Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego – opis programu zagrożenia i szanse

Opublikowane: 11 maja 2022

Pomimo obecnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych 27 maja br. planowane jest rozpoczęcie programu „Kredyt bez wkładu własnego”, który jest częścią pakietu Polski Ład. Zgodnie z ustawą, o kredyt gwarantowany będzie się można ubiegać do 31 grudnia 2030 roku. Wysokość środków przeznaczanych na Fundusz została określona precyzyjnie w ustawie – w 2022 roku ma ona wynieść maksymalnie 100 mln zł. Zgodnie z Rekomendacją S, minimalny wkład własny wynosi 20%, ewentualny niższy wkład własny w wysokości minimum 10% jest dopuszczalny pod warunkiem ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń (najczęściej w postaci ubezpieczenia).  W przypadku 10% wkładu własnego przyszli kredytobiorcy muszą także pogodzić się z faktem, że rata kredytu zostanie zwiększona do czasu spłaty brakującego wkładu oraz że sama oferta kredytu na 10% jest mniej korzystna niż w przypadku posiadania 20%.

Start programu zbiega się z kolejną – ósmą już podwyżką stóp procentowych, która na dzisiaj wynosi 5,25 p.p. To plus nowa rekomendacja KNF-u, która od kwietnia jeszcze bardziej zaostrzyła kryteria bankowe powoduje szereg wątpliwości wśród potencjalnych kredytobiorców tym bardziej, że 3 tygodnie przed wejściem tego programu w życie dalej nie ma informacji z banków komercyjnych o warunkach finansowych i procedurach wnioskowania o taki kredyt. Poniżej przedstawiam wszystkie szczegóły, które na ten moment są już znane.

Podstawowe założenia programu:

• Program wprowadza możliwość objęcia gwarancją części kredytu – może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego, lecz samo zobowiązanie trzeba będzie spłacić.
• Wkład własny będzie gwarantowany za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego do 20% do kwoty 100 tys. zł przez okres maksymalnie 15 lat.
• Gwarantowanych kredytów mieszkaniowych będą udzielać banki, które zawrą w tym zakresie umowę z BGK. Kredyt będzie udzielany tylko w walucie PLN i na minimum 15 lat.
• Spłata rodzinna jest połączona z gwarantowanym kredytem mieszkaniowym. Będzie ona przysługiwać, jeśli w czasie spłaty tego kredytu dojdzie do powiększenia gospodarstwa domowego o drugie albo kolejne dziecko

• Ustawa nie określa limitu wieku beneficjenta oraz powierzchni użytkowej nabywanego mieszkania, finansowanego gwarantowanym kredytem mieszkaniowym.

• Ustawa zawiera mechanizmy, które ograniczają ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań, tj. maksymalny limit ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m² powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

Do kogo kierowany jest program?

Program skierowany jest do wszystkich – małżeństw, par, rodzin z dziećmi a także singli. Z pomocy skorzystać mogą rodziny, które nie posiadają innego mieszkania, chyba, że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci zgodnie z wprowadzonymi limitami metrażowymi:

• nie większe niż 50 m², gdy dzieci jest dwoje,
• 75 m², gdy dzieci jest troje,
• 90 m², gdy dzieci jest czworo.

Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci nie ustalono limitu metrażowego.

Spłata rodzinna – zasady:

Wysokość finansowania ma być uzależniona od liczby dzieci w rodzinie – w miarę jej powiększania się BGK ma pomóc w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna i ma ona wynosić:

• 20 tys. zł – w przypadku drugiego dziecka
• 60 tys. zł – w przypadku trzeciego dziecka,
• plus 20 tys. zł  – w przypadku każdego kolejnego dziecka.

