Nie tylko hipoteka

Opublikowane: 12 sierpnia 2022

Pierwszym pomysłem finansowania zakupu nieruchomości jest zwykle kredyt hipoteczny. To nadal bywa najtańsze rozwiązanie, lecz przy obecnym poziomie stóp procentowych coraz częściej pożyczki gotówkowe stają się opcją godną rozważenia. Przed podjęciem decyzji oczywiście należy wziąć pod uwagę wszystkie „za” i „przeciw”.’

Tanio czy szybko? A może jedno i drugie?

Kiedy przed trwającym cyklem podwyżek stóp oprocentowanie kredytu hipotecznego oscylowało wokół 2,5%, to pożyczki gotówkowe z ceną na poziomie 7,2% były po prostu drogim pomysłem na pożyczanie z banku. Zwykle sięgały po nie osoby, którym do zakupu nieruchomości brakowało od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych i nie chciały czekać paru tygodni (a w lecie 2021 roku nawet trzech miesięcy) na decyzję kredytową. Proces otrzymania pożyczki gotówkowej to od paru minut do kilku dni, więc argument szybkości przy niskich kwotach wygrywał mimo wyższego kosztu.

Obecnie oprocentowanie kredytu hipotecznego waha się od 7,53% do ponad 11% w skali roku, a cena pożyczki gotówkowej to od 7,99% do 12,99%. Różnice mocno się zniwelowały, jednak mimo skrócenia czasu oczekiwania na decyzję kredytową przy kredycie hipotecznym, procedura gotówkowa nadal jest najszybszą ścieżką z najmniejszą ilością formalności. Kredyt hipoteczny to zawsze analiza zdolności, stanu prawnego nieruchomości, wartości nieruchomości, zapisów w umowie przedwstępnej lub deweloperskiej – to po prostu musi trwać dłużej. Uzyskanie gotówki kończy się najczęściej na analizie finansowej i sprawdzeniu historii kredytowej, a to czasem jest wykonywane automatycznie w kilkanaście sekund. Żaden bankowy analityk nie musi tutaj siedzieć nad wielostronicową umową deweloperską z kilkupunktową listą załączników, bądź rozszyfrowywać niewyraźnych kopii maszynopisu aktu darowizny z lat sześćdziesiątych.

Płacę gotówką i biorę dziś! (Ale są limity)

Jednym z najmocniejszych argumentów negocjacji ceny przy zakupie nieruchomości jest płatność gotówką. Jeśli sprzedający wie, że nie będzie musiał tygodniami czekać na pieniądze, to znacznie chętniej porozmawia o ewentualnym zejściu z ceny. Nie oznacza to oczywiście, że zawsze i w każdym przypadku to zdziała cuda, ale nie mając tego argumentu nawet nie będzie można się przekonać. Trzeba zdawać sobie sprawę z ograniczeń kwotowych przy tym rozwiązaniu. Banki nie udzielą pożyczki gotówkowej w dowolnej wysokości, ponieważ każda z instytucji ma swoje ograniczenia i procedury. Nawet jeśli zdolność kredytowa pozwalałaby na dużo więcej, to trudno jest skorzystać z oferty powyżej 300 000 zł, właśnie z powodu stosowanych przez banki limitów.
Kredyt zabezpieczony na nieruchomości może sięgać powyżej 1 mln zł, pozwala też na dłuższe okresy kredytowania. Pożyczka gotówkowa to najczęściej maksymalny okres 120 miesięcy (10 lat), a spłata „hipoteki” może być rozłożona nawet do 420 miesięcy (35 lat).

Ograniczenia hipoteki

Tak jak pożyczka gotówkowa ma ograniczenia kwoty i okresu, tak kredyt hipoteczny ma ograniczenia wynikające z akceptowanych przez bank celów kredytowania i rodzaju zabezpieczenia. Nie każda nieruchomość spełnia kryterium  pozwalające na zakup z użyciem kredytu hipotecznego. Czasem przeszkodą jest stan prawny (np. drobne różnice w granicach działek). W takiej sytuacji mimo posiadania zdolności kredytowej bank nie wyrazi zgody na udzielenie kredytu. Bywa też, że bank nie akceptuje stanu technicznego nieruchomości. My jako nabywcy chcemy kupić mieszkanie lub dom do generalnego remontu, a plany remontowe odłożyć na dalszą przyszłość. Bank jednak chce, aby nieruchomość była doprowadzona do stanu „używalności”, bo tylko w takiej formie stanowi dobre zabezpieczenie kredytu. I znowu, mimo zdolności i naszych chęci „hipoteka” nie pozwoli na pozytywne zamknięcie sprawy.

Łagodniejsze i bardziej liberalne procedury badania zdolności kredytowej przy zaciąganiu pożyczki gotówkowej to kolejny wyróżnik. Restrykcje stosowane przy kredytach hipotecznych odnoszące się do akceptacji źródeł dochodu i ich wysokości nie mają takiego zastosowania w procedurze gotówkowej.

Kredyt hipoteczny na dobrych warunkach wiąże się też z większymi wymaganiami banku dotyczącymi tzw. sprzedaży wiązanej. Najkorzystniejsze cenowo warianty oznaczają, że w zamian za to bank może chcieć od nas założenia konta, przekierowania wpływów wynagrodzenia, skorzystania z ubezpieczeń bankowych lub otwarcia karty kredytowej. Pożyczki gotówkowe najczęściej nie wiążą się z takimi apetytami banków na dokładanie nam nowych produktów. Często można otrzymać dobrą pożyczkę i na tym bank poprzestaje.
Rezygnując z dodatkowych produktów „w pakiecie” z kredytem hipotecznym cena najczęściej rośnie, a czasem naruszenie warunków promocji skutkuje tym, że tracimy korzystną ofertę bez możliwości powrotu na promocyjne oprocentowanie.

Warto być na bieżąco

Mając świadomość różnic i ograniczeń pozostaje jeszcze optymalny wybór. Oferty w bankach zmieniają się dość często, więc trzeba mieć „rękę na pulsie”, żeby zawsze trafić w te najlepsze, czy to gotówkowe, czy hipoteczne. Pożyczka gotówkowa czasem będzie trafnym rozwiązaniem, lecz łatwość jej uzyskania nie powinna być decydująca w każdym przypadku. Korzystając z pomocy eksperta kredytowego warto już na starcie przedstawić swoje plany zakupowe, udział środków własnych i oczekiwaną wysokość środków z kredytu/pożyczki oraz – jeśli to możliwe – opowiedzieć o samej nieruchomości. Dzięki temu przygotowana propozycja będzie dopasowana nie tylko naszych do możliwości finansowych, ale uwzględni też szanse realizacji celu.

Dominik Jadwisieńczak Ekspert finansowy dominikjadwisienczak.notus.pl