Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – zdolność kredytowa przy prowadzeniu firmy
Dla banku udzielającego kredytu hipotecznego ważne jest, czy będziesz w stanie terminowo spłacać raty wraz z odsetkami. Aby otrzymać finansowanie, potrzebujesz więc regularnych, odpowiednio wysokich zarobków netto oraz adekwatnie niskich wydatków i zobowiązań. Łatwo je udokumentować przy umowie o pracę, nieco trudniej przy pracy na własny rachunek. Jak więc wygląda kwestia kredytu hipotecznego przy działalności gospodarczej? Czy będąc właścicielem jednoosobowej firmy, masz szansę na kredyt? Sprawdź!
Spis treści
Czym właściwie są kredyt hipoteczny i zdolność kredytowa?
Każda forma pożyczki finansowej wiąże się z koniecznością spłaty rat w terminach określonych w umowie zawartej między kredytodawcą (bankiem/wierzycielem/instytucją finansową) i kredytobiorcą (osobą wnioskującą o kredyt). Trzeba też doliczyć oprocentowanie i inne koszty kredytu.
Jeśli rozważasz kredyt hipoteczny czy gotówkowy, z pewnością najbardziej interesują Cię szczegóły dotyczące nie tylko różnic, ale też korzyści wynikających z zaciągnięcia poszczególnych form finansowania. Ważną kwestią jest oczywiście opłacalność pożyczek. Najczęściej kredyt pod zastaw nieruchomości (hipoteczny) wiąże się z mniejszym oprocentowaniem, ponieważ formą zabezpieczenia dla banku jest właśnie hipoteka wpisana w księgę wieczystą. Jest to kredyt celowy, który możesz przeznaczyć na sfinansowanie konkretnej inwestycji przedstawionej bankowi – budowę lub zakup nieruchomości, ale też doposażenie, modernizację lub remont.
Starając się o kredyt hipoteczny, ręczysz własnym dobrem materialnym, które możesz stracić w przypadku niewywiązywania się z obowiązku spłaty zadłużenia. Dla banku takie zabezpieczenie nie jest jednak wystarczające. Wierzyciel woli potwierdzić możliwie z najwyższym prawdopodobieństwem, że w terminie spłacisz pożyczkę bez potrzeby windykacji i jej sprzedaży. W tym celu ocenia więc Twoją zdolność kredytową, czyli właśnie możliwość terminowej spłaty przez Ciebie rat z odsetkami i innymi kosztami kredytu.
Dlaczego forma zatrudnienia jest ważna dla banku udzielającego kredyt?
Aby móc co miesiąc spłacać raty kredytu mieszkaniowego z hipoteką, potrzebujesz regularnego źródła dochodów. To z kolei najłatwiej ustalić, jeśli masz umowę o pracę. Największe szanse na pożyczkę ma więc osoba wnioskująca o kredyt hipoteczny w czasie zatrudnienia na czas nieokreślony. Potwierdzają to zaświadczenia od pracodawcy oraz systematyczne składki do ZUS i US. Szanse na uzyskanie finansowania bankowego zwiększa też staż pracy.
Osoby prowadzące własną działalność gospodarczą zwykle są w pełni odpowiedzialne za swoją płynność finansową. Muszą starać się o pozyskiwanie klientów, ponosić koszty firmowe, liczyć się ze zmiennymi warunkami rynkowymi czy koniecznością dostosowywania się do ustaw rządowych. To z kolei generuje wiele kosztów i niepewności.
Wyjaśniając w uproszczeniu – będąc zatrudnionym w zakładzie pracy lub większej firmie o ugruntowanej pozycji, masz mniej obowiązków w kwestii finansowej i wyższą gwarancję regularnych dochodów. Z kolei prowadzenie własnej działalności gospodarczej jest dla wierzycieli mniej pewne, a także trudniejsze w kwestii udokumentowania.
Czy otrzymasz kredyt hipoteczny przy prowadzeniu jednoosobowej działalności gospodarczej?
Przy analizie zdolności kredytowej potencjalnego klienta banki preferują umowę o pracę. Oczywiste jest jednak, że spora część społeczeństwa pracuje na podstawie innego rodzaju umów. Przy zachowaniu pewnych warunków kredytodawcy uwzględniają więc również wnioski osób zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych czy przedsiębiorców..
