Z czym będzie mierzył się rynek deweloperski w 2022 roku?
Rok 2022 zapowiada się na bardzo stresujący i intrygujący. Widzimy ogromne zawirowania na rynku kredytów hipotecznych, rynek deweloperski czeka bardzo dużo zmian w kluczowych obszarach dla jego funkcjonowania, a wszystkie te problemy potęguje wojna na Ukrainie i niepewna sytuacja geopolityczna w Europie. Czy rynek nieruchomości przejdzie załamanie, ceny spadną a deweloperzy będą jak kiedyś walczyć o klientów? Czy może siła nabywcza rynku jest na tyle silna, że pomimo zawirowań nic złego się nie wydarzy? W tak niepewnych czasach nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ale postaram się podsumować fakty i przedstawić najbardziej realny scenariusz.
Aktualnie mamy bardzo wysoką inflację na poziomie 8,6% (dane NBP za grudzień 2021 r.). Jest pewne, że pomimo ostrych, acz spóźnionych o kilka miesięcy, interwencji RPP i NBP, będzie ona nadal rosnąć i to dużo szybciej niż sądzono, przede wszystkim ze względu na wojnę i idące za tym olbrzymie wzrosty cen gazu, paliw na światowych rynkach, co wpłynie negatywnie na Polską gospodarkę i jej mieszkańców. Aktualnie prognozy NBP mówią o 12% inflacji w III kwartale 2022 r. Żeby walczyć z inflacją, RPP podnosi stopy procentowe, po ostatniej decyzji stopa referencyjna wynosi ona 4,5%.
Niezależnie od powyższego, KNF zaktualizował wytyczne zawarte w rekomendacji S, nakazując bankom zaostrzenie polityki kredytowej na dwóch płaszczyznach: zwiększenie buforu wzrostu stóp procentowych przy liczeniu zdolności kredytowej o 5 p.p. w stosunku do bieżącego oprocentowania oraz wzrost zakładanych kosztów utrzymania kredytobiorców. W tym miejscu warto podkreślić, że na szczęście każdy bank już wcześniej kalkulował zdolność kredytową z „zapasem” potencjalnego wzrostu stóp procentowych – średnio 2,5-3 p.p. a rekordowo dochodziło to do 3,5p.p. Będą więc banki, gdzie realny spadek zdolności kredytowej wynikający z samego zalecenia KNF nie będzie aż tak znaczący. Natomiast zastosowanie wytycznych KNF w połączeniu ze znaczącym i dynamicznym wzrostem stóp procentowych i powiązanego z nimi wskaźnika WIBOR, rzeczywiście może mieć ogromny wpływ na rynek. Tylko w ciągu ostatnich 6 miesięcy wskaźnik WIBOR 3M oraz 6M wzrósł z poziomu 0,3% do poziomu ponad 4,00% i zgodnie z zapowiedziami Rady Polityki Pieniężnej – na tym nie koniec.
Co te wszystkie zmiany oznaczają w praktyce? W porównaniu z okresem rekordowo niskich stóp procentowych w 2021 r., raty kredytowe rosną przeciętnie o 35-50% oraz spada zdolność kredytowa potencjalnych klientów o ok. 40%. Zwłaszcza ten drugi czynnik jest bardzo groźny dla branży nieruchomości. Kilkadziesiąt procent klientów, pomimo chęci zakupu nieruchomości, „odbije się” od banku i nie dostanie kredytu w wysokości, jakiej potrzebują. Tym samym nie kupią nieruchomości lub będą musieli pozyskać środki w inny sposób Jeśli dodamy do tego ogromną rzeszę przedsiębiorców przechodzących na ryczałt, który z zasady jest negatywnie postrzegany przy kalkulacji zdolności kredytowej i dodamy strach klientów przed wojną, powstrzymujący ich od zakupów nieruchomości w najbliższym czasie, unaoczni nam to, że sytuacja jest poważna.
