Rynek wtórny, a pierwotny

Opublikowane: 10 lutego 2020

Jeśli kupujesz nową nieruchomość za kredyt, to musisz być świadomy sposobu finansowania takiej transakcji. Może się on znacznie różnić się od zakupu mieszkania bezpośrednio od osoby fizycznej.

Gdy kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, to na początku powinieneś zadać mu następujące pytania:

• Czy nieruchomość jest w trakcie budowy czy oddana do użytkowania.
• Jeśli w budowie to na jakim etapie.
• Czy deweloper posiada tzw. Rachunki powiernicze.

Jeśli inwestycja jest zakończona, to sprawa jest prosta. Kredyt jest wypłacany jednorazowo, a w kolejnym miesiącu rozpoczynasz spłatę raty kapitałowo-odsetkowej.

Jeśli inwestycja jest w trakcie budowy, a deweloper chce otrzymać pieniądze z banku, w trakcie jej trwania, to musi mieć tzw. rachunki powiernicze.

Wypłata kredytu w transzach

1. Kredyt jest wypłacany zgodnie z harmonogramem od dewelopera – dzięki temu, jeśli deweloper nie będzie realizował prac budowlanych zgodnie z planem, to bank może wstrzymać wypłatę kolejnych transz.
   • Kredyt spłacasz po wypłaceniu 1 transzy!
   • W trakcie trwania budowy obowiązuje tzw. okres karencji.
   • Płacisz wówczas tylko ratę odsetkową.
   • Średnio musisz liczyć koszt rzędu 400 zł od wypłaconych 100.000 zł.
   • W tym czasie nie spłacasz kapitału (dług nie maleje).
2. Inspekcje.
   • Znaczna część banków, przed wypłatą każdej kolejnej transzy przeprowadza kontrolę, czy prace budowlane idą zgodnie z planem.
   • Wiele z nich pobierze opłatę za przeprowadzenie inspekcji – średnio około 200 zł od każdej.
3. Ubezpieczenie pomostowe.
   • Jest to podwyższenie oprocentowania do momentu ustanowienia prawomocnej hipoteki w księdze wieczystej Waszej nieruchomości.
   • Z tytułu ubezpieczenia pomostowego banki podwyższają marżę o około 1 punkt procentowy.
   • Przekłada się to na około 83 zł od każdych 100.000 zł.
   • Ustanowienie hipoteki następuje na podstawie Twojego wniosku do sądu. Wniosek możesz złożyć dopiero po akcie notarialnym przenoszącym własność kupowanej nieruchomości. Od tego momentu trzeba jeszcze uwzględnić czas, w jakim sąd dokonuje wpisu. Może być on różny w zależności od miejscowości siedziby sądu.

Warto uwzględnić powyższe koszty. W przypadku, gdy przystępujesz do kredytu na budowę nieruchomości, która będzie oddana dopiero za kilkanaście miesięcy, możesz ponieść koszty, rzędu kilkunastu tysięcy złotych, zanim mieszkanie zostanie wybudowane.

Dokumentacja

Jakich dokumentów potrzebujesz, by móc ubiegać się o kredyt na rynek pierwotny?

W przypadku inwestycji zakończonej do wniosku o kredyt będziesz potrzebować przede wszystkim:

• pozwolenie na użytkowanie/zaświadczenie o samodzielności lokalu
• umowę przedwstępną zakupu

W przypadku zakupu od dewelopera nieruchomości będącej w trakcie budowy, lista dokumentów jest znacznie dłuższa:

• umowa deweloperska (lub rezerwacyjna + prospekt informacyjny + wzór umowy deweloperskiej + harmonogram transz)
• rzuty mieszkania
• pozwolenie na budowę
• wypis i wyrys z rejestru gruntów
• pełnomocnictwo osób występujących w imieniu dewelopera
• promesa na bezciężarowe wyodrębnienie nieruchomości (o ile jest hipoteka na inwestycji dewelopera)

Każdy bank ma swoją spersonalizowaną listę dokumentów. Zanim je skompletujesz, ustal ze swoim ekspertem w jakich bankach będziecie ubiegać się o kredyt. Na tej podstawie ekspert przygotuje Ci dokładną listę, której będziesz potrzebował do wniosków kredytowych

Bartosz Nowak Starszy Specjalista ds. Finansów bartosznowak.notus.pl