Jeśli zatem jesteś osobą przedsiębiorczą i prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą przynoszącą zyski – możesz wnioskować o kredyt. Posiadanie firmy może być pewnym utrudnieniem, ale nie wyklucza pożyczki i uzyskania korzystnych warunków kredytowania.
Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą i czy można ją zawiesić?
Jednym z warunków, jakie trzeba spełnić, chcąc uzyskać kredyt hipoteczny przy działalności gospodarczej, jest odpowiedni okres jej prowadzenia. Banki ustalają w tej kwestii określony czas, który najczęściej wynosi minimum 12 miesięcy, nieco rzadziej 24 miesiące. Co ważne, jeśli w pewnym momencie zdecydujesz się zawiesić działalność Twojej firmy, będzie to uwzględnione, a czas jej prowadzenia dla części banków będzie się liczyć dopiero od momentu jej odwieszenia.
W niektórych przypadkach możesz dostać kredyt po prowadzeniu firmy przez zaledwie 3 miesiące. Dotyczy to przedsiębiorców, którzy pracowali na podstawie umowy o pracę, a po jej zakończeniu przeszli na własną działalność, kontynuując współpracę z tym samym pracodawcą.
Jakie dokumenty są wymagane przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny na firmę?
Osoby prowadzące działalność gospodarczą najczęściej do wniosku o kredyt hipoteczny muszą dołączyć dokumenty takie jak:
- PIT z ubiegłego roku,
- księgę przychodów i rozchodów za rok poprzedni i aktualny;
- ostatni rozliczony miesiąc (KPiR);
- bilans i rachunek zysków i strat za rok poprzedni i obecny (pełna księgowość);
- ewidencję przychodów za rok poprzedni i aktualny (ryczałt);
- kartę podatkową – decyzję o wysokości podatku za rok poprzedni i aktualny.
Przy kolejnym etapie ubiegania się o kredyt potrzebne może być również zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami w ZUS i zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem dochodowym w Urzędzie Skarbowym.
To jednak nie wszystko. Wymienione dokumenty dotyczą Twoich dochodów z działalności. Przy ubieganiu się o kredyt lub pożyczkę hipoteczną, musisz liczyć się z wieloma innymi wymogami. Będą to m.in.:
- dokumenty od kupowanej lub budowanej nieruchomości
- plan i kosztorys budowy w przypadku budowy domu,
- dokumenty określające wartość nieruchomości;
- pozwolenie na budowę,
- udokumentowanie posiadania wkładu własnego.
W celu uzyskania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania lub domu są to podstawowe wymogi. Jeśli jednak chcesz zaciągnąć kredyt na zakup lub modernizację lokalu mającego służyć do celów biznesowych, bank będzie wymagał również solidnego biznesplanu. Na jego podstawie zostanie oceniona przypuszczalna opłacalność przedsięwzięcia.
Kredyt hipoteczny a działalność gospodarcza – forma przychodów
Działalność gospodarczą można prowadzić w różnej formie. Także ta kwestia na znaczenie w przypadku możliwości uzyskania kredytu hipotecznego:
- Jednoosobowa działalność gospodarcza – daje największe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego przez przedsiębiorcę.
- Spółka (cywilna, jawna, partnerska) – oznacza dla kredytobiorcy więcej formalności.
- Spółka komandytowa – tylko część banków akceptuje dochód komandytariusza (nie komplementariusza).
- Spółka z o.o. – dochód spółki nie jest uwzględniany. Dochód wspólników może być wzięty pod uwagę w ramach powołania na członka zarządu lub rady nadzorczej.
Kredyt mieszkaniowy a forma podatkowa – ryczałt, księga przychodów i rozchodów, inne
Dla banku liczy się też rodzaj prowadzonej księgowości i forma opodatkowania:
- Pełna księgowość – większość banków uwzględni dochód netto do wyliczania zdolności kredytowej.
- Księga przychodów i rozchodów – jak wyżej, im wyższe płacone podatki, tym wyższa zdolność w bankach.
- Ryczałt – banki bardzo różnią się w ocenie zdolności, a jako dochód mogą przyjmować od 25% do nawet 80% przychodów w zależności od stawki podatkowej i podejścia konkretnego banku.
