Flipping mieszkaniowy – co to jest i ile da się na tym zarobić?

Opublikowane: 04 lutego 2019

Flipping to jedno z tych pojęć, które ostatnimi czasy zrobiło wielką „karierę” na polskim rynku mieszkaniowym. Dziś nieomal każdy inwestor jest „flipperem” albo uprawia flipping. Co się kryje za tym określeniem i czy w momencie, gdy wszyscy o nim mówią, da się na nim jeszcze zarobić? Sprawdziliśmy to.

Czasownik „to flip” w języku angielskim znaczy pstrykać, przewracać. Rzeczownik flip to w tłumaczeniu na polski – pstryknięcie, natomiast przymiotnik oznacza nonszalancki, lekceważący. Tak więc ktoś kto uprawia flipping, zajmuje się czymś nieomal z ekwilibrystyki, czymś co jest pozornie łatwe, jak pstryknięcie, jest też nonszalanckie, a jednocześnie przewraca wszystko do góry nogami. Można powiedzieć, że to biznes, który działa niczym dotknięcie magicznej różdżki, czy też pstryknięcie palcami….

Czym więc jest flipping na rynku nieruchomości? Najkrócej rzecz biorąc jest metodą łatwego zarobku polegającego na kupnie nieruchomości tanich/przecenionych i późniejszej sprzedaży ich z zyskiem.

To co odróżnia flipping od innych strategii inwestowania w nieruchomości to fakt, że tu kupujemy bezpośrednio z myślą właśnie o sprzedaży, a więc obracamy mieszkaniami. Nie interesuje nas ani pośrednictwo ani też rynek najmu a właśnie obrót. Różnica między ceną kupna a ceną późniejszej sprzedaży to właśnie nasz „magiczny’ flip.

Łowcy okazji
Jak już powiedzieliśmy – pojęcie ma w sobie coś z ekwilibrystyki i takie jest też działanie osoby uprawiającej house flipping. Ma ona sprawić, że coś taniego, nisko wycenianego/zniszczonego, zdekapitalizowanego, znacznie zyska na wartości, albo przynajmniej tak da się to sprzedać.

Z jednej strony więc flipping to wyszukiwanie okazji cenowych, z drugiej natomiast podnoszenie wartości nieruchomości, czynienie jej atrakcyjniejszą dla klienta.

Skupmy się na razie na pierwszym aspekcie. Gdzie wytrawny łowca okazji szuka swoich zdobyczy? Wypatruje klienta „zranionego”, któremu z jakiegoś powodu spieszy się, by sprzedać mieszkanie – np. z powodu długów. Kupno mieszkania zadłużonego to jeden ze sposobów ustrzelenie okazji. Człowiek pod finansową kreską będzie sprzedawał szybko i po zaniżonej cenie. Innym potencjalnym źródłem okazji może być klient nieświadomy potencjału nieruchomości/lokalizacji itp. Często tę 'przypadłość” mają starsi zbywcy na rynku wtórnym, np. sprzedający duże rodzinne mieszkanie po śmierci bliskich. Bywa, że seniorzy pozbywają się mieszkań w kamienicach, pozbawianych centralnego ogrzewania. Ta niedogodność jest dla nich nie do przeskoczenia, natomiast inwestor zdaje sobie sprawę, że nieruchomość w kamienicy można przerobić na mieszkanie o podwyższonym standardzie i podyktować znacznie wyższą cenę, zwłaszcza przy dobrej lokalizacji.

Wszystko, co zostało do tej pory powiedziane, dotyczy wtórnego rynku nieruchomości, ale przecież flipping można uprawiać również na rynku pierwotnym. I deweloperzy pozbywają się taniej niektórych mieszkań – zwłaszcza ostatnich w danej inwestycji. Bywa też tak, że lokale są przedmiotem licytacji komorniczej, jeśli firma „zaliczyła” upadłość. Wreszcie można po prostu skorzystać z promocji, licząc na dobrą koniunkturę i wzrost cen. Tak zresztą dzieje się obecnie. Mieszkania generalnie drożeją, więc ci, którzy kupili kilka lat temu, zapewne teraz mogliby sprzedać z zyskiem. Jeszcze innym sposobem wytypowania okazji jest wybór takiej lokalizacji, która zyska na wartości – np. poprzez nowe inwestycje w okolicy – rozbudowę dróg, sieci metra, budowę nowych obiektów użyteczności publicznej, centrów handlowych itp.

Rehabbing
Tzw. flipperzy po ustrzeleniu okazji mają dwie możliwości działania. Mogą:
1) nieruchomość odsprzedać „na sucho” innemu flipperowi, który zdaje sobie sprawę z jej potencjału, bądź
2) podnieść wartość nieruchomości i sprzedać ją na rynku wtórnym.

W pierwszym przypadku za mieszkanie bez wkładu finansowego flipper nie weźmie dużej marży. By więc metoda, którą zwie się „wholesaling” (czyli po prostu hurt), przynosiła odpowiednio duże zyski, inwestor wyszukuje wiele nieruchomości i nimi obraca. Nie zawsze udaje się wyłapać odpowiednio dużą liczbę mieszkań, stąd jest to strategia mniej popularna niż tzw. rehabbing, a więc odnawianie mieszkań i sprzedaż z zyskiem.

