Wysokie stopy procentowe – jak się zabezpieczyć?

Opublikowane: 17 marca 2022

Rok 2021 r. był rekordowym rokiem pod kątem udzielenia kredytów mieszkaniowych – w ujęciu wartościowym kwota kredytów hipotecznych wypłaconych w 2021 r. wyniosła 85,761 mld PLN. Okres niskich stóp procentowych był doskonałym katalizatorem do wzrostu popytu na nieruchomości (jednocześnie ich cen), jednak na horyzoncie pojawiła się szybko krocząca inflacja, która prawdopodobnie utrzyma się w dłuższej perspektywie. Po okresie rekordowo niskich stóp procentowych, który trwał około półtora roku, w październiku 2021 r. Rada Polityki Pieniężnej dokonała pierwszej z cyklu podwyżek stóp procentowych, a obecnie po sześciu miesiącach stopa referencyjna wzrosła z poziomu 0,1% do 3,5%. Ostatnia zmiana była największym wzrostem – dokładnie o 0,75 p.p., a NBP w uzasadnieniu swojej decyzji wskazał m.in. na możliwość wystąpienia poziomu inflacji powyżej 10% i zapowiedział podejmowanie dalszych działań w celu obniżenia inflacji i stabilizacji kursu PLN.

Kroczący wzrost stóp procentowych ma znaczący wpływ zarówno na osoby, które zamierzają dopiero ubiegać się o kredyt mieszkaniowy, jak i również na naszych klientów, którzy już zaciągnęli  swoje kredyty hipoteczne. Dla tych pierwszych głównym i najważniejszym wyzwaniem będzie zdolność kredytowa, która na przestrzeni ostatniego pół roku już spadła o ponad 20%, a to jeszcze nie koniec, bo Komisja Nadzoru Finansowego w swojej najnowszej rekomendacji sprzed tygodnia zobowiązała banki do końca marca b.r. do zdecydowanego zaostrzenia polityki zdolności kredytowej poprzez:

1. założenie potencjalnego wzrostu bieżącego oprocentowania o 5 p.p. przy liczeniu zdolności kredytowej,
2. zwiększenie kosztów utrzymania kredytobiorców (z uwagi na inflację).

Trzeba jednak podkreślić, że każdy bank miał już wcześniej w swojej polityce ryzyka kredytowego uwzględniony „bufor” potencjalnego wzrostu stóp – minimum o 2,5 p.p. a niektóre banki podchodziły jeszcze bardziej ostrożnościowo i przyjmowały bufor 3,5 p.p. Aktualnie na rynku panuje znaczna rozbieżność w ocenie, jak rekomendacja KNF wpłynie na zmniejszenie akcji kredytowej – najbardziej pesymistyczne scenariusze mówią o spadku około 40%, a najbardziej optymistyczne nie przekraczają 10%. Zatem bardzo ważne jest aby szukając nieruchomości, którą chcemy sfinansować kredytem hipotecznym, proces ten rozpocząć od wizyty u sprawdzonych ekspertów finansowych w celu potwierdzenia swojej zdolności kredytowej – obecnie czas będzie odgrywał tutaj szczególną rolę.

Kolejnym skutkiem aktualnego zawirowania jest również wzrost udziału kredytów opartych na stałej stopie procentowej. Do tej pory w Polsce do połowy 2021 r. tylko 4 banki miały je w swojej ofercie, ale od lipca 2021 r. wskutek rekomendacji KNF każdy bank musi posiadać w ofercie kredyt z oprocentowaniem stałym na okres co najmniej 5 lat (z możliwością dalszego wydłużenia).Ponadto każdy klient banku w dowolnym momencie może zawnioskować o zmianę rodzaju oprocentowania – ze zmiennego na stałe. Polska jest w Europie krajem z jednym z najwyższych wskaźników udziału oprocentowania zmiennego w całości portfela kredytowego i ostatnie zabiegi KNF mają na celu odwrócenie tego trendu.

Dla klientów posiadających już kredyt hipoteczny, największą bolączką są rzecz jasna rosnące raty kredytowe. Możliwe działania, aby wyjść temu naprzeciw – oprócz najbardziej oczywistych jak spłata lub częściowa nadpłata kredytu – są tak naprawdę dwa:

1. przejście na stałą stopę oprocentowania,
2. refinansowanie kredytu – dotyczy zarówno stopy zmiennej jak i stałej.

Przejście na stałą stopę oprocentowania można dokonać aneksem albo poprzez refinansowanie kredytu do innego banku. Jeśli chodzi o aneks, to trzeba skontaktować się ze swoim bankiem. Banki zachowują się tu różnie – niektóre przedstawiają aneks bez zbędnej zwłoki, a niektóre wymagają ponownej weryfikacji zdolności kredytowej. Warto oczywiście porównać otrzymaną ofertę ze swojego banku z opcjami, jakie mamy dostępne w innych instytucjach, ponieważ tutaj różnice potrafią dochodzić nawet do 1,5 p.p. Wymaga to oczywiście refinansowania kredytu, czyli złożenia nowego wniosku i badania zdolności kredytowej. Po nadpłaceniu salda i wzroście wartości nieruchomości po jej wykończeniu można dzisiaj zniwelować nawet do 1,8 p.p. oprocentowania łącznego. Pamiętajmy jednak, że aktualnie każdy działanie jest obarczone ryzykiem tak samo jak zostawienie sprawy status quo. Aby móc ocenić opłacalność wskazanych możliwości są dwie podstawowe zmienne:

1. Ile stopy procentowe jeszcze urosną?
2. Jak długo będą się wysoko utrzymywać?

Obecnie tych dwóch elementów nie da się przewidzieć, bowiem dynamika wielu czynników jest teraz nie do oszacowania.

Jest jednak wielu klientów, którzy cenią sobie „spokojną głowę” i dla porównania: mając obecnie marżę na poziomie średnim 2,2% i WIBOR 6M = 4,61% mamy oprocentowanie łączne 6,81%, a istnieje obecnie możliwość przejścia na oprocentowanie stałe w wysokości np. 6-6,2%. Trzeba oczywiście dodać, że oferta banków zmienia się bardzo dynamiczne i za tydzień najlepsze oferty mogą się już zaczynać od poziomu np. 6,5-6,7%. Trzeba również pamiętać, że stałe stopy procentowe są ustalane na 5 następnych lat – po tym czasie nastąpi nowa weryfikacja, a w momencie braku zgody klienta na nowe warunki, klient „przechodzi” automatycznie na oprocentowanie zmienne, na warunkach opisanych w umowie kredytowej.

Warto jednak zastanowić się nad podobnym scenariuszem, bo w każdym z dwóch możliwych wariantów można wyjść z tej sytuacji obronną ręką:

1. Wariant pesymistyczny, czyli dalszy i długoterminowy wzrost stóp – jest zabezpieczenie stałej stopy -> raty kredytowe nie wzrosną.
2. Wariant optymistyczny, czyli zastopowanie inflacji w perspektywie roku – półtora i powolne schodzenie ze stóp procentowych – nie trzeba czekać kolejnych 5 lat i można wykonać refinansowanie kredytu na lepsze warunki.

Michał Czekaj Ekspert finansowy michalczekaj.notus.pl