- Karta podatkowa – dochód liczony na podstawie deklaracji płaconego podatku. Ten mnożony odpowiednio razy 4, 5 lub 7 daje bankom wynik przyjęty do analizy.
Przy analizie przedsiębiorcy starającego się o kredyt na mieszkanie pod uwagę brane są też m.in.:
- amortyzacja – koszt, który w części banków podwyższy zdolność kredytową;
- dochód zeszłoroczny ważniejszy niż aktualny – dochód za rok ubiegły jest potwierdzony w PIT przez urząd skarbowy, dlatego jest głównym punktem odniesienia dla banków;
- brak straty – zarówno zeszłoroczna jak i aktualna strata może uniemożliwić Ci otrzymanie kredytu.
Szansa zaciągnięcia kredytu a stabilność branży danej firmy
Banki mogą niechętnie udzielać finansowania, jeśli prowadzisz jeden z ryzykownych według nich biznesów. Może być Ci trudniej wziąć kredyt hipoteczny, jeśli zajmujesz się m.in. branżą deweloperską, handlem tytoniem, paliwami lub bronią, a także hazardem czy skupem złomu. Nieco niższe szanse na kredyt hipoteczny mają też właściciele firm turystycznych, gastronomicznych, rozrywkowych, hotelarskich czy związanych z kulturą.
Warto też wiedzieć, że również inne dochody można rozliczać w ramach działalności gospodarczej. Dotyczy to np. podnajmu i najmu dobowego. Dochody w formie ryczałtu na osobę fizyczną nie są uwzględniane, ale rozliczane jako właśnie dochód z działalności.
FAQ
Czy na działalności można dostać kredyt hipoteczny?
Tak. Prowadząc swoją działalność zarobkową, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny. Wymagane będzie udokumentowanie wysokości i regularności dochodów na nieco innych zasadach, niż ma to miejsce przy umowie o pracę. Musisz też spełnić określone wymogi dotyczące m.in. okresu uzyskiwania w miarę systematycznych dochodów i posiadać odpowiednią zdolność kredytową.
Jak długo trzeba prowadzić działalność gospodarczą, żeby dostać kredyt hipoteczny?
Najczęściej banki wymagają, aby osoba wnioskująca o kredyt prowadziła firmę minimum 12 lub 24 miesiące. Warunek ten może być ograniczony w pewnych sytuacjach, np. gdy po zakończeniu umowy o pracę kontynuujesz współpracę z wcześniejszym pracodawcą w ramach umowy B2B lub innej cywilnoprawnej. Wtedy często można skrócić minimum stażu do 3 lub 6 miesięcy.
Czy działalność gospodarcza obniża zdolność kredytową?
Forma uzyskiwania dochodów jest brana pod uwagę przy ocenie scoringowej. Tym samym niektóre banki mogą ocenić Twoją zdolność kredytową niżej, jeśli Twoim źródłem dochodu jest prowadzenie własnej firmy, głównie jeśli przychody są nieregularne, a branża, którą się zajmujesz, zalicza się do kredytowo ryzykownych.
Bez czego przedsiębiorca nie dostanie kredytu?
Bez względu na to, czy jesteś przedsiębiorcą czy osobą fizyczną, nie dostaniesz kredytu w banku bez posiadania zdolności kredytowej. Niemal zawsze odmowny werdykt otrzymują osoby zalegające ze spłatą wcześniejszych zobowiązań i negatywną historią kredytową. Ponadto jako właściciel firmy możesz nie dostać finansowania, jeśli nie jesteś w stanie udokumentować wysokości i regularności swoich dochodów.
Bartosz Nowak
Starszy Specjalista ds. Finansów
bartosznowak.notus.pl
Zdobywał wiedzę na kierunku Finanse i Rachunkowość ze specjalizacją – Doradztwo Finansowe. Od 2010 roku związany z bankowością poprzez pracę w kilku największych bankach, zaś od 2015 jako niezależny Ekspert Finansowy. W 2020 roku wyróżniony przez Stowarzyszenie Mieszkanicznik w kategorii – Broker Finansowy. Działalność i blogowanie łączy z pasją w postaci inwestowania na rynkach kapitałowych.
