Kupujemy u dewelopera
Każdy, kto decyduje się na kupno nieruchomości staje przed koniecznością wyboru: kupić M używane na rynku wtórnym czy zdecydować się na nowe z rynku pierwotnego? W takiej sytuacji należy przeanalizować wszelkie zalety i wady każdego z rozwiązań.
Kupując nowe mieszkanie czy też dom, mamy dużo większą możliwość aranżacji wnętrza, niemal u każdego dewelopera możemy zgłosić nasze propozycje dotyczące zmian takich jak przesunięcie ścian, zmiany w instalacjach, itp. Taka możliwość istnieje także w przypadku mieszkania używanego, ale z reguły jest to bardziej ograniczone i wiąże się z większymi kosztami niż w przypadku mieszkania nowego.
Kupując u dewelopera czasami musimy podjąć decyzję o zakupie nieruchomości już na etapie „dziury w ziemi”, praktycznie musimy zadecydować o nabyciu własnego lokum mając przed oczami tylko jego projekt. Z tego powodu po wybudowaniu nieruchomości czasami może spotkać nas rozczarowanie, że nasze wymarzone M jest inne niż to, które sobie wyobrażaliśmy. Jeśli dokonujemy zakupu na rynku wtórnym, nie narażamy się na takie ryzyko – zanim podejmiemy decyzję, mamy możliwość dokładnego obejrzenia zarówno samej nieruchomości jak i jej sąsiedztwa.
Wadą mieszkań używanych może być również gorszy niż przy nowym mieszkaniu stan techniczny budynku i konieczność poniesienia nakładów finansowych związanych z remontem. Jednak kupione przez nas mieszkanie używane często nie wymaga żadnych prac remontowych i możemy się do niego wprowadzać niemal od zaraz. Zupełnie inna sytuacja jest na rynku pierwotnym, gdzie po zakupie mieszkania od dewelopera musimy jeszcze zainwestować środki w wykończenie mieszkania, co dodatkowo podniesie nam wszystkie koszty.
Decydując się jednak na zakup nowego mieszkania czy też domu u dewelopera, należy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów:
- W umowie przedwstępnej powinien być zawarty termin zakończenia budowy. Zabezpiecza to nasze interesy przed sytuacją, w której deweloper będzie w nieskończoność przedłużał zakończenie budowy. W umowie powinien również znaleźć się zapis, w jakich sytuacjach można ten termin przesunąć. Jeśli przesunięcie terminu mogą spowodować trudne warunki atmosferyczne, powinno to być określone i później odnotowane w dzienniku budowy.
- Termin wpłat kolejnych transz. Nie powinniśmy godzić się na sztywne terminy bez weryfikacji postępu prac budowlanych. Zabezpieczy nas to przed koniecznością finansowania dewelopera w sytuacji gdy na budowie nic się nie dzieje.
- Kary umowne za odstąpienie od umowy. Czasami deweloperzy pobierają karę w wysokości 5% ceny kupna mieszkania i wymagają znalezienia chętnego na nasze mieszkanie w sytuacji, gdy rezygnujemy z nabycia mieszkania. Ten zapis powoduje, że w chwili rozwiązania umowy z deweloperem odzyskanie całej wpłaconej kwoty jest niemal niemożliwe i powoduje to dodatkowe komplikacje związane ze znalezieniem innego nabywcy.
- W umowie z deweloperem powinny być zapisane również konsekwencje, jakie ponoszą obie strony w przypadku nie wywiązania się z jej zapisów. Często deweloperzy surowo każą klientów za nieterminowe wpłaty, jednak opóźnienia ze strony dewelopera są traktowane przez zapisy umowy w sposób bardzo ulgowy.
- Podpisując umowę z deweloperem, sprawdźmy, kiedy jest przewidywane podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Dopiero po zawarciu aktu notarialnego stajemy się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, dopiero wtedy może być założona Księga Wieczysta i wpisana hipoteka na rzecz banku, w którym ewentualnie zaciągnęliśmy kredyt. Do tego momentu płacimy cały czas ubezpieczenie kredytu, więc akt notarialny powinien być podpisany tak szybko jak to możliwe.
- Sprawdzimy również, kiedy deweloper przekaże zarząd nad nieruchomością. Czasami developerzy zastrzegają sobie, że będą to czynić jeszcze przez kilkanaście miesięcy czy nawet kilka lat (2-3) po zakończeniu budowy. Część deweloperów traktuje bowiem te czynności jako źródło dodatkowych dochodów, wystawiając mieszkańcom wysokie rachunki, z reguły mocno zawyżone.
Jeśli udało nam się wynegocjować wszystkie korzystne zapisy w umowie z deweloperem, warto w celu ich zabezpieczenia zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Wiąże się to co prawda z pewnymi kosztami, jednak często notariusze pobierają obniżoną taksę, jeżeli zagwarantujemy im, że właściwa umowa przenosząca własność zostanie również u nich zawarta. Warto ponieść ten koszt, gdyż mamy gwarancję, że ani cena lokalu, ani inne warunki umowy się nie zmienią, gdyż obie strony muszą dotrzymać zawartych w niej postanowień. W przypadku sporu nabywca ma prawo również pójść do sądu i żądać przeniesienia własności z dewelopera na kupującego.
Jeśli chcemy zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, trzeba pamiętać, że nie jest ona obowiązkowa. Zatem jeśli deweloper nie chce podpisać takiej umowy, niestety nie możemy go do tego zmusić. Jednak w takiej sytuacji warto zastanowić się, dlaczego deweloper nie chce podpisać dokumentu i może w ogóle zrezygnować z nabycia nieruchomości u takiego przedsiębiorcy.
