Drugi kredyt hipoteczny – czy można mieć dwa kredyty hipoteczne?
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, które możesz uzyskać nawet na 35 lat. Dzięki zabezpieczeniu w postaci hipoteki na nieruchomości bank przyzna Ci znaczącą kwotę, która stanowi 80-90% wartości zabezpieczenia. Kredyty hipoteczne zaciąga się na kilkaset tysięcy złotych. Czy zatem możliwe jest, by bank udzielił Ci również drugiego kredytu hipotecznego? A jeśli tak, to na jakich warunkach?
Spis treści
Drugi kredyt hipoteczny – czy to możliwe?
Nie ma przepisów, które zakazują jednej osobie wziąć dwa kredyty – nawet jeśli chodzi o długoterminowe, wysokokwotowe kredyty hipoteczne. Może ich mieć nawet kilka. Oczywiście, żeby to było możliwe, bank musi ocenić, czy Cię na to stać. Sprawdzi Twoją zdolność kredytową i historię w BIK-u. W przypadku gdy okaże się, że zdarzały Ci się opóźnienia w spłacie rat, raczej masz niewielkie szanse na kolejne zobowiązanie. Identycznie będzie, jeśli bank oceni, że Twoje zarobki nie są wystarczające do spłacania nowego kredytu.
Drugi kredyt hipoteczny a wskaźnik DTI
Bank sprawdza Twój wskaźnik DTI (Debt to Income), który pokazuje, ile wynosi procentowy udział stałych kosztów w całości Twoich zarobków. Chodzi nie tylko o raty kredytów i pożyczek, ale również koszty utrzymania. Jego wartość nie powinna przekraczać 50%. Jeśli Twoje zarobki wynoszą powyżej średniego wynagrodzenia w Polsce, wtedy DTI może wynieść maksymalnie 65%. Jeśli w Twoim przypadku wskaźnik jest zbyt wysoki, możesz spotkać się z odmową przyznania kredytu.
BIK sugeruje, aby raty wszystkich kredytów nie wynosiły więcej niż 30% dochodów gospodarstwa domowego. Aby mieć dwie hipoteki, musisz mieć wysoką zdolność kredytową. Z Raportu AMRON-SARFiN wynika, że średnia wartość kredytu mieszkaniowego przyznanego w II kwartale 2024 roku wyniosła 423 336 zł. Oczywiście, możesz potrzebować większej lub mniejszej kwoty. To, czy ją otrzymasz, zależy od indywidualnej kalkulacji.
Drugi kredyt hipoteczny a wymagania banku
Jeśli wnioskujesz o kolejny kredyt hipoteczny, bank może Ci postawić wyższe wymagania. Analiza wygląda bardzo podobnie jak w przypadku pierwszego zobowiązania, przy czym instytucja może oczekiwać wyższego wkładu własnego, np. 30%. Oczywiście, musisz mieć nieruchomość, której wartość jest wystarczająca, aby mogła stanowić zabezpieczenie zobowiązania.
Czy można zaciągnąć dwa kredyty hipoteczne zabezpieczone na tej samej nieruchomości?
Bank może Ci przyznać drugi kredyt hipoteczny zabezpieczony na tej samej nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy zaciągasz go w tej samej instytucji. Kredytodawca musi mieć solidne zabezpieczenie spłaty, którym jest wpis hipoteki na pierwszej pozycji w księdze wieczystej nieruchomości. Teoretycznie, jeśli kredyt przyznałby inny bank, jego wpis znalazłby się na drugiej pozycji. To od kolejności zależy, czyja wierzytelność zostanie zaspokojona jako pierwsza w razie problemów ze spłatą. Żaden bank nie zgodzi się na to, aby być na drugim czy trzecim miejscu, gdyż ponosi wtedy zbyt duże ryzyko.
Drugi kredyt hipoteczny w tym samym banku
Jeżeli chcesz otrzymać drugi kredyt hipoteczny na tę samą nieruchomość, złóż wniosek do tego samego banku, w którym masz zaciągnięte pierwsze zobowiązanie.
W przypadku wnioskowania o środki w tej samej instytucji przeważnie odbywa się to na zasadzie podwyższenia kwoty dotychczasowego zobowiązania. Procedura może być zatem uproszczona – tym bardziej jeśli od dłuższego czasu spłacasz regularnie raty kredytu i jednocześnie masz w tym banku konto, na które wpływa Twoje wynagrodzenie. Dzięki temu bank łatwo oceni Twoją sytuację finansową.
Możesz np. początkowo uzyskać 400 tys. zł kredytu hipotecznego, a następnie wnioskować o dodatkowe 100 tys. zł. Oczywiście, bank ustali, czy wartość zabezpieczenia jest wystarczająca.