Zagrożenia i szanse:

Program na pewno jest alternatywą dla osób, które do tej pory nie miały możliwości oszczędzenia i nie dysponują na obecny dzień odpowiednim wkładem własnym, który jest wymagany przez każdy komercyjny bank. Musimy podkreślić tu fakt, że jest to przede wszystkim gwarancja Państwa, więc koniec końców do spłaty będzie pełne zobowiązanie. Jest jednak szansa dla rodzin, w których pojawi się drugie lub kolejne dziecko, aby część kwoty kredytu została nadpłacona przez Państwo – odpowiednio 20000 PLN na drugie dziecko, 60000 PLN na trzecie dziecko i 20000 PLN na każde kolejne.

Trzeba również pamiętać, że sam kredyt bez wkładu własnego na pewno będzie droższym instrumentem finansowym niż w przypadku posiadania swoich oszczędności. Już teraz są ewidentne różnice pomiędzy ofertami banków, jeśli chodzi o kredyty z 20% wkładem własnym a tymi, w których ten poziom jest pomiędzy 10% a 19%. Wynika to z faktu, że kredytobiorca posiadający własne oszczędności jest dla banku bardziej wiarygodny. Na dzisiaj nie mamy jeszcze żadnych informacji co do warunków finansowych kredytów bez wkładu własnego, ale można w ciemno zakładać, że będą one miały warunki jeszcze słabsze od tych klientów, którzy posiadają chociaż 10%. Co więcej, nie mając 20% wkładu, odpada nam możliwość wyboru części instytucji finansowych, które jako minimum w swoich regulacjach mają właśnie przyjętą granicę 20% i tu też oczekujemy na listę banków, które zdecydują się na współpracę z bankiem BGK, który będzie gwarantem dla banków komercyjnych.

Kolejnym aspektem, który wykluczy z programu sporą część osób, a przede wszystkim – samych potencjalnych nieruchomości, jest limit ceny na 1m2 powierzchni użytkowej, który wyznaczany będzie co pół roku. Wynika z nich niestety, że dostęp do tego programu będzie bardzo mocno ograniczony. Np. w Krakowie tylko 4% wystawionych na sprzedaż mieszkań używanych i 7% ofert mieszkań na rynku pierwotnym spełnia kryteria ustawodawcy. Trudności będą również mieli mieszkańcy Lublina i Szczecina a także Warszawy, Wrocławia, Łodzi czy Gdańska. Nieruchomości spełniające kryteria są to zazwyczaj mieszkania położone dalej od centrum, wymagające remontu lub położone w budynku o gorszym standardzie. Z kolei na drugim biegunie są takie miasta jak Gorzów Wielkopolski, Bydgoszcz, Opole czy Olsztyn. Limity cenowe rządowego programu spełnia tam około 40-50% mieszkań wystawionych na sprzedaż. Wysokie wyniki znajdziemy też w Zielonej Górze i Poznaniu – tam do programu kredytów bez wkładu własnego kwalifikuje się ponad 25% mieszkań używanych i prawie 40% lokali deweloperskich.

Największym jednak wyzwaniem każdego potencjalnego kredytobiorcy, który będzie chciał skorzystać z tego programu, będzie zdolność kredytowa, która w ostatnim półroczu została bardzo mocno ograniczona ze względu na wspomniane już na wstępie rosnące stopy procentowe jak również nową rekomendację Komisji Nadzoru Finansowego. Ta bolączka dotyczy wszystkich osób wnioskujących o kredyt – również tych, którzy nie będą skorzystać z tego programu, lecz tutaj problem będzie bardziej widoczny ze względu na fakt, że zdolność kredytowa musi być na wyższą kwotę niż standardowo czyli na 100% wartości zakupu. Na samą ocenę programu przyjdzie nam jednak trochę poczekać – perspektywa czasowa jest tu dość długa tj. koniec 2030 roku.

Michał Czekaj Ekspert finansowy michalczekaj.notus.pl

Opinie zawarte na Blogu stanowią wyraz prywatnych poglądów ich Autorów. Nie jest to oficjalne stanowisko NOTUS Finanse S.A.