Zakup i remont w jednym kredycie — jak to działa?

Zakup mieszkania lub domu do remontu można sfinansować jednym kredytem hipotecznym. Oznacza to, że bank udziela finansowania nie tylko na cenę nieruchomości, ale także na zaplanowane prace remontowe lub wykończeniowe. W praktyce kredyt zabezpieczony jest jedną hipoteką, a środki mogą być wypłacane w częściach: osobno na zakup i osobno na remont.

Takie rozwiązanie jest szczególnie przydatne przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, starszego domu albo lokalu, który wymaga generalnego odświeżenia przed zamieszkaniem. Zamiast brać osobny kredyt gotówkowy na remont, można od razu uwzględnić koszt prac w kredycie hipotecznym. Zwykle oznacza to więcej formalności niż przy kredycie gotówkowym, ale może pozwolić rozłożyć koszt remontu na dłuższy okres i uzyskać niższe oprocentowanie niż przy niezabezpieczonym finansowaniu.

Trzeba jednak pamiętać, że bank nie wypłaci pieniędzy „na remont, bo tak”. Potrzebny będzie kosztorys, analiza wartości nieruchomości, ocena zdolności kredytowej i spełnienie wymagań dotyczących wkładu własnego.

Kredyt na zakup i remont to kredyt hipoteczny, w którym bank finansuje dwa cele: nabycie nieruchomości oraz wykonanie zaplanowanych prac remontowych lub wykończeniowych. Zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na kupowanej nieruchomości.

Najczęściej proces wygląda tak:

1. Wybierasz nieruchomość do zakupu.

2. Sprawdzasz, jaki remont jest potrzebny.

3. Przygotowujesz wstępny kosztorys prac.

4. Bank analizuje Twoją zdolność kredytową.

5. Rzeczoznawca przygotowuje wycenę nieruchomości, często z uwzględnieniem wartości po remoncie.

6. Bank wydaje decyzję kredytową.

7. Środki na zakup trafiają do sprzedającego.

8. Środki na remont są wypłacane zgodnie z zasadami banku, np. jednorazowo lub w transzach.

9. Po wykonaniu prac bank może wymagać rozliczenia remontu.

Przy kredycie hipotecznym bank ma obowiązek ocenić zdolność kredytową klienta, a umowa może zostać zawarta tylko wtedy, gdy wynik tej oceny jest pozytywny. UOKiK wskazuje też, że decyzja kredytowa powinna zostać wydana w ciągu 21 dni od złożenia wniosku (finanse.uokik.gov.pl).

Załóżmy, że kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego za 500 000 zł. Wiesz, że lokal wymaga remontu: wymiany instalacji, łazienki, kuchni, podłóg i drzwi. Koszt prac szacujesz na 100 000 zł.

W praktyce bank nie zawsze będzie patrzył wyłącznie na sumę ceny i remontu. Duże znaczenie może mieć wartość nieruchomości po remoncie. Jeśli rzeczoznawca uzna, że po pracach mieszkanie będzie warte 600 000 zł lub więcej, finansowanie może wyglądać inaczej niż w sytuacji, gdy koszt remontu jest zawyżony wobec przyszłej wartości lokalu.

To właśnie dlatego kosztorys i operat szacunkowy są tak ważne. Bank chce wiedzieć, czy planowany remont realnie zwiększy wartość nieruchomości i czy zabezpieczenie kredytu będzie wystarczające.

Kosztorys remontu to jeden z najważniejszych dokumentów przy kredycie na zakup i remont. Bank chce zobaczyć, jakie prace planujesz, ile będą kosztować i czy kwota finansowania jest realistyczna.

W kosztorysie warto uwzględnić:

• zakres prac,

• materiały,

• robociznę,

• instalacje,

• łazienkę,

• kuchnię,

• podłogi,

• stolarkę drzwiową,

• prace elektryczne,

• prace hydrauliczne,

• tynki, gładzie i malowanie,

• ewentualną wymianę okien,

• rezerwę na nieprzewidziane koszty.

Przykładowy kosztorys może wyglądać tak:

Kosztorys powinien być realny. Zaniżenie kosztów może poprawić wygląd wniosku tylko na papierze, ale później pojawia się problem: środki się kończą, a remont nadal trwa. Zawyżenie kosztów też nie jest dobrym pomysłem, bo bank może zakwestionować zakres prac albo uznać, że wartość nieruchomości po remoncie nie uzasadnia tak wysokiego finansowania.

Przy kredycie na zakup i remont bank analizuje nie tylko obecną wartość nieruchomości, ale często także jej przewidywaną wartość po remoncie. Tę wartość określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym lub wycenie akceptowanej przez bank.