Nie zakładaj jednak z góry, że najlepszą ofertę uzyskasz w tym banku, gdzie aktualnie masz już kredyt hipoteczny. Weź pod uwagę również inne, o ile jesteś w stanie spełnić wymagania (jesteś w posiadaniu innej nieruchomości lub masz zamiar ją nabyć). Ekspert Finansowy może przygotować dla Ciebie zestawienie ofert różnych banków, z uwzględnieniem Twoich indywidualnych oczekiwań. Wtedy przekonasz się, która oferta będzie dla Ciebie najkorzystniejsza.
Drugi kredyt hipoteczny zabezpieczony na innej nieruchomości
Jeżeli zabezpieczeniem zobowiązania ma być hipoteka na innej nieruchomości niż w przypadku pierwszego kredytu, masz większy wybór. Wtedy do Twojej dyspozycji jest cała oferta rynkowa. Możesz mieć pierwszy kredyt hipoteczny w jednej instytucji, a drugi – w innej. Dzięki temu masz dostęp do najatrakcyjniejszych propozycji rynkowych w danym momencie. Warunki w poszczególnych bankach się zmieniają, a różnice w całkowitych kosztach zobowiązania, w zależności od parametrów, mogą wynosić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych (lub więcej). Oferty różnych banków warto porównać z ekspertem, który dzięki współpracy z różnymi bankami ma dostęp do wielu ofert kredytowych.
Jakie wymagania stawia bank przy drugim kredycie hipotecznym?
Jak wspomnieliśmy, jeśli po prostu podwyższasz kwotę zobowiązania w tej samej instytucji, procedura wnioskowania może być ułatwiona. Wiele zależy od tego, czy Twoje wynagrodzenie wpływa na konto w tej instytucji. Jeśli nie, będą potrzebne dokumenty potwierdzające uzyskiwane zarobki. W przypadku gdy składasz wniosek do innego banku, musisz dostarczyć standardowy zestaw dokumentów. Przeważnie są to:
- wypełniony wniosek o kredyt hipoteczny;
- dokument tożsamości – zazwyczaj dowód osobisty;
- zaświadczenie o wysokości zarobków i ich źródłach;
- potwierdzenie wpływu wynagrodzenia w postaci wpływu lub wyciągu bankowego;
- numer księgi wieczystej nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie spłaty;
- pozwolenie na budowę – jeśli ubiegasz się o środki na realizację takiej inwestycji.
Listę dokumentów, które musisz przygotować do konkretnego banku, jeśli chcesz zaciągnąć drugi kredyt hipoteczny, przekaże Ci nasz Ekspert Finansowy.
Jaką kwotę możesz uzyskać w ramach drugiego kredytu hipotecznego?
Maksymalna wysokość drugiego zobowiązania zależy od banku i Twojej zdolności kredytowej. Ponadto nie możesz otrzymać więcej niż 80-90% wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie zobowiązania. Maksymalna kwota zależy od wkładu własnego, którego oczekuje dana instytucja. Z danych zebranych przez HREIT wynika, że trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby zarabiają w okolicach średniej krajowej, może obecnie otrzymać ponad 728 tysięcy złotych. Oczywiście, maksymalna kwota, jaką przyzna Ci bank, zależy od wielu czynników i musi być wyliczona indywidualnie.
Ponadto wysokość drugiego zobowiązania zależy również celu kredytowego. Inny LTV bedzie przy kredycie na zakup czy budowie domu, a inny np. przy celu dowolnym.
Kiedy warto wziąć drugi kredyt hipoteczny?
Jedną z największych zalet zobowiązania zabezpieczonego hipoteką jest możliwość uzyskania dużej kwoty przy stosunkowo niskich kosztach spłaty. Chociaż wymaga więcej formalności niż kredyt gotówkowy, wybór tego zobowiązania po prostu się opłaca.
Przeznaczeniem drugiego kredytu hipotecznego może być zakup mieszkania dla dzieci. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego ceny domów i mieszkań w Polsce wzrosły od 2015 roku średnio o ponad 80%. Z tego względu niektórzy rodzice kupują swoim dzieciom mieszkanie, z którego będą korzystać za kilka lat. W takich przypadkach zaciągnięcie kredytu hipotecznego może się okazać zdecydowanie trafioną inwestycją.
Jak wybrać ofertę kredytu hipotecznego?
Nie jest oczywiste, że jako klient danego banku otrzymasz w nim lepszą ofertę niż u konkurencji. Możesz być w nim kredytobiorcą, mieć konto, na które wpływa wynagrodzenie, a to i tak niczego nie przesądza. W każdym przypadku należy przeanalizować co najmniej kilka ofert.
Porównuj jednak kredyty hipoteczne o takich samych parametrach pod względem kwoty i okresu spłaty. W przeciwnym wypadku te dane mogą Cię wprowadzić w błąd. Jeśli chcesz uzyskać drugi kredyt hipoteczny na najkorzystniejszych warunkach, warto skonsultować się z Ekspertem Finansowym. Specjalista sprawdzi Twoją zdolność kredytową, uwzględni historię kredytową i wskaże, w których bankach możesz zaciągnąć kolejny kredyt hipoteczny na najlepszych warunkach.
Kamil Bralewski
Ekspert Finansowy NOTUS
