo nie muszą się również obawiać, że klient zajmie lokal i nie będzie chciał go opuścić, a taki problem zdarza się w przypadku najmu długoterminowego.

Wynajem krótkoterminowy i długoterminowy – ile można zarobić? 

Obie formy inwestowania mogą przynieść zadowalający zysk, przy czym rentowność może być różna. Czy mieszkanie będzie cały czas zajęte przez najemców? Jakich środków wymagało jego przygotowanie do wynajmu? Ile kosztuje Cię sprzątanie i utrzymanie mieszkania przy wynajmie krótkoterminowym? 

Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, która forma wynajmu jest bardziej opłacalna. Przede wszystkim musisz ocenić, czy masz czas na zarządzanie najmem krótkoterminowym. Wprawdzie możesz przekazać takie działania firmie, ale to obniży zwrot z inwestycji. 

Rentowność wynajmu długoterminowego przy założeniu, że mieszkanie było zajęte przez cały rok, wynosi 3-5%. W przypadku wynajmu krótkoterminowego to przeważnie 4-10%. W serwisach ogłoszeniowych znajdziesz oferty gotowców inwestycyjnych, gdzie sprzedający dokumentują zwrot z inwestycji wynoszący powyżej 10%. Szczególnie dotyczy to tzw. mikrokawalerek, czyli mieszkań podzielonych na kilka mniejszych. Jeśli chcesz rozpocząć inwestowanie w nieruchomości tego typu, koniecznie skorzystaj z usług specjalisty, który sprawdzi, czy inwestycja została zrealizowana zgodnie ze sztuką budowlaną. Koniecznie trzeba też zweryfikować zainteresowanie najmem na danym rynku oraz to, czy długoterminowe trendy w najmie pozwalają na stały poziom dochodu z danej nieruchomości.

Inwestycja w mieszkanie a posiadane oszczędności

Rynek nieruchomości nie jest przeznaczony wyłącznie dla osób z dużym kapitałem. Możesz zaciągnąć kredyt hipoteczny na sfinansowanie zakupu, a idealnie, jeśli przychód uzyskany z czynszu wystarczy na pokrycie raty. Najlepiej, gdy masz wysoki wkład własny, gdyż dzięki temu zobowiązanie może być tańsze, a miesięczna płatność – niższa. Skorzystanie z kredytu hipotecznego może pozwolić Ci na zakup więcej niż jednego mieszkania, dzięki czemu być może uzyskasz lepszą cenę zakupu, jednocześnie zarządzanie najmem kilku mieszkań obok siebie będzie ułatwionym zadaniem. Skontaktuj się z naszym Ekspertem Finansowym, który przeanalizuje oferty i zaproponuje, gdzie możesz uzyskać najkorzystniejsze warunki.

Pamiętaj, że każda inwestycja wiąże się z ryzykiem, dlatego jeśli chcesz inwestować na rynku nieruchomości i lokować swoje oszczędności właśnie w taki sposób, sprawdź aktualną sytuację rynkową, oceń możliwości finansowe i dopiero wtedy zdecyduj, czy to dobry moment.

Źródła:

1. Polacy najchętniej inwestują w waluty, kruszce i nieruchomości »
2. Polacy mają zakorzenioną chęć posiadania mieszkania na własność. Rynek najmu na zakręcie »