Hipoteka przymusowa – czym jest i kiedy jest ustanawiana?
Nieruchomość często stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego, gdzie hipoteka jest ustanawiana na mocy umowy między kredytobiorcą a bankiem. W przypadku kredytu hipotecznego obie strony (bank i kredytobiorca) godzą się na taki krok. Zdarza się jednak, że wierzyciel bez zgody dłużnika występuje do sądu z wnioskiem o wpis hipoteki w księdze wieczystej dla nieruchomości należącej do dłużnika. Jest to tzw. hipoteka przymusowa, której celem jest zabezpieczenie wierzytelności z tytułu zaległych zobowiązań. Przybliżamy ten temat,
Spis treści
Co to jest hipoteka przymusowa i co oznacza dla dłużnika?
Hipoteka to wpis do działu IV księgi wieczystej, świadczący o obciążeniu danej nieruchomości. Dokonuje się jej zwykle w przypadku kredytu hipotecznego. Wówczas nieruchomość (dom, mieszkanie, lokal, działka) jest zabezpieczeniem dla banku na wypadek, gdyby kredytobiorca nie wywiązywał się z obowiązku spłaty pożyczki. Hipoteka przymusowa również jest takim wpisem, jednak decyzję o jego dokonaniu podejmuje nie osoba zaciągająca kredyt po uzgodnieniu z bankiem, ale sąd na wniosek wierzyciela (z pewnymi wyjątkami, o czym w dalszej części).
Prawna definicja hipoteki przymusowej zawarta jest w art. 109 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nią wierzyciel może uzyskać hipotekę na każdą nieruchomość dłużnika. Co to oznacza dla osób mających długi? W przypadku zaległości płatniczych, wierzyciel, obawiając się o odzyskanie swoich należności, może wystąpić o ustanowienie hipoteki przymusowej bez zgody właściciela nieruchomości. Tym samym nawet nie mając kredytu hipotecznego, za to posiadając spore zadłużenie, istnieje zagrożenie utraty nieruchomości na drodze dalszego postępowania egzekucyjnego. Celem hipoteki przymusowej jest więc dążenie do wyegzekwowania należności.
Kto może złożyć wniosek o wpis hipoteki przymusowej?
Wniosek o wpis w księdze wieczystej składa się do sądu na formularzu KW-WPIS w części “wpis prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki”. Jeśli wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym przez sąd, można uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika.
W przeciwieństwie do hipoteki umownej, która towarzyszy kredytom hipotecznym, hipoteka przymusowa może być ustanowiona przez różne podmioty. Wnioskować może każda instytucja mająca prawo do roszczeń, w tym np. firmy, gminy, Urząd Skarbowy i ZUS.
Wierzyciel może także ubiegać się o wpis hipoteki przymusowej na podstawie różnych dokumentów, np. postanowienia prokuratora lub decyzji administracyjnej. Art. 26 ustawy z dnia 13 października 1998 r. o systemie ubezpieczeń społecznych wskazuje, że ZUS może uzyskać hipotekę bez zgody sądu, na podstawie dołączonej decyzji o określeniu wysokości należności. Nieruchomość objęta taką hipoteką nie musi w całości należeć do dłużnika – może on mieć w niej udziały, posiadać współwłasność z małżonkiem lub prawo do użytkowania wieczystego i spółdzielcze własnościowe.
Kiedy wygasa hipoteka przymusowa i można usunąć wpis z KW?
Hipoteka przymusowa wygasa dopiero po spłacie całości zadłużenia wraz z odsetkami za zwłokę i innymi kosztami. Wpis do księgi wieczystej nie jest jednak wykreślany automatycznie. Konieczne jest złożenie odpowiedniego wniosku i dołączenie do niego dokumentów potwierdzających spłatę zadłużenia. Właściciel nieruchomości otrzymuje zezwolenie na wykreślenie hipoteki przymusowej od wierzyciela. Wówczas może złożyć wniosek KW-WPIS, wskazać w nim sąd i wydział, podać numer księgi wieczystej, uzupełnić swoje dane i wskazać, że wnioskuje o wykreślenie hipoteki. Trzeba też dokonać opłaty stałej i w ostatnim kroku złożyć wniosek do sądu (doręczyć osobiście lub listownie).
Jeśli natomiast dłużnik przez długi czas zalega z płatnością swoich zobowiązań, wierzyciel może zaspokoić swoje roszczenia, składając do sądu wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Wówczas, po nadaniu tytułu wykonawczego, komornik może przejąć daną nieruchomość i przystąpić do jej licytacji. Pieniądze pozyskane z jej sprzedaży zostają pokryte na spłatę długu, ale nie zawsze uzyskana kwota jest wystarczająca. Pierwszeństwo ma pokrycie kosztów egzekucyjnych, kolejno należności, np. za pracę, alimentacyjne, a dopiero następnie wierzytelności z tytułu hipoteki przymusowej.
Hipoteka przymusowa jest poważnym narzędziem stosowanym w celu zabezpieczenia wierzytelności. Warto jednak pamiętać, że wpis hipoteki przymusowej może mieć poważne konsekwencje, w tym możliwość utraty nieruchomości.
