Program Pierwsze Mieszkanie – tani kredyt hipoteczny na 2%
„Pierwsze Mieszkanie” to nowy rządowy program mieszkaniowy, którego założenia poznaliśmy w połowie grudnia 2022 roku. Projekt ustawy zawierającej szereg rozwiązań dla osób chcących kupić pierwszą nieruchomość powinien trafić pod obrady Sejmu na przełomie stycznia i lutego. Jeśli plany legislacyjne pójdą zgodnie z zapowiedzią, to przepisy powinny zacząć obowiązywać od 1 lipca 2023 roku. MRiT szacuje, że w pierwszym roku program Pierwsze Mieszkanie kosztować będzie budżet państwa ok. 100 mln zł. W latach kolejnych ok. 800 mln zł rocznie – cały proces został zaprojektowany na 10 najbliższych lat.
Program składa się z dwóch form wsparcia:
- Niskooprocentowany kredyt
- Konta oszczędnościowe ze specjalną premią dla oszczędzających
Niskooprocentowany i bezpieczny kredyt 2%
Kluczowym założeniem jest wsparcie osób, które do tej pory nie posiadały żadnej nieruchomości – to warunek bazowy. Co jednak widać na pierwszy rzut oka, to zakładana większa powszechność i dostęp do instrumentów pomocowych w porównaniu do poprzednich programów rządowych tj. Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych.
Zakupu będzie można dokonać zarówno na rynku pierwotnym jak i rynku wtórnym i – co ważne – po raz pierwszy nie będzie tu stosowany limit ceny za metr. Do tego zdecydowanie podniesiono maksymalny wiek kredytobiorcy, który tym razem wyniesie 45 lat. Maksymalna kwota kredytu to 500 tys. zł w przypadku gospodarstwa jednoosobowego, a 600 tys. zł przy co najmniej dwóch osobach. Co warte podkreślenia, kredyt będzie musiał być oparty na stałej stopie procentowej. Osoby nie posiadające wkładu własnego będą mogły równolegle skorzystać z innym nowym programem rządowym czyli Mieszkanie bez wkładu własnego.
Co jednak warto podkreślić, nie będzie to kredyt z oprocentowaniem 2%, jak można przeczytać w wielu mediach. Kredyt będzie oparty o stałą stopę 2%, natomiast do łącznego oprocentowania dochodzi jeszcze marża banku, więc uwzględniając obecne wysokości marż, łączny poziom oprocentowania wyniesie między 3,7% a 4,2%. Jest to oprocentowanie o połowę niższe w porównaniu do
bieżących ofert bankowych opartych o stawkę WIBOR (w tym roku dla nowych klientów nastąpi również zmiana stawki referencyjnej – WIRON). Okres dopłaty (obniżenia stóp do 2%) będzie wynosił 10 lat.
Konta oszczędnościowe z specjalną premią
Nową ideą jest także wsparcie osób, które chcą oszczędzać na swoje mieszkanie, co ma być jeszcze bardziej atrakcyjniejsze niż bieżące oprocentowanie na lokatach – odpowiadać za to ma m.in. premia inflacyjna. Z tej formy oszczędzania będą mogły korzystać również osoby posiadające nieruchomości, pod warunkiem spełnienia dodatkowych kryteriów związanych z liczbą dzieci oraz maksymalną powierzchnią uprzednio nabytej nieruchomości.– Osoby posiadające dwójkę dzieci mogą skorzystać z programu, jeśli posiadają lokal o powierzchni nie większej niż 50 m²,dzieci, przy 3 dzieci – 75 m² , przy 4 dzieci – 90 m², przy 5 i większej liczbie dzieci brak limitu powierzchni nieruchomości. Z tej opcji będą mogli skorzystać również rodzice, którzy chcą odłożyć na pierwsze mieszkanie swojego dziecka – wówczas moment na wypłatę środków będzie przedłużony do osiągnięcia przez dziecko pełnoletności.
Okres oszczędzania na koncie ma wynosić od 3 do 10 lat. Systematyczne wpłaty (co najmniej 11 wpłat rocznie o określonej wysokości) to gwarancja dodatkowej premii mieszkaniowej z budżetu państwa. Zgromadzone środki wraz z premią można będzie wydać na zakup pierwszego mieszkania, domu lub wkład finansowy w inwestycję, np. w ramach spółdzielni mieszkaniowej. W przypadku zakończenia oszczędzania, na wydanie środków będzie 5 lat.
Zdolność kredytowa
Gorszą informacją jest na pewno fakt, że niższe oprocentowanie startowe takiego kredytu nie wpłynie na poprawę jego dostępności (banki będą liczyły zdolność od oprocentowania bez dopłaty rządowej) dlatego warto, aby każda osoba zainteresowana tym produktem przeprowadziła dużo wcześniej badanie zdolności kredytowej z zaufanym ekspertem finansowym na szczegółowym kalkulatorze zdolności kredytowej. Takie spotkanie pozwoli również na otrzymanie ofert bankowych z każdej instytucji na podstawie porównywarki kredytowej, co pozwoli wyselekcjonować najlepsze opcje do wyboru. Potwierdzenie zdolności i wybór najlepszej oferty to gwarancja otrzymania najlepszych warunków bez żadnych komplikacji w najszybszym czasie.
Jest też mała nadzieja na poprawienie zdolności kredytowej – ma to związek z deklaracją Komisji Nadzoru Finansowego na temat poluzowania rekomendacji liczenia dodatkowego buforu bezpieczeństwa z 5% do 2,5%. Póki co, odbędzie się to tylko dla kredytów opartych na oprocentowaniu stałym (tylko takie kredyty będą w opisywanym programie), natomiast analizy dotyczące oprocentowania zmiennego dalej trwają. Co do czasu wejścia w życie nie ma jeszcze potwierdzenia konkretnej daty, ale zakładamy, że nie będzie to później niż 1 lipca 2023 r., czyli deklarowanego terminu rozpoczęcia programu „Pierwsze Mieszkanie”.
 |
Michał Czekaj Ekspert finansowy michalczekaj.notus.pl |