To ważne, ponieważ kredyt hipoteczny jest zabezpieczony na nieruchomości. Bank musi mieć pewność, że wartość zabezpieczenia jest odpowiednia wobec kwoty kredytu.

W praktyce rzeczoznawca może ocenić:

• aktualny stan nieruchomości,

• lokalizację,

• metraż,

• standard budynku,

• zakres planowanego remontu,

• wartość podobnych nieruchomości w okolicy,

• przewidywaną wartość po zakończeniu prac.

Jeśli kupujesz mieszkanie za 500 000 zł i planujesz remont za 150 000 zł, bank będzie chciał sprawdzić, czy po remoncie lokal faktycznie może być wart ok. 650 000 zł. Jeśli przewidywana wartość będzie niższa, bank może ograniczyć kwotę finansowania albo wymagać wyższego wkładu własnego.

Kwota, którą można uzyskać na remont w ramach kredytu hipotecznego, zależy od kilku czynników: zdolności kredytowej, wartości nieruchomości, wartości po remoncie, wkładu własnego, limitów banku i rodzaju prac.

Stan na 2026: zgodnie z Rekomendacją S KNF banki powinny stosować limity LtV, czyli relacji kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Rekomendacja wskazuje poziom 80% lub 90%, jeśli dla części przekraczającej 80% LtV ustanowiono odpowiednie zabezpieczenie, np. ubezpieczenie (KNF).

W praktyce oznacza to, że przy kredycie na zakup i remont trzeba mieć wkład własny. Najczęściej wynosi on 20% wartości inwestycji, choć część banków może akceptować niższy wkład, np. 10%, przy dodatkowych warunkach.

To tylko uproszczenie. Każdy bank może inaczej analizować wartość nieruchomości, kosztorys i ryzyko inwestycji. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto sprawdzić, czy planowana kwota zakupu i remontu jest realna do sfinansowania.

Środki na zakup nieruchomości zwykle są wypłacane sprzedającemu. Część remontowa może być wypłacona na rachunek kredytobiorcy albo w transzach — zależnie od banku i zakresu prac.

Bank może wymagać rozliczenia remontu, np. przez:

• faktury,

• rachunki,

• zdjęcia wykonanych prac,

• inspekcję nieruchomości,

• protokół zakończenia prac,

• ponowną wycenę,

• oświadczenie kredytobiorcy.

Niektóre banki podchodzą do rozliczenia bardziej formalnie, inne mniej. Warto sprawdzić to przed podpisaniem umowy kredytowej. Dla klienta różnica jest duża. Jeśli bank wymaga faktur, trzeba od początku zbierać dokumenty i pilnować, aby wydatki odpowiadały kosztorysowi.

Przykład:

Największy błąd to potraktować pieniądze na remont jak dowolny kredyt gotówkowy. Jeśli bank finansuje konkretny zakres prac, może oczekiwać, że środki zostaną wykorzystane zgodnie z kosztorysem.

Banki mogą różnie rozumieć remont, modernizację i wykończenie. Dlatego przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, czy planowane prace mieszczą się w zakresie akceptowanym przez bank.

Najczęściej finansowane mogą być:

• wymiana instalacji,

• remont łazienki,

• remont kuchni,

• wymiana podłóg,

• wymiana okien lub drzwi,

• prace elektryczne,

• prace hydrauliczne,

• tynki, gładzie, malowanie,

• montaż ogrzewania,

• ocieplenie,

• remont dachu,

• prace poprawiające standard nieruchomości.

Więcej wątpliwości mogą budzić:

• meble ruchome,

• sprzęt RTV,

• dekoracje,

• wolnostojące wyposażenie,

• elementy luksusowe,

• prace niezwiększające wartości nieruchomości.

Warto pamiętać: bank finansuje przede wszystkim prace trwale związane z nieruchomością albo zwiększające jej wartość. Nie wszystko, co jest potrzebne do wygodnego mieszkania, będzie traktowane jako remont w kredycie hipotecznym.

Jeśli kupujesz nieruchomość do remontu, możesz rozważyć dwa główne warianty: kredyt hipoteczny obejmujący zakup i remont albo osobny kredyt gotówkowy na remont.

Kredyt gotówkowy może być wygodniejszy przy mniejszym remoncie, np. odświeżeniu mieszkania, zakupie części wyposażenia albo pracach, których bank nie chce finansować w ramach hipoteki. Przy większym remoncie kredyt hipoteczny może być tańszy, ale wymaga dokładniejszego planu.

Najczęstsze problemy wynikają nie z samego kredytu, ale z niedoszacowania remontu i braku przygotowania.

