Z jakimi kosztami musisz liczyć się przystępując do kredytu hipotecznego

Opublikowane: 15 października 2021

Zakup nieruchomości to zawsze poważna decyzja finansowa w życiu jeśli wiąże się ona z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Inwestycja w nieruchomość powinna być dobrze przemyślana, to nie tylko radość ze spełnienia marzenia o własnym mieszkaniu bądź domu rodzinnym, ale także wielka odpowiedzialność na wiele lat. Decyzja o przystąpieniu do kredytu hipotecznego powinna być przemyślana. Działając pod wpływem emocji, w szczególności jeśli nie mamy wiedzy na temat czym się kierować podczas podejmowania decyzji, możemy spłacać o wiele większe zobowiązanie niż powinniśmy. Pamiętajmy , że zakup własnej nieruchomości to też inwestycja w przyszłość, na starość nie będziemy musieli martwić się o dach nad głową, a po naszej śmierci  zostanie ona przekazana w spadku najbliższej rodzinie.

Jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości to przy mądrze zaciągniętym kredycie hipotecznym poniesiemy możliwie najniższe koszty. Warto wiedzieć, że wszystkie koszty powiązane z kredytem zostają uwzględnione w RRSO i CKK. RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania) to liczba, która uwzględnia wszelkie koszty poniesione przez konsumenta wyrażone jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym. RRSO pozwala na szybkie porównanie kosztów kredytu z różnych ofert banków. Im liczba RRSO jest większa tym koszty kredytu są większe dla kredytobiorcy.  CKK (całkowity koszt kredytu) to suma wszystkich kosztów związanych z kredytem w skład którego wchodzą: odsetki, opłaty, prowizje, podatki i marże. Całkowity koszt kredytu zależy od wielu czynników, głównym z nich są odsetki naliczane od kapitału pozostałego natomiast pozostałe koszty to:

• Opłata za wycenę nieruchomości
• Prowizja bankowa za udzielenie kredytu
• Ubezpieczenie pomostowe (podwyższenie raty kredytu hipotecznego do czasu ustanowienia hipoteki na nieruchomości z wpisem w księdze wieczystej na rzecz Banku)
• Koszty sądowe i notarialne
• Ubezpieczenie nieruchomości
• Ubezpieczenie na życie
• Ubezpieczenie od utraty pracy
• Ubezpieczenie niskiego wkładu
• Koszty dodatkowych produktów bankowych (takich jak karta kredytowa czy rachunek bankowy)
• Prowizja za wcześniejszą spłatę (od 21 lipca 2017 roku banki mogą pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę w maksymalnej wysokości do 3% przez pierwsze 3 lata dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym. Dla kredytów z oprocentowaniem stałym istnieje możliwość pobierania prowizji przez cały okres kredytowania).

Wycena nieruchomości

Najczęściej bank wymaga sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego dla określenia wartości zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Koszt wyceny waha się między 400 a 700 złotych.

Koszty sądowe i notarialne

• taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza) – koszt wskazany przez notariusza możliwy do negocjacji;
• podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości – 2% ceny nieruchomości;
• podatek od czynności cywilnoprawnych z tytułu wpisu hipoteki – opłata stała 19 zł;
• opłatę za odpisy aktu notarialnego – kilka złotych za każdą stronę dokumentu;
• opłatę sądową za wpis własności (dział II) do Księgi Wieczystej – złożenie wniosku – 200 zł;
• opłatę sądową za wpis hipoteki (dział IV) do Księgi Wieczystej – złożenie wniosku – 200 zł;
• opłatę sądową za wniosek o założenie Księgi Wieczystej dla Twojej nieruchomości – złożenie wniosku – 60 zł (w przypadku gdy nabywana nieruchomość nie ma Księgi Wieczystej).

Ubezpieczenia:

• ubezpieczenie nieruchomości: obligatoryjne zabezpieczenie kredytu z cesją praw polisy na bank kredytujący wynikające z rekomendacji KNF. Jest to obowiązkowe ubezpieczenie z dodatkową korzyścią w przypadku nieszczęśliwych zdarzeń, które zapewni środki na usunięcie szkód. Warto pamiętać, że ubezpieczenie można wykupić na wolnym rynku.
• ubezpieczenie na życie: ubezpieczenie oferowane przez bank jako forma zabezpieczenia dla kredytobiorcy jak i narzędzie ochrony dla banku. Polisa chroni kredytodawcę w sytuacji, gdy klient nie jest w stanie opłacić w terminie kolejnych rat zadłużenia.
• ubezpieczenie od utraty pracy: ma na celu zabezpieczenie finansowe w przypadku straty środków do życia (zakres oferty zależy od banku). Najczęściej chroni przed zwolnieniem lub ogłoszeniem upadłości firmy. Nie działa natomiast przy zawieszeniu firmy.
• ubezpieczenie niskiego wkładu: dodatkowe zabezpieczenie banku w przypadku, gdy nie posiadasz wymaganego wkładu własnego. Bank nalicza składki do momentu spłaty całej kwoty pożyczki. Warto wiedzieć, że bank nie obejmie ubezpieczeniem całości wkładu własnego. Może ubezpieczyć tylko jego część a kredytobiorca musi wnieść minimum 20% wartości nieruchomości.

W niektórych przypadkach wykupienie konkretnego ubezpieczenia lub wybranie dodatkowych produktów bankowych może  sprawić, że banki  zaoferują niższe comiesięczne raty kredytu. Warto jednak dokładnie przeanalizować zaproponowaną ofertę przed podpisaniem umowy.

Koszty okołokredytowe stanowią znaczną sumę kwoty kredytu. Kupując nieruchomość nie zawsze posiadamy wiedzę o ich wysokości dlatego też przed podpisaniem umowy na długie lata powinno się dokładnie je podliczyć i porównać między bankami. Należy pamiętać, że niektóre koszty podlegają negocjacji oraz kredytowaniu, jak np. prowizja.

Jeśli już jesteśmy świadomi kosztów, znamy docelową kwotę kredytu, którą akceptujemy i jesteśmy gotowi spłacać możemy spokojnie przystąpić do podpisania umowy o zakup wybranej nieruchomości.

Magdalena Kondej-Aftyka Ekspert finansowy magdalenakondej.notus.pl