Podatek od kupna mieszkania – ile wynosi podatek od zakupu mieszkania

Redakcja NOTUS

8 min czytania

Opublikowane: 31 października 2024

Zakup mieszkania wymaga wygospodarowania znacznych środków. Być może potrzebny Ci będzie również kredyt hipoteczny. Do tego musisz znaleźć pieniądze na ewentualny remont i wyposażenie oraz ponieść opłaty notarialne. Cena może obejmować podatek VAT. Jeśli tak nie jest, kolejnym kosztem będzie prawdopodobnie podatek od czynności cywilnoprawnych. Sprawdź, na jakie dodatkowe koszty związane z kupnem mieszkania musisz się przygotować i ile wynoszą.

Spis treści

Zakup mieszkania wyzwaniem finansowym dla Polaków

Nieruchomości w Polsce wciąż drożeją. Ostatnie lata nie były łaskawe dla kupujących. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego od 2015 do 2023 roku ceny ceny lokali wzrosły o 79,8 proc., z czego o 68 proc. podrożały mieszkania z rynku pierwotnego, a o 89,6 proc. – wtórnego. Zainteresowani posiadaniem własnej nieruchomości muszą zatem wygospodarować znacznie więcej środków, aby nabyć mieszkanie. Z drugiej strony, według Narodowego Banku Polskiego, średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w dziesięciu największych miastach w 2023 r. wzrosła o 7,8 proc. rok do roku, a na rynku wtórnym – zaledwie 5,4 proc. Wynagrodzenia rosły szybciej. Nie zmienia to jednak faktu, że zakup mieszkania staje się coraz większym wyzwaniem. Wielu nie jest w stanie temu podołać bez zaciągania kredytu.

Z raportu AMRON-SARFiN 2/2024 wynika, że liczba aktywnych umów kredytowych w drugim kwartale 2024 roku wyniosła 2,279 mln. Według BIK średnia wartość wnioskowanego kredytu w czerwcu 2024 roku to 442,83 tys. zł. Dla porównania w czerwcu 2023 roku było to 382,06 tys. zł, co oznacza, że potrzebujemy przeciętnie o 60 tys. zł więcej niż rok temu.

Niestety, sam zakup mieszkania to nie koniec kosztów. Musisz mieć środki na wyposażenie lokalu, ewentualny remont i opłaty notarialne. Jednym z wydatków, które zazwyczaj ponosisz, jest podatek od zakupu nieruchomości. Czy jednak zapłacisz go w każdym przypadku?

Podatek VAT od zakupu nieruchomości

Nie każdy zdaje sobie sprawę, że cena za mieszkanie może już obejmować podatek VAT. Dotyczy to nieruchomości z rynku pierwotnego. Do ceny podawanej w ofercie dewelopera nie musisz więc doliczać podatku. Wygląda to tak samo jak w przypadku prawie wszystkich produktów, które kupujesz na co dzień – cena obejmuje podatek VAT. Obowiązują dwie stawki:

8% – podstawowa, w przypadku mieszkań do 150 mkw. i domów do 300 mkw.
23% – w przypadku kupna udziału w lokalu niemieszkalnym, np. garażu czy komórki lokatorskiej.

Wyższym podatkiem VAT są obłożone również tzw. mikrokawalerki. Jeśli nieruchomość ma powierzchnię mniejszą niż 25 mkw., jest traktowana jako lokal użytkowy i wtedy VAT wynosi 23%.

Podatek VAT przelewa na konto urzędu skarbowego notariusz, ale w praktyce płaci go nabywca nieruchomości.

Przedsiębiorca obniża przekazywaną do fiskusa kwotę VAT-u poprzez zaliczenie różnych wydatków do kosztów uzyskania przychodów. W przypadku gdy kwota zapłaconego przez niego podatku w ramach zakupów jest wyższa niż uzyskana przy sprzedaży mieszkania, w ogóle go nie zapłaci. W razie nadwyżki może pozostawić podatek do rozliczenia w kolejnym miesiącu, wystąpić o zwrot na rachunek VAT lub na standardowy rachunek bankowy.