W lutym i marcu zauważalne są spadki w sprzedaży nieruchomości z rynku pierwotnego dochodzące do 80%! Obecna sytuacja przypomina tą sprzed 2 lat i wybuchu pandemii. Prawdopodobnie po pierwszym szoku związanym z wojną, podwyżkami rat referencyjnych klienci zaczną podejmować decyzję o zakupie w okolicach maja. Pod warunkiem, że konflikt nie będzie eskalował na inne Państwa. Jeśli jednak deweloperzy, chcąc sprzedać tyle samo mieszkań co w ubiegłym roku będą musieli obsłużyć zdecydowanie większą ilość klientów, lub zdecydowanie podwyższyć skuteczność zamykania transakcji, jakość obsługi, wzmocnić działania marketingowe i otworzyć się na akcje promocyjne. Moim zdaniem, to również odpowiedni czas na intensywną pracę na bazach danych potencjalnych klientów, jakie posiadają deweloperzy. Należy zweryfikować wszystkie zapytania od niesfinalizowanych klientów i wrócić z ofertą do każdego z nich – być może część nadal byłaby zainteresowana zakupem i udałoby się ich zachęcić do skorzystania z aktualnej oferty.
W tak trudnych i niepewnych czasach kluczowa będzie również współpraca z wiarygodnym i profesjonalnym partnerem kredytowym, jakim jest Notus. Dlaczego? Naszym celem jest pomoc deweloperom w sprzedaży nieruchomości, dlatego gwarantujemy ścisłą współpracę oraz doskonałą komunikację pomiędzy sprzedawcami i ekspertami kredytowymi, aby wspólnie doprowadzić do transakcji. Pamiętajmy, że ponad 50% transakcji na rynku pierwotnym odbywa się przy udziale kredytu hipotecznego. Nasi eksperci bezstronnie wybiorą najlepsze oferty kredytowe spośród wszystkich wiodących banków w Polsce, najszybciej jak to możliwe skompletują wymagane dokumenty, złożą wnioski i sprawnie przeprowadzą Klienta przez zawiły świat finansów, doprowadzając do zawarcia umowy kredytowej. Tym samym deweloper sprzeda nieruchomość, będąc pewnym, że jego klient jest w „dobrych rękach” i dodatkowo otrzyma prowizję. Nasi wspólni Klienci otrzymają nie tylko obsługę na najwyższym poziomie, ale również liczne bonusy obniżające koszty około kredytowe czy zniżki w sieci sklepów Leroy Merlin.
Mogłoby się wydawać, że w trudniejszych czasach deweloperzy będą próbować dużymi rabatami zachęcać Klientów do podjęcia szybkiej decyzji o zakupie. W obecnej sytuacji może nie być to takie oczywiste, ponieważ przed deweloperami jest również dużo wyzwań.
Największym problemem deweloperów jest coraz mniejsza dostępność gruntów inwestycyjnych, a co za tym idzie, bardzo wysokie ceny zakupu. Ewentualnie dostępne grunty mają liczne wady prawne, których eliminacja generuje czas i dodatkowe koszty. Ponadto odwiecznym problemem są procedury związane z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, które trwają bardzo długo i generują wysokie koszty. Sytuację pogarsza problem z dostępnością wielu niezbędnych materiałów m.in.: jak stal, cegła, materiały wod-kan oraz ich coraz wyższe ceny związane z popytem i szalejącą inflacją. Jeśli dodamy do tego coraz większe braki kadrowe wśród pracowników fizycznych generalnych wykonawców wpływające na szybkość realizacji inwestycji dopełni nam się obraz problemów z jakimi borykają się aktualnie deweloperzy mieszkaniowi.
Przyszłość również nie zapowiada się lepiej. Jesienią b.r. wejdą w życie nowe wytyczne zmieniające warunki techniczne budowy lokali mieszkalnych i domów. Chodzi m.in. o większe nasłonecznienie lokali (problem z tym dotychczas miały głównie tzw. kawalerki), wyższą energooszczędność materiałów używanych do budowy, niewliczanie w bilans miejsc parkingowych – platform, co może spowodować konieczność budowy dodatkowej kondygnacji w garażu podziemnym. Te zmiany będą musiały wpłynąć na podwyższenie ceny za m2 nieruchomości.
Ponadto od 1 lipca b.r. wchodzi w życie nowelizacja Ustawy Deweloperskiej narzucająca nowe wytyczne, które również spowodują wzrost cen. Mam tu na myśli przede wszystkim Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, na konto którego będzie wpływać 1% każdej wpłaty Klientów. Fundusz ma działać podobnie jak dobrze znany Bankowy Fundusz Gwarancyjny.
