Etapy budowy domu od podstaw – budowa domu krok po kroku
Budowa domu to inwestycja, która może trwać nawet latami. Długość całego procesu zależy od tego, czy wszystkie prace zlecasz firmie czy przynajmniej część wykonujesz na własną rękę. Jednak bez względu na to, czy inwestycja jest realizowana w systemie gospodarczym (samodzielna organizacja) czy przez wykonawcę, całość powinna się odbywać zgodnie z harmonogramem. Sprawdź, jak wyglądają kolejne etapy budowy domu krok po kroku.
Spis treści
Ile trwa budowa domu?
Czas budowy domu wynosi średnio od roku do dwóch lat, ale trzeba wziąć pod uwagę wiele czynników. Jeszcze jakiś czas temu trwało to dłużej, nawet do 5 lat. Na szybkość realizacji wpływa technologia budowy, źródło finansowania czy stopień złożoności projektu. Musisz też pamiętać o kwestii uzbrojenia działki. Samo doprowadzenie mediów może zająć od kilku do kilkunastu miesięcy, dlatego wszystkie prace wymagają solidnego planu.
Koszt realizacji całej inwestycji, od etapu robót ziemnych aż po biały montaż, wynosi w 2024 roku 5-6 tys. za mkw. Natomiast, ile to będzie kosztować w Twoim przypadku, zależy od wielu czynników, np. zastosowanych materiałów i technologii budowlanych. Według Głównego Urzędu Statystycznego średnia powierzchnia domu oddanego w 2023 roku wyniosła 130,4 mkw. Zatem budowa od A do Z będzie kosztować od około 650 do 780 tys. zł. Pamiętaj, że niemal zawsze podczas realizacji inwestycji pojawiają się nieprzewidziane koszty (i to niemałe). Zatem jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego na budowę domu, lepiej załóż wyższe koszty. Skonsultuj się w tej kwestii z Ekspertem Finansowym, który rozwieje Twoje wątpliwości. Ekspert sprawdzi również Twoją zdolność kredytową w różnych bankach oraz przeprowadzi Cię przez cały proces ubiegania się o kredyt.
Budowa domu krok po kroku – kolejne etapy
Budowa domu jednorodzinnego czy innego budynku powinna przebiegać według ściśle określonej kolejności prac. Jej zachowanie jest niezbędne, aby cała realizacja była zgodna ze sztuką budowlaną. Jakie to etapy?
Formalności, których należy dopełnić
Posiadanie działki nie oznacza, że po prostu możesz na nią wejść i rozpocząć budowę. Musisz zgromadzić niezbędne dokumenty. Na początek złóż wniosek o wydanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) w urzędzie gminy, pod którą podlega dany grunt. Ewentualnie MPZP możesz sprawdzić na stronie urzędu. Przeważnie dostępny jest również w biuletynach informacji publicznej. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa, jaki rodzaj budynku może się znaleźć na danej działce. Zawiera wytyczne dotyczące jego wielkości, usytuowania, a nawet koloru czy rodzaju dachówek. Aby wybudować dom, musisz mieć projekt zgodny z MPZP.
W przypadku gdy dany grunt nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego, wystąp do urzędu gminy lub miasta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Złóż wniosek wraz z wymaganymi załącznikami, do których należą:
- opis i rysunek inwestycji,
- kopia mapy zasadniczej lub mapy katastralnej,
- wyrys z mapy ewidencji gruntów ukazujący Twoją działkę i sąsiednie,
- oświadczenie dostawców mediów o możliwości ich dostawy do budowanych obiektów.
Potrzebna Ci jest również mapa zasadnicza do celów projektowych, której przygotowanie musisz zlecić geodecie. Wskazuje ona położenie budynku, dojazd, miejsca postojowe, miejsca segregacji odpadów i inne elementy niezbędne do prawidłowego funkcjonowania obiektu.
Następnie konieczne jest złożenie wniosku o pozwolenie na budowę domu. Zrób to w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta. Musisz do niego dołączyć:
- projekt budowy (4 egzemplarze),
- potwierdzenie uprawnień projektantów,
- oświadczenie o prawie do dysponowania działką na cele budowlane,
- decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie jest objęta MPZP).
Pozwolenie uzyskasz w okresie do 3 miesięcy i jest ważne przez 3 lata.
Zanim rozpoczniesz prace, zgłoś je w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. W zgłoszeniu budowy powinny znaleźć się: data rozpoczęcia i zakończenia prac (orientacyjna), imię i nazwisko kierownika budowy, jego oświadczenie o objęciu stanowiska i posiadaniu niezbędnych uprawnień.
Potrzebny jest Ci również projekt domu. Możesz zlecić jego wykonanie indywidualnie, zgodnie z Twoimi oczekiwaniami, albo skorzystać z gotowego. To drugie rozwiązanie wiąże się ze zdecydowanie niższymi kosztami, a w tym przypadku również możesz dany pomysł na dom dostosować do Twoich potrzeb.
Kierownik powinien prowadzić dziennik budowy, który zawiera informacje o poszczególnych etapach realizowanych prac oraz ewentualnych zdarzeniach zaistniałych podczas wykonania inwestycji, takich jak przerwanie budowy. Kopia dziennika trafia do starostwa powiatowego.
Uwaga: obecnie dziennik budowy możesz prowadzić elektronicznie, a dokładnie chodzi tutaj o aplikację Elektroniczny Dziennik Budowy (EDB).