Ten model działania znacznie częściej obserwujemy w polskich warunkach. Inwestorzy szukają zapuszczonych mieszkań z potencjałem, a później robią generalny remont i sprzedają – zazwyczaj jako wysoki standard. Najczęściej taki scenariusz dotyczy kamienic, ale nie tylko. Każde mieszkanie można poddać takiej „kuracji”, przy czym niekoniecznie chodzi tu o remont generalny, czy zaawansowany. Nie bez przyczyny karierę na rodzimym rynku robi też pojęcie 'home staging”, a więc działalność polegająca na wizualnym upiększaniu nieruchomości, bez dużych nakładów finansowych. Efektem ma być po prostu to, że klient da się złapać na „haczyk” i kupi mieszkanie.

Czasem wystarczy do tego np. przemeblowanie, odmalowanie ścian, upiększenie oryginalnymi gadżetami itp. Bywa że takie proste działania zmieniają szaro – bure mieszkanie, w niebanalną, interesującą nieruchomość, co pozwoli sprzedać ją z zyskiem.

Finansowanie
Kluczową sprawą w przypadku flippingu jest finansowanie. Oczywiście doświadczony flipper dysponuje gotówką, pozwalającą mu szybko przeprowadzać transakcje. Nie zawsze jednak pieniądz „papierowy” jest pod ręką i nie zawsze wystarczy – zwłaszcza jeśli dopiero zaczynamy. Trzeba będzie się więc posiłkować kredytem, tyle, że szybka spłata, a przecież o tym mowa, oznacza dodatkowe koszty – prowizję dla banku.

Aktualnie, po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym, bank może oczekiwać prowizji tylko w przypadku spłaty w terminie do 3 lat od zaciągnięcia kredytu. Opłata ta nie może być jednak większa niż odsetki, które byłyby naliczone od spłacanej kwoty w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani też przekraczać 3 proc. spłacanej kwoty.

Ponieważ flipping to nawet kilka transakcji rocznie, takie rozwiązanie doświadczonych „graczy” nie zadowala. Co więc robić? Okazuje się, że są produkty bankowe specjalnie dedykowane flipperom. Oczywiście tak się nie nazywają, a powyższe zdanie to lekka prowokacja. O co więc chodzi? Najkrócej: szukamy kredytu bez prowizji za udzielenie i bez prowizji za wyjście. Takie oferty są wśród bankowych produktów. Gdzie więc haczyk? Polega on na tym, że są one zazwyczaj wyżej oprocentowane.

Tyle, że flippera taka sytuacja nie obchodzi. Jeśli jego rata kredytu będzie wyższa nawet o 200 zł od przeciętnej, to przyjmując, że chce obrócić mieszkaniem w ciągu pół roku, zapłaci w sumie o 1200 zł więcej, niż przy standardowym kredycie. I tak jednak „wyjdzie na swoje”, bowiem ów standardowy kredyt obłożony jest prowizjami, a na pewno prowizją za szybszą spłatę – w wysokości do 3 proc. od całej kwoty kredytu, co może dać znacznie wyższy koszt.

Finalnie więc czasem opłaca się zapłacić więcej, by docelowo zapłacić mniej. Wbrew pozorom na rynku nie brakuje banków, które oferują kredyty z prowizją 0 proc. za wcześniejszą spłatę.

Czas to pieniądz
By na flippingu dało się godziwie zarabiać, trzeba działać szybko. Inwestor, który decyduje się od razu i ma gotówkę na kupno, może uzyskać dobrą cenę. I tak działają flipperzy. Pozyskanie finansowania to jedna z najważniejszych spraw w tej branży.

Ile można zarobić? Oczywiście zależy, ale o ile nie trafimy na willę za grosze, którą spieniężymy za miliony, to na jednej transakcji można ugrać przeciętnie kilkanaście – kilkadziesiąt tysięcy złotych. Kilka transakcji rocznie daje już godziwy zarobek.

Oczywiście nie jest to wszystko na pstryknięcie palcem. Po pierwsze – klucz to wybór naprawdę dobrej okazji, a więc wyraźnie przecenionej nieruchomości, po drugie – umiejętne oszacowanie kosztów/nakładów, które będziemy musieli poczynić. Po trzecie – nie zapominamy o fiskusie. Podatku dochodowego nie zapłacimy przy sprzedaży nieruchomości dopiero po 5 latach od jej nabycia. Inaczej trzeba będzie oddać fiskusowi 19 proc. z dochodu. Co prawda z podatku możemy być zwolnieni, jeśli wydamy środki na własne cele mieszkaniowe (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT), ale ciężko będzie uzasadnić przed urzędem skarbowym, że na własne cele mieszkaniowe sprzedajemy i kupujemy po trzy, cztery lub pięć mieszkań rocznie…

Marcin Moneta
ekspert portalu RynekPierwotny.pl – oferty nowych mieszkań z całej Polski