Istotnym czynnikiem kosztotwórczym jest również zarządzenie Prezydenta Warszawy, na mocy którego deweloperzy uzyskają możliwość uproszczenia procedur związanych z infrastrukturą drogową, które są często powodem opóźnień wielu inwestycji mieszkaniowych. Szacuje się, że spowoduje to wzrost kosztów od 120 zł do prawie 200 zł za m2 PUMU. Wielkość opłat uzależniona będzie od lokalizacji inwestycji: im dalej od centrum tym drożej. Podobne rozwiązania działają lub niedługo zostaną wprowadzone w innych większych miastach więc już niedługo stanie się to rzeczywistością ogólnopolską.
Jako przeciwwagę dla w/w problemów i szansę na rozwój rynku nieruchomości warto wymienić:
- Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” – program wprowadzony w ramach Polskiego Ładu ma umożliwić Polakom zawarcie umowy kredytu hipotecznego w przypadku, gdy nie mają oni funduszy na samodzielne pokrycie wkładu własnego. Program polega na objęciu przez Bank Gospodarstwa Krajowego gwarancją równowartości wkładu własnego – minimalnie 10 prac., a maksymalnie 20 proc. całej kwoty kredytu. Na czym to zatem będzie polegało? W przypadku problemów ze spłatą rat kredytu przez kredytobiorcę BGK spłaci za niego kwotę wynikającą z niemożności spłaty. Będzie ona wynosiła maksymalnie 100 tyś zł. Program przewiduje dopłaty do kredytu, ale tylko w przypadku powiększenia rodziny. Jest to tzw. spłata rodzinna. Polega na jednorazowej spłacie części kapitału gwarantowanego kredytu mieszkaniowego za kredytobiorcę w przypadku, gdy w czasie spłaty tego kredytu, a dokładnie kwoty objętej gwarancją, dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko. Wysokość dofinansowania w ramach spłaty rodzinnej wynosić będzie 20 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko, oraz 60 tys. zł w przypadku trzeciego i kolejnego dziecka.
- Liczne fundusze inwestycyjne kupujące w Polsce bezpośrednio od deweloperów całe inwestycje mieszkaniowe pod wynajem (popularny PRS). Dzięki czemu są uzupełnieniem rynku klientów indywidualnych. Ten segment rynku będzie w najbliższych latach mocno się rozwijał.
- Lukę mieszkaniową (szacowaną na około 2 mln mieszkań) dodatkowo nakręcaną zmianą stylu życia Polaków. Według analityków zwiększać się ma liczba singli, wolnych związków bez dzieci, więc mniej osób zamieszkiwać ma jedno mieszkanie.
- Ogromną ilość gotówki do zagospodarowania aktualnie leżącą na nierentownych kontach Polaków.
- Strach przed inwestowaniem w niestabilną giełdę.
- Zamiłowanie Polaków do własności i chęć posiadania własnego „m”.
- Od kilku lat coraz ważniejszą grupą klientów są obcokrajowcy osiedlający się w Polsce na stałe, a tym samym kupujący mieszkania. Wskutek wojny na Ukrainie w najbliższych latach ten trend może narastać. Wielu Ukraińców, którzy uciekają przed wojną, może pozostać w stabilnej gospodarczo i geopolitycznie Polsce.
Podsumowując w najbliższym czasie deweloperzy muszą diametralnie zmienić podejście do sprzedaży i marketingu. Klientów będzie mniej, będą ostrożniej podejmować decyzje, częściej negocjować ze względu na ograniczone możliwości kredytowe. Sprzedawcy muszą zaakceptować te zmiany i nie „wypuszczać” klientów, dopóki nie wykorzystają wszystkich możliwości mających na celu doprowadzenie do transakcji. Podwyższenie skuteczności zamykania transakcji będzie kluczem do utrzymania płynnej sprzedaży. Oferta kompleksowego wykończenia mieszkań pod klucz, czy zaufani eksperci kredytowi Notus będą dodatkowym atutem deweloperów.
Jacek Michalski
Dyrektor Działu Deweloperskiego