Uważaj szczególnie na:

• podpisanie umowy przedwstępnej bez sprawdzenia zdolności kredytowej,

• zaniżenie kosztorysu remontu,

• brak rezerwy na wzrost cen materiałów,

• nieuwzględnienie robocizny,

• założenie, że bank sfinansuje całe wyposażenie,

• brak sprawdzenia wymagań dotyczących faktur,

• wybór nieruchomości z problemami prawnymi,

• zbyt krótki termin na uzyskanie kredytu,

• brak kontroli nad harmonogramem prac,

• wydanie środków niezgodnie z kosztorysem.

Przy zakupie mieszkania do remontu emocje często działają szybko: „świetna lokalizacja, dobra cena, bierzemy”. Tylko że niska cena nieruchomości często oznacza wysokie koszty po zakupie. I to właśnie remont potrafi zjeść budżet szybciej niż decyzja banku przychodzi na skrzynkę mailową.

Kredyt na zakup i remont pozwala sfinansować nieruchomość oraz prace potrzebne do jej odnowienia w ramach jednego zobowiązania. To rozwiązanie może być wygodniejsze i tańsze niż osobny kredyt gotówkowy, zwłaszcza przy większym remoncie. Wymaga jednak dobrego kosztorysu, wyceny nieruchomości, spełnienia wymagań dotyczących wkładu własnego i rozliczenia prac zgodnie z zasadami banku.

Najważniejsze jest to, aby patrzeć na całą inwestycję, a nie tylko na cenę zakupu. Mieszkanie „okazyjnie tańsze” może wymagać remontu, który zmieni kalkulację. Dobrze przygotowany kosztorys, operat i analiza zdolności kredytowej pozwalają uniknąć sytuacji, w której pieniędzy wystarcza na zakup, ale nie na zamieszkanie.

Jeśli planujesz zakup nieruchomości do remontu, porozmawiaj z Ekspertem Finansowym NOTUS. Ekspert pomoże sprawdzić, czy można połączyć zakup i remont w jednym kredycie, jakie dokumenty będą potrzebne oraz które banki mogą zaakceptować planowany zakres prac.

Wsparcie Eksperta Finansowego NOTUS przy pośrednictwie kredytu hipotecznego jest dla klienta bezpłatne. Wynagrodzenie NOTUS pokrywają banki współpracujące z firmą. Nie oznacza to jednak, że klient uzyskałby tańszy lub korzystniejszy kredyt, składając wniosek samodzielnie bezpośrednio w banku.

Przed złożeniem wniosku sprawdź:

☐ czy znasz realny koszt zakupu i remontu,

☐ czy masz wstępnie policzoną zdolność kredytową,

☐ czy wkład własny wystarczy na całą inwestycję,

☐ czy nieruchomość ma uregulowany stan prawny,

☐ czy kosztorys obejmuje robociznę i materiały,

☐ czy uwzględniono rezerwę na nieprzewidziane wydatki,

☐ czy bank zaakceptuje planowany zakres prac,

☐ czy wiesz, jak będą wypłacane środki na remont,

☐ czy bank wymaga faktur lub inspekcji,

☐ czy termin z umowy przedwstępnej daje czas na decyzję kredytową,

☐ czy po zakupie zostanie poduszka finansowa.

FAQ

Czy można połączyć zakup i remont w jednym kredycie?

Tak, wiele banków może sfinansować zakup nieruchomości i remont w ramach jednego kredytu hipotecznego. Warunkiem jest zdolność kredytowa, odpowiedni wkład własny, akceptacja nieruchomości i kosztorysu przez bank.

Jak przygotować kosztorys remontu do banku?

Kosztorys powinien zawierać zakres prac, materiały, robociznę i orientacyjne koszty. Warto uwzględnić instalacje, łazienkę, kuchnię, podłogi, drzwi, malowanie oraz rezerwę na nieprzewidziane wydatki.

Czy wartość po remoncie zwiększa kwotę kredytu?

Może mieć znaczenie. Bank często analizuje wartość nieruchomości po remoncie, ponieważ to ona wpływa na ocenę zabezpieczenia. Jeśli remont realnie zwiększa wartość lokalu, może pomóc w uzasadnieniu wyższej kwoty finansowania.

Jak rozlicza się transze na remont?

To zależy od banku. Rozliczenie może wymagać faktur, zdjęć, inspekcji, protokołu wykonanych prac albo oświadczenia kredytobiorcy. Zasady trzeba sprawdzić przed podpisaniem umowy kredytowej.

Ile można dostać na remont w ramach hipoteki?

Kwota zależy od zdolności kredytowej, wartości nieruchomości, wartości po remoncie, wkładu własnego i polityki banku. Bank może zaakceptować zarówno kilkadziesiąt, jak i kilkaset tysięcy złotych, jeśli kosztorys i zabezpieczenie to uzasadniają.