Podatek PCC przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Jeśli kupujesz nieruchomości z rynku wtórnego, możesz być zobowiązany do zapłacenia PCC, czyli podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten nazywany jest często podatkiem od wzbogacenia. Kosztem obciążony jest kupujący nieruchomość. Możliwe, że zdarzyło Ci się już go płacić przy nabyciu samochodu. Jeśli kupujesz mieszkanie, możesz zapłacić 2% podatku PCC, ale nie obejmuje to wszystkich nieruchomości.

Kto jest zwolniony z PCC od zakupu mieszkania?

Od 31 sierpnia 2023 roku weszły w życie przepisy, zgodnie z którymi przy zakupie pierwszego mieszkania nie trzeba płacić podatku PCC. Zwolnienie obowiązuje, jeśli kupujesz lokal jako osoba fizyczna lub transakcji dokonują osoby fizyczne. Żadnej z nich nie może w dniu zakupu przysługiwać prawo do mieszkania lub domu. Wyjątkiem jest sytuacja, kiedy masz prawo do takich nieruchomości, ale uzyskane na zasadzie dziedziczenia, a udział nie przekracza 50%. Wtedy możesz skorzystać ze zwolnienia.

W związku z tymi przepisami pojawiło się wiele wątpliwości. Krajowa Izba Skarbowa rozpatrywała różne prośby o interpretacje. W jednym przypadku musiała rozpatrzyć, czy zwolnienie obowiązuje, jeśli podatnik uzyskał w ramach darowizny działkę, a na niej znajduje się budynek gospodarczy. Okazało się, że notariusz pobrał podatek PCC, ale zrobił to niesłusznie. Nie powinien tego robić, gdyż to budynek gospodarczy a nie mieszkaniowy.

Zwolnienie przysługuje również wtedy, gdy podatnik posiada dom w budowie. W takim przypadku obiekt nie jest jeszcze przygotowany do zamieszkania, więc ulga się należy. Inny przypadek dotyczy kwestii posiadania udziałów w wysokości 50% w kilku nieruchomościach. Przepisy nie doprecyzowały tej kwestii, zatem powinny być rozpatrywane na korzyść podatnika. Możesz mieć zatem kilka nieruchomości pozyskanych w ramach spadku, a jeśli udział w posiadaniu poszczególnych lokali nie przekracza 50%, nadal masz prawo do skorzystania z ulgi.

Przy nabyciu nieruchomości musisz przedstawić notariuszowi oświadczenie, że nie posiadasz innych nieruchomości, w których Twój udział przekracza 50%. Jeśli podasz nieprawdziwe informacje, będzie to wykroczenie lub przestępstwo skarbowe. Może to się wiązać nawet z karą pozbawienia wolności.

Jak i gdzie płaci się podatek PCC od zakupu mieszkania?

Kupujący płaci podatek od zakupu mieszkania u notariusza. To notariusz ma obowiązek jego naliczenia, pobrania i przekazania do urzędu skarbowego. Zdarza się jednak, że robi to w przypadku zakupu, od którego nie powinien pobrać opłaty. To oznacza, że podatnik zapłaci stawkę PCC, mimo że nie musiał tego robić. Takie błędy wynikają z niewłaściwej interpretacji przepisów prawa podatkowego, które w wielu przypadkach są niejasne. Wówczas możesz wystąpić do urzędu skarbowego o zwrot pobranego podatku. Najlepiej złóż wniosek o stwierdzenie nadpłaty przez e-Urząd Skarbowy, ale oczywiście możesz to również zrobić bezpośrednio w urzędzie.

To notariusz odpowiada również za złożenie do urzędu skarbowego deklaracji PCC-3. Podatek powinien być uiszczony w terminie 14 dni od powstania obowiązku podatkowego, czyli dnia zawarcia umowy kupna-sprzedaży.

