Kredyt na budowę domu – na co zwrócić uwagę?
Uzyskanie finansowania budowy domu różni się nieco od kredytu na zakup gotowej nieruchomości. Inne dokumenty są wymagane do uzyskania kredytu, inaczej wygląda procedura uruchamiania, ważny jest także sposób rozliczenia się z wykorzystanych środków.
Najpierw działka, później kredyt
Pierwszym warunkiem jaki musimy spełnić aby uzyskać kredyt na budowę domu jest konieczność posiadania pozwolenia na budowę. Nie wystarczy samo posiadanie wybranego projektu budowlanego – bank będzie oczekiwał prawomocnego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy we właściwym urzędzie. Skutkiem takich wymogów jest konieczność rozdzielenia dwóch czynności, czyli zakupu działki budowlanej i jednoczesnego wnioskowania o kredyt na budowę domu. Najpierw należy zakupić działkę budowlaną, postarać się o odpowiednie pozwolenia na budowę, a dopiero po załatwieniu tych formalności można ubiegać się o kredyt na budowę. Tylko nieliczne instytucje (np. Eurobank, Millennium) pozwalają na połączenie jednym kredytem zakupu działki i budowy domu.
Jakie dokumenty potrzebujemy?
Ubiegając się o kredyt na budowę domu należy złożyć wraz z wnioskiem odpowiednie dokumenty. Oprócz tych potwierdzających wysokość dochodów należy w pierwszej kolejności udowodnić, że działka, na której chcemy budować dom jest naszą własnością. Najczęściej w tym celu wystarczy przedstawić odpis Księgi Wieczystej, chociaż część banków będzie wymagać aktu notarialnego potwierdzającego sposób jej nabycia. Ponadto warunkiem koniecznym jest także przedstawienie pozwolenia na budowę. Jeśli nabyliśmy działkę i pozwolenie zostało już wcześniej wydane na poprzedniego właściciela, wówczas konieczne jest przepisanie tego pozwolenia na nabywcę. Dopiero po przeprowadzeniu tych formalności możemy ubiegać się kredyt. Ponadto banki wymagają także wypisu z rejestru gruntów i wyrysu.
Kosztorys jest najważniejszy
Istotnym dokumentem, które składamy wraz z wnioskiem kredytowym jest kosztorys budowy. To na odpowiednim formularzu bankowym musimy określić, co chcemy wybudować oraz jakie koszty planujemy ponieść. Warto poświęcić odpowiednią ilość czasu na poprawne wypełnienie tego druku, gdyż to od jego zawartości zależy jaką kwotę kredytu bank nam przyzna i jak kredyt będzie uruchamiany. Ważne jest, aby rzetelnie oszacować koszty, gdyż bank będzie weryfikował ile planujemy wydać na przeprowadzenie poszczególnych etapów prac budowlanych. Jeśli koszty będą zbyt niskie, wówczas może się okazać, że nie będziemy w stanie przeprowadzić odpowiednich etapów prac i w konsekwencji bank nie będzie chciał uruchomić kolejnych transz kredytów. Niezbędnym bowiem warunkiem do uruchomienia pozostałej części kredytu jest rozliczenie się z poprzedniego etapu budowlanego.
W skrajnym przypadku, jeśli zadeklarowane w kosztorysie koszty będą zbyt niskie bank w ogóle odmówi nam udzielenia kredytu lub będzie kazał zaciągnąć wyższą kwotę. Większość banków zakłada minimalne koszty wybudowania 1 metra kwadratowego budynku na poziomie 2200-2800. Oznacza to, że jeśli budujemy dom o powierzchni np. 150 metrów kwadratowych, to koszty budowy muszą wynosić od 330 tys. do 420 tys. i takie środki pochodzące z kredytu i wkładu własnego kredytobiorca musi posiadać.
Rozliczenie transz
Kredyt na budowę domu wypłacany jest w transzach. Bank nie uruchomi kolejnej części kredytu, jeśli nie udokumentujemy zgodnego z kosztorysem wykorzystania poprzednich transz. Sposób weryfikacji jest bardzo zróżnicowany. Część banków wymaga przedstawienia faktur na zakupione materiały w wysokości minimum 60 procent kwoty uruchomionej transzy. Inne banki oczekują przedstawienia dokumentacji fotograficznej, które potwierdzą wykonania prac budowlanych. Jednak najwięcej instytucji stosuje inspekcję – pracownik banku lub osoba upoważniona odwiedza budowę i sprawdza postęp prac budowlanych. Dopiero po zweryfikowaniu właściwego, zgodnego z harmonogramem wykorzystania środków uruchamiana jest pozostała część kredytu. Z tego powodu ważne jest, aby wypłaconą kwotę wydawać zgodnie z planem. Przykładowo, bank nie zaakceptuje zakupu dachówki, czy więźby dachowej na wczesnym etapie, gdy jest wylewany dopiero np. fundament. Na nic się zdadzą tłumaczenia, że skorzystaliśmy z promocji na dachówkę i kupiliśmy ją taniej, niż gdyby to była za kilka miesięcy. Jeśli transza nie była przewidziana na zakup tych materiałów, to bank nie zaakceptuje takiego wydatku.
Ile możemy budować?
Większość banków wymaga, aby budowa domu została przeprowadzona maksymalnie w dwa lata. Oznacza to, że w tym czasie musimy budynek oddać do użytkowania. Niedopuszczalne jest rozwiązanie kiedy z kredytu „rozgrzebiemy” budowę, a później przez wiele lat własnymi siłami będzie kończyć budowę. Jeśli finansujemy budowę kredytem bankowym, to w ciągu maksymalnie 24 miesięcy od uruchomienia kredytu wszystkie prace budowlane muszą zostać zakończone.