Stan zerowy – pierwszy etap budowy domu
Kiedy dopełnisz formalności, możesz przejść do realizacji stanu zerowego. To działania, które przeważnie możliwe są do zamknięcia nawet w miesiąc. Ważne, aby powierzyć ich wykonawstwo sprawdzonej ekipie budowlanej. Nie podejmuj się ich, jeśli nie masz doświadczenia w budownictwie, gdyż popełnione błędy mogą być bardzo kosztowne i trudne do naprawienia. Na tym etapie wykonuje się:
- fundamenty,
- izolację przeciwwilgociową i termiczną,
- instalację wodno-kanalizacyjną,
- wytyczenie obrysu budynku,
- piwnicę,
- podkład betonowy,
- instalację wodno-kanalizacyjną w fundamentach.
Głównie są to prace ziemne i związane z fundamentami. Jeśli masz za sobą realizacje tych prac, to dobry moment, aby przerwać budowę na okres zimowy. Możesz okryć dotychczasowe efekty prac matami ze słomy bądź styropianu, a na wierzch położyć folię.
Stan surowy otwarty
Na tym etapie Twój przyszły dom ma już ściany nośne ze stropami. Harmonogram prac obejmuje takie działania jak:
- wybudowanie kominów,
- postawienie ścian zewnętrznych i działowych,
- realizacja stropów,
- wykonanie wewnętrznych schodów żelbetonowych,
- montaż rynien,
- ułożenie pokrycia dachowego – może ono być tymczasowe.
Czas realizacji uzależniony jest m.in. od warunków pogodowych, a jeśli realizacja nie będzie często przerywana, prawdopodobnie całość zajmie nie dłużej niż 4 miesiące. Ten etap prac pochłania znaczną część środków – około 30-40% budżetu całej inwestycji, a może nawet więcej. Po ich wykonaniu również możesz zrobić przerwę na placu budowy na zimę. W takim przypadku zabezpiecz deskami otwory okienne i drzwi, aby do prac wrócić na wiosnę. Na typ etapie przydarzają się przeróżne, kosztowne błędy, np. niewłaściwe łączenie ścian, stosowanie betonu bez certyfikatu wytrzymałości czy nieszczelne ułożenie izolacji przeciwwilgociowej przegród. Dlatego tak ważne jest, aby inwestor korzystał z usług doświadczonych fachowców, którzy poprawnie zrealizują działania i będą kontrolować prawidłowość wykonania.
Stan surowy zamknięty
Po doprowadzeniu domu do stanu surowego zamkniętego będziesz już zdecydowanie bliżej celu. Pojawiają się m.in. drzwi i okna. Oto, jakie prace są wykonywane na tym etapie:
- instalacje elektryczne, sanitarne i gazowe,
- położenie tynków,
- montaż drzwi, okien, bramy garażowej, rolet zewnętrznych,
- montaż parapetów zewnętrznych,
- ocieplenie elewacji,
- docelowe ogrodzenie,
- wylanie posadzki.
Te prace mogą zająć około pół roku. Wówczas na placu budowy pojawia się wielu specjalistów, np. elektryk. Po tym etapie przed Tobą pozostaje już dla wielu najprzyjemniejsza część działań, czyli prace wykończeniowe. Co się wtedy dzieje?
Prace wykończeniowe
Na tym etapie musisz już tylko doprowadzić wnętrza obiektu do stanu zgodnego z Twoimi oczekiwaniami. W realizacjach uczestniczą różni specjaliści, m.in. elektryk, malarz czy instalator urządzeń. Oto, jakie prace obejmuje ten etap:
- położenie płytek i pokrycia podłogi,
- instalacja ogrzewania,
- biały montaż (m.in. podłączenie umywalek, wanien, brodzików),
- szpachlowanie,
- malowanie ścian,
- instalacja gniazdek elektrycznych,
- montaż parapetów wewnętrznych,
- instalacja urządzeń grzewczych.
Czas realizacji tych prac zależy od wielu czynników, choćby metrażu Twojego domu. Do tego dochodzi kwestia koordynacji prac. Wykończenie może być bardzo kosztowne, ale to zależy głównie od materiałów, które wybierzesz i zatrudnionych fachowców.
Zakończenie budowy
Kiedy już zrealizujesz projekt budowlany, musisz docelowo zatwierdzić wykonane prace i złożyć zawiadomienie o zakończeniu inwestycji. Już w trakcie realizacji to kierownik budowy powinien nadzorować poprawność procesu. To dzięki niemu łatwiej przejdziesz przez całą realizację. Musi on również oświadczyć, że budowa została przeprowadzona zgodnie z prawem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę, warunkami zabudowy oraz innymi istotnymi przepisami. To on także gwarantuje usunięcie znalezionych usterek.
Jak sfinansować budowę domu?
Budowa to niezwykle kosztowna inwestycja. Na każdym etapie pojawiają się wysokie koszty – pokrycia dachu, wykonania elewacji, wykończenia wnętrza. Nawet sam gotowy projekt również stanowi spory wydatek. Budowę możesz sfinansować z kredytu hipotecznego, a posiadana działka budowlana może stanowić wkład własny. Jeśli chcesz znaleźć optymalne finansowanie, porozmawiaj z Ekspertem Finansowym, który sprawdzi Twoją zdolność kredytową i zaproponuje dostępne dla Ciebie oferty kredytów.
Magda Kondej-Aftyka
Ekspert Finansowy NOTUS