6% podatku PCC przy zakupie kilku lokali

Od 1 stycznia 2024 roku obowiązują przepisy, których celem było ograniczenie masowego kupowania nieruchomości przez inwestorów. Zgodnie z nowymi regulacjami podatek PCC od 6. i każdego kolejnego kupionego mieszkania wynosi 6%. Dotyczy to wyłącznie nieruchomości w jednym lub kilku budynkach, położonych na tej samej nieruchomości gruntowej. Co istotne, oznacza to, że kupujący od dewelopera musi jednocześnie zapłacić podatek VAT i PCC, co wcześniej nie obowiązywało. Zmiana uderzyła głównie w fundusze PRS, które często masowo skupują lokale w tej samej inwestycji. Można się spodziewać, że te przepisy spowodują zmianę podejścia – ograniczenie liczby kupowanych mieszkań w jednym obiekcie, aby nie płacić wyższego podatku.

Nie ma przy tym znaczenia, czy nieruchomości w jednej inwestycji zostaną kupione w ramach jednej czy wielu transakcji. Dotyczy to także sytuacji, kiedy poprzednie lokale zostały nabyte przed dniem wejścia w życia nowych przepisów.

PCC w wysokości 6% obowiązuje także w przypadku udziałów w lokalach mieszkalnych. Tym sposobem nie dojdzie do sytuacji, w której inwestor może nabyć część udziałów, aby uniknąć opodatkowania. Co więcej, jeśli nabywców jest kilku, to podatek będzie obowiązywać nawet wtedy, gdy tylko w przypadku jednego z nich to jest szósty nabywany lokal.

Kiedy nie płaci się podatku od zakupu mieszkania – inne wyjątki

Jak już wiesz, nie zapłacisz podatku PCC, jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie z rynku wtórnego. Istnieją jeszcze inne przypadki, kiedy możesz skorzystać ze zwolnienia, mianowicie:

Kupujesz mieszkanie od spółdzielni z prawem spółdzielczym własnościowym (z tego względu, że właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia).
Wykupujesz mieszkanie komunalne w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Kupujesz lokal na podstawie przepisów o ochronie i kształtowaniu środowiska.

Wyliczenie kwoty podatku PCC a wartość mieszkania

PCC wynosi 2% od wartości lokalu, czyli w praktyce od ceny transakcyjnej. Nie oznacza to, że możesz ustalić ze sprzedającym, że oficjalnie będzie to kwota poniżej wartości rynkowej i dzięki temu zapłacisz niższy podatek. Dla urzędu skarbowego znaczenie ma to, ile wynosi wartość lokalu. Jeśli zapłacisz podatek PCC od niższej kwoty, US może Cię wezwać do uregulowania wyższej opłaty wraz z odsetkami.

Może się jednak zdarzyć, że wartość nieruchomości rzeczywiście była poniżej cen rynkowych, a wynikało to np. ze złego stanu mieszkania, które wymagało generalnego remontu. W takim przypadku zachowaj zdjęcia, które dokumentują, jak wyglądał lokal w momencie zakupu. Pamiętaj, że Urząd Skarbowy ma prawo skorzystać z wyceny przeprowadzonej przez powołanego rzeczoznawcę. Jeśli jednak masz dowody na to, że faktycznie wartość mieszkania była poniżej rynkowej, prawdopodobnie unikniesz zapłaty wyższego podatku.

Sprzedaż mieszkania również może być opodatkowana

Zakup mieszkania z rynku wtórnego wiąże się w wielu przypadkach z zapłatą podatku PCC. Jednak sprzedaż nieruchomości również może wymagać opłacenia podatku przez zbywcę. Jeśli sprzedasz mieszkanie przed upływem 5 lat od jego nabycia i na tym zarobisz, zapłacisz 19% podatku od dochodu, czyli po odjęciu od przychodu kosztów związanych z nabyciem lokalu. Jednak wtedy również możesz uniknąć podatku, o ile uzyskane środki wykorzystasz na cele mieszkaniowe, np. zakup nieruchomości czy też nawet spłatę kredytu uzyskanego na cele mieszkaniowe.

Źródła:

Mateusz Modzelewski
Ekspert Finansowy NOTUS